Lỗ tiền tỷ vì FOMO trả hàng trăm triệu mua chênh chung cư

FOMO là viết tắt của cụm từ Fear of missing out, chỉ trạng thái tâm lý lo lắng, sợ bỏ lỡ cơ hội. Anh Nguyễn Tuấn, 40 tuổi, một nhà đầu tư ở xã Gia Lâm, vừa thở phào vì thoát hàng thành công một căn hộ anh mua khi FOMO 8 tháng trước.

Căn hộ này tại phân khu 4 tòa cao 30 tầng trong đại đô thị phía đông, diện tích 58 m2, căn hộ được mua theo tiến độ với giá gần 5,8 tỷ đồng (khoảng 100 triệu đồng một m2). Áp lực tài chính nên anh liên tục rao bán từ tháng 4 với mức giảm 500 triệu đồng vào hợp đồng mua bán nhưng không có khách. Trước hạn thanh toán tiến độ mới vào tháng 7, anh cho hay đã nâng mức giảm lên 650 triệu vào hợp đồng mua bán mới có khách cọc.

Nhớ lại 8 tháng trước, trong "cơn sốt" ra hàng chung cư, anh cũng liên tục đi săn quỹ hàng mới nhằm lướt booking. Trong đó, phân khu này được môi giới liên tục quảng cáo là giỏ hàng cao tầng cuối của đại đô thị, đầu tư là chắc thắng. Với kỳ vọng bỏ vốn ít lấy căn rồi "lướt sóng" kiếm chênh, anh này phải trả 350 triệu tiền chênh ngoài cho đại lý để lấy được căn đẹp.

"Tổng khoản lỗ cả tỷ đồng nhưng phải chấp nhận vì không thể xoay khoản tiến độ sắp tới", nhà đầu tư chia sẻ.

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào giảm giá chung cư cũng có bán được anh Tuấn. Chị Minh Hiền, xã Đông Anh, đầu tư hai căn hộ 46 m2 tại phân khu gồm hai tòa cao 45 tầng ở đại đô thị phía bắc. Giá thanh toán tiến độ lên đến 5,5 tỷ đồng (tương đương 119 triệu một m2). Chị Hiền cho hay thời điểm ra mắt vào tháng 6 năm ngoái, "thị trường như vũ bão, không xuống tiền mua nhanh chỉ sợ lỡ cơ hội đầu tư". Để khớp được hai căn này, chị cũng trả chênh tổng 300 triệu cho đại lý.

Sau nửa năm, kỳ vọng "lướt sóng" không thành, chị liên tục rao bán tài sản với mức giảm 200 triệu một căn vào hợp đồng mua bán song đến nay vẫn chưa tìm được khách mua. Môi giới cho hay giỏ hàng sang nhượng tại thị trường Đông Anh rất lớn, thanh khoản chậm. Lo ngại bước vào tháng Ngâu, thị trường càng ảm đạm hơn, nhà đầu tư này quyết định giảm thêm mỗi căn 200 triệu, tổng lỗ 1,1 tỷ đồng gồm cả khoản chênh để sớm thoát hàng.

Đây chỉ là hai trong số nhiều trường hợp nhà đầu tư bị "ngộp" tài chính sau giai đoạn fomo mua chênh chung cư nhằm "lướt sóng". CBRE nhìn nhận biên độ tăng giá chung cư thứ cấp đã giảm rõ rệt từ cuối năm ngoái. Đến hết quý I, hơn một nửa các dự án được hãng thống kê trên thị trường thứ cấp ghi nhận tình trạng giảm giá chào bán hoặc giữ nguyên so với quý trước.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, đánh giá đây là sự điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn giá phân khúc chung cư liên tục tăng mạnh qua nhiều quý, tạo thách thức cho khả năng chi trả của nhóm người mua ở thực. Bà nói, thời điểm này cũng là lúc một bộ phận chủ nhà hết ân hạn nợ gốc (chủ yếu với các dự án đang triển khai, xây dựng). Trong bối cảnh lãi suất biến động gây áp lực lên thanh khoản, "họ buộc phải chấp nhận hạ giá chào để có giao dịch".

