'Mặt bằng giá chung cư thời gian tới rất khó giảm'

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, giá bất động sản không có chiều hướng giảm trong quý II/2024. Cụ thể, so với mức giá bán cùng kỳ năm 2023, giá chung cư tại Hà Nội tăng trung bình 31%, đất nền tăng 19%, nhà riêng tăng 32% và biệt thự tăng 18%.

Ngay cả thị trường TP HCM, dù thanh khoản còn yếu nhưng giá bất động sản tại TP HCM chỉ có xu hướng đi ngang. Các loại hình đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố đều không còn xuất hiện tình trạng giảm giá, riêng căn hộ còn ghi nhận tăng thêm 6% so với cùng kỳ.

Khảo sát tâm lý người dùng do Batdongsan.com.vn thực hiện mới đây, cho thấy trong quý I/2024 có khoảng 55% người tham gia dự báo giá bất động sản sẽ giảm, 24% nhận định giá nhà sẽ đứng yên và 21% cho rằng sẽ còn tăng tiếp. Sang đến quý II/2024, có tới 79% khách hàng cho rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm, 8% dự báo giá nhà vẫn đứng yên và chỉ 12% nhận định giá nhà sẽ tăng tiếp.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn, cho biết kết quả từ khảo sát tâm lý người dùng bất động sản Việt Nam trong quý II chỉ ra, thị trường địa ốc vẫn còn đang trong trạng thái chờ đợi và phần lớn người mua nhà cần thêm những tín hiệu tích cực rõ nét hơn nữa trước khi quyết định có trở lại với thị trường hay không.

"Người mua vẫn kỳ vọng giá sẽ giảm và các chính sách điều hành cũng như thay đổi mới về Luật sẽ làm thị trường tích cực hơn. Tâm lý chờ đợi vẫn chiếm chủ đạo trên thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm", ông Long cho hay.

Ông Nguyễn Quốc Anh, nguồn cung chung cư được tác động bởi rất nhiều yếu tố, bao gồm chiến lược của chủ đầu tư, quỹ đất. Thực tế quan sát thị trường Hà Nội nhận thấy nguồn cung rất khó có thể cải thiện trong ngắn hạn bởi quỹ đất không có nhiều, nhất là khu vực trung tâm, trong khi đó giá bán đang neo cao.

Bên cạnh đó, khi Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực, yêu cầu triển khai dự án với chủ đầu tư ngày càng cao, trong đó phải kể đến yêu cầu về hệ số nợ/nguồn vốn, yêu cầu về dòng tiền…

“Với các quy định mới sắp có hiệu lực trong thời gian tới, nếu chúng ta vẫn duy trì cách làm như hiện tại thì cả kể là 5 năm nữa, nguồn cung chung cư sẽ rất khó cải thiện, nếu có thì sẽ tập trung chủ yếu ở các dự án của chủ đầu tư nước ngoài. Muốn tăng nguồn cung thì Nhà nước phải tham gia cầm trịch việc phát triển phân khúc nhà ở xã hội, không nên mong chờ ngân hàng giảm lãi suất”, vị này nói.

Do đó, theo ông Quốc Anh, mặt bằng giá chung cư hay nhà đất tại khu vực trung tâm Hà Nội sẽ rất khó giảm trong thời gian tới trong bối cảnh cầu lớn, cung không đủ đáp ứng.

Về triển vọng thời gian tới, ông vị này dự báo chung cư sẽ là phân khúc phục hồi sớm nhất khi đáp ứng nhiều tiêu chí của người mua. Nhìn lại năm 2013 – giai đoạn của cuộc khủng hoảng trước, thị trường ghi nhận sự hồi phục diễn ra trước tiên với chung cư. Ở giai đoạn này, thị trường ra mắt các dự án chung cư nổi bật như Vinhomes Royal City, Vinhomes Times City, Vinhomes Central Park, Masteri Thảo Điền với lượng giao dịch khá tốt.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cũng nhận định, chung cư là loại hình hỗ trợ cho thị trường quay lại sớm bởi đây là loại hình có quan tâm thực. Mức độ quan tâm trong tháng 5 và tháng 6 ở cả Hà Nội và TP HCM ghi nhận tăng 29 – 32%.

Tuy nhiên, vị này cho biết có một điểm thú vị là tâm lý đầu tư chung cư Hà Nội thay đổi rất nhanh. Trong suốt 10 năm, giá chung cư Hà Nội lúc nào cũng thấp hơn TP HCM ít nhất 30%. Đến tháng 3/2024, chính thức ghi nhận giá trung bình chung cư Hà Nội cao hơn TP HCM. Tuy nhiên, mức độ quan tâm chung cư Hà Nội hiện đã hạ nhiệt.

Chuyên gia này cho rằng nguyên nhân chính khiến giá chung cư tăng mạnh là do nguồn cung quá khan hiếm, giá mở bán cao đã gây ra đợt tăng giá mạnh. Theo thống kê của đơn vị này, giai đoạn 2020 - 2024, Hà Nội chỉ có hơn 30 dự án, tức nguồn cung ít quá.

"Tốc độ giãn dân ở Hà Nội chậm do nơi này không làm tốt về vấn đề y tế, tiện ích giáo dục khu vực vùng ven… Có tới 90% các cơ sở giáo dục, y tế tập trung ở trung tâm. Nhu cầu chung cư khu vực trung tâm tăng lên làm cho giá chung cư neo cao và sẽ còn tiếp tục tăng", ông Tuấn khẳng định.