Lệch pha phân khúc nhà ở - Bài cuối: Phát triển sản phẩm nhà ở phù hợp

Tiếp đó là các chính sách, quy định pháp lý mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản đi vào cuộc sống, cùng với sự điều chỉnh quy hoạch, sự tham gia tích cực của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản trong việc thúc đẩy phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp với đông đảo người dân.

Kỳ vọng khởi sắc của thị trường

Trên cơ sở kiểm soát hiệu quả đại dịch COVID-19 và giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, dự báo năm 2021, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, ổn định và chưa có nguy cơ xảy ra tình trạng “đóng băng”, hoặc “bong bóng” bất động sản do sức mua và tổng cầu nhà ở có khả năng thanh toán vẫn cao.

Phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền bao gồm nhà ở thương mại có giá trung bình, nhà ở thương mại có giá thấp, nhà ở xã hội sẽ giữ vai trò chủ đạo của thị trường bất động sản, là cơ hội để người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư tạo lập được nhà ở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (Horea) nhận định, thị trường bất động sản Thành phố có cơ hội phục hồi và tăng trưởng nhanh và mạnh mẽ trong năm 2021 và cả trong trung hạn, dài hạn, với những động lực mới, như thành lập thành phố Thủ Đức thuộc TP Hồ Chí Minh, là đô thị sáng tạo có tính tương tác cao, là đô thị loại 1, có quy mô kinh tế bằng khoảng từ 7-8% GDP cả nước, chiếm đến 1/3 GRDP của thành phố, đi đôi với mục tiêu xây dựng TP Hồ Chí Minh trở thành đô thị thông minh, xây dựng nền kinh tế số.

Một số công trình giao thông sẽ đưa vào sử dụng trong năm 2021, đặc biệt là tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, công trình chống ngập do triều cường và khởi công xây dựng dự án sân bay Long Thành và nhiều dự án kết nối giao thông liên vùng, đường vành đai sẽ tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản. 

Trước đó, Chính phủ đã quyết định cho TP Hồ Chí Minh được chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, nhà ở giai đoạn 2016-2020.

“Thực tế đã chứng minh 1 ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị tạo ra giá trị gấp hơn 100 lần so với 1 ha đất nông nghiệp”, ông Châu cho biết.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và con đường phục hồi sẽ không bằng phẳng, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục đón nhận sự quan tâm của người mua để ở và nhà đầu tư. 

Ngoài ra, các tín hiệu tích cực gần đây từ các dự án hạ tầng trọng điểm như khởi công sân bay Long Thành và việc thành lập thành phố Thủ Đức sẽ là động lực tái khởi động cho thị trường.

Đánh giá về cơ hội tăng trưởng của thị trường nhà ở bình dân, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định, các chủ đầu tư lớn hiện nay đang tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, cung cấp nhà ở chất lượng tốt với giá tốt và ở vị trí thích hợp. 

Điều này vừa đảm bảo cho cho họ khả năng phát triển bất động sản với mức giá xác định, vừa có thể mang lại cho khách hàng và cư dân các điều kiện sống, lối sống, sự thuận tiện nhất định khi di chuyển vào trung tâm.

Các chủ đầu tư và Chính phủ đang nhận thức rất rõ vấn đề này, do đó đang có nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc nhà bình dân, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc hạng sang.

Mặt khác, theo ông Matthew Powell, cơ hội tăng trưởng của phân khúc nhà ở bình dân liên quan nhiều tới các hoạt động thương mại và cơ sở hạ tầng giao thông tại các thị trường, nhất là khi cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang có các vấn đề liên quan đến giao thông và có sự xuất hiện của các tuyến tàu điện ngầm mới, một số quận dân cư mới và điểm đến đầu tư tại cả hai thành phố.

Cân đối trong phát triển

Nhằm giảm bớt sự lệch pha trong cung cầu sản phẩm, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân có nhu cầu, TP Hồ Chí Minh vừa thông qua đề án  phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2021-2030; trong đó, tập trung phát triển các dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội.

Trong đề án xây dựng chương trình phát triển nhà ở TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2030 vừa mới được UBND TP Hồ Chí Minh phê duyệt; trong đó, xác định tiếp tục phát triển mạnh nhà ở chung cư và giảm dần nhà ở thấp tầng tại các dự án; phát triển nhà ở tập trung tại các quận nội thành phát triển và huyện ngoại thành, sẽ giảm dần nhà ở tại khu vực nội thành trung tâm.

Theo UBND TP Hồ Chí Minh, những năm qua, nhà ở chung cư cao tầng tại TP Hồ Chí Minh chiếm tỷ lệ cao trong tổng số quy mô căn hộ của dự án, đây là xu hướng tất yếu tại các đô thị lớn. Ngoài tiết kiệm được quỹ đất, nhà ở chung cư thường có giá bán thấp hơn nhà thấp tầng nên đại đa số người dân dễ tiếp cận hơn.

Theo đó, tại khu vực quận 1 và quận 3, UBND Thành phố ưu tiên tăng chỉ tiêu quy hoạch như dân số, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng… cho các dự án cải tạo, xây dựng mới thay thế chung cư cũ. Hạn chế phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng mới đến năm 2025 nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng.

Đối với 11 quận nội thành gồm các Quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhuận, Gò Vấp và Bình Thạnh, Thành phố tập trung hoàn thiện các dự án dở dang, ưu tiên tăng chỉ tiêu quy hoạch cho các dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ và các dự án chỉnh trang nhà ở ven kênh rạch.

Bên cạnh đó, khu vực Thành phố Thủ Đức và các Quận 7, 12, Bình Tân sẽ ưu tiên phát triển dự án nhà ở mới, chung cư cao tầng dọc các trục giao thông công cộng lớn. 

Riêng 5 huyện ngoại thành gồm các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ sẽ ưu tiên phát triển dự án nhà ở tại các thị trấn, khu dân cư và khu vực đáp ứng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật.

Khu vực ngoại thành còn được ưu tiên phát triển các khu du lịch ở kết hợp sinh thái nghỉ dưỡng, khu đô thị mới, đô thị vệ tinh. Thành phố cũng xác định, không phát triển dự án nhà ở mới tại các nơi chưa có kế hoạch đầu tư hạ tầng kỹ thuật tương ứng. 

Về nhu cầu vốn để phát triển nhà ở, dự kiến giai đoạn 2021 - 2015 sẽ cần 419.000 tỷ đồng, giai đoạn 2026 – 2030 là 545.500 tỷ đồng.

Trước tình trạng lệch pha trong phân khúc phát triển nhà ở hiện nay, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh kêu gọi các doanh nghiệp bất động sản xem xét tăng tỷ trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội.

Mặc dù lợi nhuận thấp, nhưng nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội có tính thanh khoản cao và ít rủi ro, góp phần cùng nhà nước giải quyết nhà ở cho cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, sinh viên và người nhập cư.

Cùng với đó, xem xét đầu tư vào các đề án, chương trình mục tiêu của thành phố như phát triển thành phố Thủ Đức; Khu đô thị mới Thủ Thiêm; các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ; chỉnh trang di dời tái định cư nhà trên và ven kênh rạch; dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, sinh viên…