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận số lượng sản phẩm cần thoát hàng trên thị trường gia tăng, nhất là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. "Hơn 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn", VARS nêu và cảnh báo một số dự án (chung cư, nhà thấp tầng) ghi nhận mức cắt lỗ khoảng 100-300 triệu đồng một sản phẩm.

Ghi nhận diễn biến trên, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho hay tình trạng "lướt sóng" chung cư cao cấp diễn ra phổ biến từ cuối 2023 đến quý III/2025 trong bối cảnh thị trường hạn chế nguồn cung mới. Một số phân khu, dự án ra mắt được quảng cáo "khan hiếm" cùng với đông đảo đại lý, môi giới tham gia phân phối, càng đẩy tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) trên thị trường. Với lượng booking gấp nhiều lần quỹ hàng, phần lớn người mua phải trả chênh vài trăm triệu đến cả tỷ đồng. "Họ chấp nhận khoản chênh này với kỳ vọng chỉ cần lấy được căn chắc chắn bán lại sẽ có lời", ông nói.

Tuy nhiên khi thị trường bước vào giai đoạn đi xuống, nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính phải nhanh chóng thoát hàng, chấp nhận mất trắng khoản chênh kia, thậm chí phải giảm giá trực tiếp vào hợp đồng mua bán. Ông Toản nhìn nhận khoản chênh hay còn gọi phí dịch vụ trong nhiều trường hợp là chiêu bài của chủ đầu tư và các đại lý để đẩy sức nóng của thị trường.

"Đó là cái bẫy đầu tư theo sóng thị trường, để khi sóng đi qua, không ít nhà đầu tư đã phải ngậm trái đắng", ông nói.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang đối mặt với chi phí vốn cao để duy trì tài sản, vừa phải cạnh tranh với các dự án mới có chính sách bán hàng hấp dẫn, nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư. Sau giai đoạn ưu đãi, phần lớn khoản vay chuyển sang mức thả nổi dao động 11-15% một năm, cao hơn trung bình 2% so với năm ngoái

Áp lực thoát hàng với nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính gia tăng trong bối cảnh nguồn cung mới và nguồn hàng chuẩn bị bàn giao dồi dào. Từ nay đến 2028, Cushman & Wakefield dự báo Hà Nội có hơn 28.000 sản phẩm từ khoảng 80 dự án, phân khu được bàn giao.

Theo các chuyên gia, thời điểm này, các nhà đầu tư chung cư cần chủ động đánh giá lại khả năng tài chính để có phương án quản trị rủi ro. Ông Phạm Đức Toản cho hay phần lớn nhà đầu tư "ngộp" tài chính hiện nay do dùng đòn bẩy cao, họ nên cơ cấu lại khoản vay với ngân hàng để được giãn nợ, tránh rơi vào tình trạng bán tháo tài sản. Trường hợp buộc phải thoát hàng, họ cần nhanh chóng giải quyết bài toán thanh khoản, chấp nhận bán nhanh với mức lỗ kiểm soát được thay vì chịu thêm chi phí tài chính.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 - Summer Summit

Thời gian: 11/06/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội

Vietnam Investment Forum 2026 - Summer Summit quy tụ đại diện cơ quan quản lý, lãnh đạo ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, giám đốc phân tích và các chuyên gia kinh tế độc lập, tập trung vào bức tranh vĩ mô, AI & Big Data và chiến lược tìm kiếm Alpha trong nửa cuối năm 2026.

Ba phiên thảo luận chính:

Phiên thảo luận 1: Vĩ mô 2026 - Việt Nam trước các cú sốc từ bên ngoài và cơ hội từ bên trong
Phiên thảo luận 2: AI & Big Data - Từ lợi thế ra quyết định đến thế hệ sản phẩm đầu tư mới
Phiên thảo luận 3: Cơ hội tìm kiếm Alpha trên thị trường chứng khoán và các kênh tài sản phổ biến

Tìm hiểu chương trình tại VIF 2026 Summer Summit.

Tham gia khảo sát "Dự báo của bạn về nửa cuối năm 2026" để có cơ hội nhận vé mời đặc biệt từ Ban Tổ chức.

Đặt vé Early Bird
(giảm giá 30%) Dự báo của bạn
về nửa cuối năm 2026