M&A bất động sản: Nhiều ẩn số

Những thương vụ M&A đặc biệt

Cuối năm 2016, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra nhận định rằng, năm 2017 xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu; hoạt động M&A sẽ phát triển mạnh hơn trước đây.

Đúng như dự đoán của HoREA, chỉ trong vòng 6 tháng qua, thị trường bất động sản TP.HCM đón nhận những thương vụ M&A đình đám.

Đơn cử, tại Đại hội đồng cổ đông của Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR), lãnh đạo Công ty cho biết, đang muốn bán quỹ đất lớn mà doanh nghiệp này từng lập dự án The EverRich 3, vị trí nằm tại quận 7, TP.HCM.

Ngay sau khi thông tin chào bán dự án này được công bố, đã có khá nhiều doanh nghiệp địa ốc muốn mua lại và tháng 5 vừa qua, khu đất này đã được chuyển nhượng. Từ số tiền thu được từ thương vụ này, Phát Đạt đã trả xong khoản nợ với Ngân hàng Đông Á.

Không chỉ thương vụ trên, cuộc đua tìm quỹ đất được các doanh nghiệp địa ốc đẩy mạnh trong năm 2017, trong đó nhiều dự án chết lâm sàng được tái khởi động từ những thương vụ này. Chẳng hạn, giữa tháng 3/2017, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (An Gia Investment) cùng với Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) đã hoàn tất việc mua lại 7 block thuộc dự án khu dân cư phức hợp Lacasa (quận 7, TP.HCM) từ Tập đoàn Vạn Phát Hưng (VPH).

Ông Lương Sỹ Khoa, Phó chủ tịch HĐQT An Gia Investment cho biết, dự án mới này có quy mô khoảng 6 ha với 2.000 căn hộ, bao gồm cả office-tel, có tổng vốn đầu tư khoảng 3.500 tỷ đồng.

Ngoài ra, Đất Xanh cũng gây chú ý trên thị trường M&A dự án bất động sản khi tiến hành nhiều thương vụ thu gom quỹ đất, sau đó phát triển thành các dự án như Opal Garden, Opal Skyview (quận Thủ Đức, TP.HCM)…

Toàn bộ Dự án Lacasa (quận 7, TP.HCM) vừa thuộc về tay An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản)

Bên cạnh đó, hoạt động M&A tích cực không thể không nhắc tới các tên tuổi như Novaland, Vietcomreal, Hưng Thịnh Land… Các doanh nghiệp này đã, đang và có thể sẽ tiếp tục săn dự án để chuẩn bị quỹ đất cho kế hoạch dài hạn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trong năm 2017, hoạt động M&A phát triển mạnh hơn trước đây. Trong đó, bất động sản là một trong hai lĩnh vực có mức độ M&A sôi động nhất hiện nay, bên cạnh ngành bán lẻ.

“Năm 2017, hoạt động M&A dự án bất động sản sẽ mạnh hơn, bởi cơ hội và điều kiện cho các thương vụ này rất lớn. TP.HCM đang có 500 dự án tạm ngưng triển khai”, ông Châu đánh giá.

Ngoài ra, các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua cũng có sự góp mặt nhiều hơn bóng dáng của các nhà đầu tư nước ngoài. Đặc biệt, tại các buổi tiếp xúc giữa lãnh đạo TP.HCM với các doanh nghiệp nước ngoài, câu chuyện muốn bơm vốn vào dự án hoặc thâu tóm quỹ đất, dự án bất động sản được các doanh nghiệp nước ngoài đặt ra khá nhiều.

Đơn cử, tại buổi gặp mặt doanh nghiệp nước ngoài giữa tháng 5 vừa qua của lãnh đạo UBND TP.HCM, các doanh nghiệp đến từ Singapore cho biết, tập trung vào việc mua lại các dự án và bất động sản tại TP.HCM, như Duxton Hotel Saigon, Empire City, Somerset Vista HCMC, Kumho Asiana Plaza, Park City, An Dương Thảo Điền.

Mới đây nhất, một đoàn gồm 70 doanh nghiệp đến từ Hồng Kông (Trung Quốc) cũng đã có buổi gặp gỡ với lãnh đạo UBND Thành phố với mong muốn được tạo điều kiện thuận lợi để đầu tư nhiều hơn vào lĩnh vực bất động sản tại đây.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Công ty JLL Việt Nam cho biết, ngoài các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, thì các nhà đầu tư từ Hàn Quốc, Hồng Kông, Singapore cũng đang tích cực tìm kiếm để sở hữu dự án bất động sản tại Việt Nam. Thông qua JLL, nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đã “đánh tiếng” muốn gia tăng sự hiện diện tại Việt Nam dưới hình thức mua lại các dự án sẵn có, đặc biệt là các dự án đã sinh lời.

