Nhiều 'cổ đất' vang bóng một thời lao về mệnh giá, trên đường gia nhập nhóm penny

Áp lực bán bao trùm nhóm cổ phiếu bất động sản trong phiên 27/7. BCM, HDC, SZC, VPH, PDR và PV2 đồng loạt giảm sàn, trong khi CEO mất 6,9% và DIG giảm 5,9%.

Kết phiên, DIG, DXG và QCG cùng giao dịch dưới mệnh giá, lần lượt tại 9.690 đồng, 9.970 đồng và 9.500 đồng/cp. CEO đóng cửa ở 10.800 đồng/cp, còn HDC và PDR lần lượt dừng tại 10.900 đồng và 11.150 đồng/cp.

Chỉ trong một tháng, thị giá 6 cổ phiếu CEO, DIG, DXG, HDC, PDR và QCG đã giảm khoảng 20–27%. Nếu tính trong một năm, mức giảm dao động từ 32% đến 57%.

Đà đi xuống diễn ra trong bối cảnh thị trường chứng khoán nói chung cũng điều chỉnh. VN-Index đóng cửa phiên 27/7 tại gần 1.670 điểm, giảm 6,5% so với đầu năm 2026.

Áp lực không chỉ xuất hiện tại những cổ phiếu quanh mệnh giá. NLG kết phiên ở 20.000 đồng/cp, còn KDH dừng tại 16.400 đồng/cp. Cả hai cùng lùi về vùng thấp nhất kể từ giai đoạn cuối năm 2022 – đầu năm 2023.

100 triệu đồng mua DIG tại đỉnh chỉ còn hơn 11 triệu đồng

Khoảng cách với thời kỳ hoàng kim của nhóm “cổ đất” thể hiện rõ hơn khi quy đổi mức giảm thành giá trị khoản đầu tư. CEO, DIG, DXG, HDC, PDR và QCG đều lập đỉnh lịch sử vào cuối năm 2021 hoặc đầu năm 2022, giai đoạn cổ phiếu bất động sản tăng mạnh về giá và thanh khoản.

Trong đó, DIG hiện thấp hơn 88,6% so với đỉnh lịch sử theo giá điều chỉnh. Giả sử một nhà đầu tư bỏ 100 triệu đồng mua cổ phiếu tại đỉnh và giữ đến hết phiên 27/7, khoản đầu tư hiện chỉ còn tương đương 11,4 triệu đồng, tức tạm lỗ 88,6 triệu đồng. Giá trị khoản đầu tư đã bị chia gần 9 lần.

CEO và PDR mất khoảng 82% so với đỉnh. Với cùng phép tính, 100 triệu đồng đầu tư vào hai mã này hiện chỉ còn tương ứng khoảng 18 triệu đồng.

Khoản đầu tư tương tự vào HDC còn 23,5 triệu đồng, trong khi DXG và QCG lần lượt còn 31,3 triệu đồng và 40,9 triệu đồng. Các phép quy đổi được tính theo biến động giá đã điều chỉnh.

Mức giảm sâu đồng thời kéo dài hành trình trở lại điểm hòa vốn. Một cổ phiếu giảm 50% cần tăng 100% mới quay lại mức xuất phát. Riêng DIG phải tăng khoảng 8,8 lần từ thị giá hiện tại, tương đương gần 777%, mới trở lại đỉnh cũ.

Chịu sức ép từ môi trường lãi suất cao

Diễn biến đi xuống của nhóm cổ phiếu bất động sản xảy ra khi thị trường nhà ở được kỳ vọng bước vào giai đoạn mở rộng mới, nhưng sức mua lại chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất cao.

Trong báo cáo chiến lược nửa cuối năm 2026, MBS Research kỳ vọng giai đoạn 2026–2027 sẽ là thời kỳ mở rộng của ngành bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, quá trình này được dự báo diễn ra phân hóa khi nguồn cung tăng, còn nhu cầu chủ yếu tập trung tại những dự án phục vụ nhu cầu ở thực.

Một trong những trở lực trước mắt là chi phí vốn. Tính đến cuối tháng 6, tăng trưởng tín dụng đạt 6,77%, cao hơn mức tăng khoảng 4,7% của huy động vốn. Chênh lệch này khiến lãi suất huy động kỳ hạn một năm tăng khoảng 2 điểm % so với cùng kỳ, lên 8%/năm. Lãi suất cho vay trung và dài hạn cũng tăng khoảng 2 điểm %, vượt 12%/năm.

Mặt bằng lãi suất cao tạo thêm sức ép lên nhu cầu mua bất động sản. Trong quý I, tổng lượng giao dịch đất nền, chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 8% so với cùng kỳ, trong khi tồn kho cuối quý tăng 27,8% so với đầu năm. Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm từ khoảng 100% trong năm 2025 xuống 70% và được MBS Research dự báo tiếp tục đi xuống trong quý II.

Để hỗ trợ bán hàng, một số chủ đầu tư áp dụng lãi suất cố định thấp hơn thị trường khoảng 3–4 điểm %, đồng thời ân hạn nợ gốc trong 1–2 năm. Dù vậy, bộ phận phân tích cho rằng tỷ lệ hấp thụ có thể duy trì ở mức thấp khi lãi suất còn cao và nguồn cung tăng mạnh. Các chủ đầu tư cũng có xu hướng tập trung triển khai dự án hiện hữu thay vì tiếp tục mở rộng quỹ đất.

Trong bối cảnh đó, kỳ vọng mở rộng giai đoạn 2026–2027 không được phân bổ đồng đều. MBS Research đánh giá nhu cầu có thể tập trung tại các dự án hướng đến nhu cầu ở thực, đặc biệt là căn hộ. Các công ty tham gia dự án PPP và được thanh toán bằng quỹ đất cũng có thể có lợi thế hơn chủ đầu tư truyền thống khi bảng giá đất tăng mạnh.

Về dài hạn, việc triển khai đồng bộ hạ tầng được kỳ vọng hỗ trợ giá bán tại một số khu vực như Long Thành và Cần Giờ. Bộ phận phân tích ưu tiên các công ty sở hữu sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, tham gia dự án PPP được thanh toán bằng đất hoặc có khả năng ghi nhận kết quả kinh doanh đột biến từ bàn giao dự án.

Phần lớn cổ phiếu bất động sản trong danh mục theo dõi của MBS Research hiện có định giá P/B thấp hơn trung vị 5 năm. Theo đơn vị phân tích, mức chiết khấu này phản ánh lo ngại của nhà đầu tư về tác động của lãi suất cao tới tỷ lệ hấp thụ dự án và lợi nhuận của các công ty.

Trở lại với diễn biến thị trường, việc nhiều “cổ đất” từng dẫn sóng rơi về quanh hoặc dưới mệnh giá cho thấy khoảng cách rất lớn so với chu kỳ hưng phấn trước đây. Trong một chu kỳ mới được dự báo phân hóa, mức giá 10.000 đồng/cp chưa đủ để xác định cổ phiếu đã rẻ. Triển vọng còn phụ thuộc vào khả năng bán hàng, dòng tiền, tiến độ bàn giao và đặc điểm dự án của từng công ty.