Kiến nghị quy trách nhiệm của CĐT dự án nhà ở tương lai nếu không giao nhà đúng hạn

Hiệp hội Bất động sản TP HCM đề xuất, khi soạn thảo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, CĐT phải cam kết nghĩa vụ của mình về việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua nếu không giao nhà đúng hạn.

kien nghi quy trach nhiem cua cdt du an nha o tuong lai neu khong giao nha dung han

Theo kiến nghị của HoREA, khi soạn thảo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở tương lai, CĐT phải cam kết sẽ hoàn tiền ứng trước cho bên mua nếu không giao nhà đúng hạn. Ảnh minh họa: Internet.

Trong công văn góp ý sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư 07/2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng, khi nghiên cứu dự thảo lần 3 Thông tư sửa đổi, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng nội dung quy định tại khoản (4.c.i) điều 1 chưa thật phù hợp.

Nội dung cụ thể là “Hợp đồng mua, thuê mua nhà ở phải quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư (CĐT) trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng CĐT không bàn giao nhà ở cho bên mua”. Điều này nhằm đảm bảo tính liên thông, thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản, vì Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì ban hành hợp đồng mẫu về mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

HoREA kiến nghị quy định rõ trách nhiệm của CĐT khi soạn thảo hợp đồng như sau: "CĐT phải cam kết nghĩa vụ của CĐT trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai về việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng CĐT không bàn giao nhà ở cho bên mua", vì đây không phải là trách nhiệm của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Dù vậy, Hiệp hội vẫn nhận định, dự thảo lần này đã khắc phục được một số quy định chưa thật cụ thể của Thông tư 07 nêu trên mà có thể bị vận dụng tùy tiện hoặc chưa đảm bảo quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Công văn dẫn chứng một số nội dung quy định rõ hơn tại dự thảo Thông tư về trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, quan hệ giữa ngân hàng với CĐT được thể hiện trong khoản (4.b) điều 1, quy định ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh với CĐT dự án nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó quy định rõ về nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên. Trong khi Thông tư hiện chỉ yêu cầu ngân hàng cam kết bằng thư bảo lãnh nên vấn đề quyền và nghĩa vụ các bên chưa đảm bảo được sự an toàn.

Khoản (4.b.iii) điều 1 quy định “Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền CĐT được phép nhận ứng trước của bên mua khi chưa bàn giao nhà ở theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và các khoản tiền khác CĐT có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng CĐT không bàn giao nhà ở cho bên mua". Trong khi Thông tư 07 chưa quy định rõ nội dung này.

Quan hệ giữa ngân hàng và bên mua, thuê mua nhà ở thể hiện trong nội dung khoản (4.c) điều 1, quy định "Khi tiến hành ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, CĐT gửi cho bên mua bản sao hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai" mà ngân hàng đã ký với CĐT.

Còn khoản (4.d) điều 1 quy định "Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua: (i) Trên cơ sở hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua; (ii) Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư này cho từng bên mua; (iii) Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà dự kiến quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở".

HoREA đánh giá đây là các quy định rất mới giúp cho bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai yên tâm hơn, vì trước đây chỉ nhận được bản photo thư bảo lãnh của ngân hàng cấp cho CĐT mà thôi.

Việc xác định số dư bảo lãnh cũng được xác định rõ cách tính tại khoản (5.a) điều 1: "Số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư là tổng số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước của các bên mua theo tiến độ đã thỏa thuận trước khi nhà ở được bàn giao và giảm dần khi nghĩa vụ bảo lãnh đối với bên mua chấm dứt theo quy định tại Điều... Thông tư này".