Những tòa nhà văn phòng đang hoạt động hiệu quả là tài sản mua lại ưa thích của các nhà đầu tư nước ngoài

Câu chuyện doanh nghiệp nước ngoài đổ vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng được bắt đầu từ nửa cuối năm 2015, đặc biệt sau khi Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực (1/7/2015), trong đó có quy định mở hơn nhiều với vấn đề sở hữu nhà và kinh doanh bất động sản của người nước ngoài, Việt kiều.

Bên cạnh đó, cũng phải kể đến việc Việt Nam tham gia đàm phán và ký kết nhiều hiệp định thương mại tự do thế hệ mới, trong đó có Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), cũng như Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) có hiệu lực từ 31/12/2015.

Từ đây, nhiều tòa nhà văn phòng đã hoạt động hoặc đang xây dựng đang được khối ngoại quan tâm săn lùng mua lại để đón đầu cơ hội từ làn sóng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Hiện dù TPP không được thực thi, nhưng nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục đổ vốn vào thị trường bất động sản tại Việt Nam, bởi cơ hội phát triển của Việt Nam vẫn rất lớn dù có hay không có TPP.

Nhiều ẩn số 6 tháng cuối năm

Dù chưa biết rõ sẽ có thêm thương vụ nào được thực hiện trong 6 tháng cuối năm, nhưng nhiều chuyên gia đánh giá, câu chuyện M&A dự án bất động sản sẽ có nhiều điểm đặc biệt, bởi tại TP.HCM hiện có khoảng 500 dự án bất động sản đang ngưng hoạt động. Đa số những dự án này đã có giấy phép xây dựng, đầy đủ pháp lý và đặc biệt là có quỹ đất rộng, vị trí đất “vàng”…

“Trong bối cảnh TP.HCM đang khan hiếm quỹ đất vàng, thì đây được cho là nguồn hàng tốt do hoạt động M&A trên thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng cuối năm và trong những năm tới. Tuy nhiên, việc dự án nào sẽ nằm trong danh sách M&A mới là vấn đề, bởi khi M&A dự án, thì các chủ đầu tư phải tính toán rất kỹ về dự án đó sẽ sinh lời bao nhiêu, liệu pháp lý chuyển nhượng có gặp khó khăn gì hay không…”, ông Trần Quốc Việt, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Cát Tường Đức Hòa nói.

Ngoài ra, nhiều ý kiến cũng cho rằng, việc chuyển nhượng sẽ còn gặp khó khăn khá nhiều, bởi theo pháp luật hiện hành, để có đủ điều kiện chuyển nhượng, dự án phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, hiện có nhiều dự án đang được thế chấp ngân hàng, nhiều trường hợp là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng.

Cụ thể, theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, khoản (1.b) Điều 194 Luật Đất đai quy định, đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có giấy chứng nhận.

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt. Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định, điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Theo luật sư Phượng, nếu những vướng mắc này được giải quyết, thì thị trường M&A dự án bất động sản sẽ còn nhộn nhịp hơn nữa.

Còn ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land cho biết, 6 tháng đầu năm, công ty ông tìm kiếm các dự án tiềm năng để M&A. Sau thời gian tìm hiểu, có thể trong 6 tháng cuối năm là lúc thực hiện ký kết các thương vụ M&A.

“Không chỉ công ty chúng tôi, mà các công ty địa ốc đều thực hiện theo chiến lược 6 tháng đầu năm đi tìm kiếm và thương thảo để 6 tháng cuối năm ký kết. Chính vì vậy, trong thời gian tới, việc công bố các dự án M&A là sẽ rất nhiều”, ông Hiền nói.

Diễn đàn thường niên mua bán, sáp nhập doanh nghiệp năm 2017 (M&A Việt Nam 2017) được Báo Đầu tư và Công ty AVM Việt Nam tổ chức dưới sự bảo trợ của Bộ Kế hoạch và Đầu tư vào thứ Năm, ngày 10/8/2016 tại Trung tâm Hội nghị GEM (TP.HCM). Đây là sự kiện thường niên có quy mô lớn thu hút sự quan tâm của các cơ quan Chính phủ, đông đảo các chuyên gia hàng đầu và các nhà đầu tư trong nước và quốc tế.

Trong khuôn khổ Diễn đàn M&A 2017 với chủ đề "Tìm bước đột phá - Seeking a big push", Báo Đầu tư sẽ xuất bản Đặc san “Toàn cảnh thị trường Mua bán - Sáp nhập Việt Nam 2017 - Vietnam M&A Outlook 2017”. Đặc san được xuất bản bằng hai ngôn ngữ Việt - Anh, phát hành rộng rãi qua các kênh phát hành của Báo Đầu tư ở trong nước và nước ngoài và là tài liệu chính thức của Diễn đàn M&A Việt Nam 2017.