Kịch bản nào cho thị trường bất động sản ba năm tới?

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá”  diễn ra ngày 8/11, các diễn giả đã đưa ra những báo về sự phát triển của thị trường bất động sản trong ba năm tiếp theo. 

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, giai đoạn này sẽ là một giai đoạn mới cho sự phát triển mới, một chu kỳ mới cho cả nền kinh tế lẫn thị trường bất động sản. Những khó khăn của thị trường đã và đang được tháo gỡ.

Gần đây, Chính phủ đã liên tục có những công điện rất mạnh mẽ, quyết liệt để yêu cầu tất cả hệ thống chính trị vào cuộc triển khai tinh thần thể chế mới, tìm cách tháo gỡ khó khăn cho các dự án, thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo sự cân bằng cho thị trường địa ốc.

Việc tăng tốc đầu tư công, tốc độ thị hóa cao (trên 40%) chính là động lực tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, kinh doanh, đầu tư bất động sản.

"Trong chu kỳ mới, tôi cho rằng thị trường sẽ có chất lượng tốt hơn. Với luật mới cùng các quy định chặt chẽ, cuộc chơi sẽ không còn cơ hội cho việc lợi dụng kẽ hở để hoạt động một cách không lành mạnh", vị này nhận định.

Dự báo trong ba năm tới, ông Đính đánh giá 2025 là năm đầu tiên nguồn cung của thị trường sẽ được tháo gỡ, song không phải là tháo gỡ toàn bộ. Những dự án đảm bảo đủ điều kiện về quy định pháp luật, năng lực của chủ đầu tư tốt sẽ được tháo gỡ để đưa sản phẩm vào thị trường, qua đó giúp thị trường cân bằng cung cầu.

Về vấn đề giá bán, từ giờ đến hết năm 2025, các quy định của luật mới chưa được áp dụng hoàn toàn, vẫn được tận dụng từ vấn đề cũ, do có giá đất dự báo vẫn sẽ ở mức hợp lý.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, sang giai đoạn 2026 - 2027, nếu từ giờ đến lúc đó nếu vẫn không có căn chỉnh phù hợp thì có thể sẽ đẩy áp lực vào giá. Đơn cử như tại TP HCM, hiện nay bà con nông dân vùng ven đều tăng giá đền bù gấp 3 lần. Giá đất chắc chắn sẽ tăng rất mạnh. Song hiện nay, chính quyền TP HCM vẫn đang điều tiết theo cách áp dụng cả cách tính cũ. Do đó vẫn còn đâu đó những chủ đầu tư ở một số địa phương vẫn chấp nhận được mức giá đền bù này.

"Tôi đưa ra hai kịch. Nếu chúng ta điều tiết tốt thì năm 2026 - 2027 thị trường sẽ tiếp tục ổn định. Còn nếu không có căn chỉnh kỹ thuật tốt thì có thể sẽ đẩy giá bất động sản lên mức cao hơn, bất hợp lý hơn, thị trường sẽ lại khó khăn", ông Đính nhận định.

Ở góc độ chủ đầu tư, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land dự báo, với sự rõ ràng hơn về chính sách thì trong năm 2025 - 2026 trở đi, có thể nguồn cung sẽ quay trở lại với thị trường. Tuy nhiên, sẽ khó mà quay trở lại như thời điểm 2018 - 2019, khi nguồn cung căn hộ đâu đó lên tới 30.000 - 35.000 căn (trong khi thị trường năm 2023 khoảng 5.000 căn, 2024 có thể khoảng 7.000 căn).  

Thị trường giai đoạn 2025 - 2026 chắc chắn sẽ có độ trễ trong việc phục hồi. Do đó, vị này dự báo nguồn cung trong hai năm này sẽ cao hơn 2024, nhưng sẽ không cao tới mức dư thừa.

"Còn về sức cầu, dưới góc độ của chủ đầu tư, chúng tôi hiểu rằng mặt bằng giá đã có những điều chỉnh so với trước đây. Với chủ đầu tư, cần có chính sách thanh toán linh hoạt hơn, phù hợp với từng đối tượng người mua nhà. 

Về mặt bằng giá, chủ đầu tư không bao giờ muốn hình thành nên mức cao kỷ lục, mà chúng tôi hy vọng giá ở mức vừa phải. Bởi những sự tăng trưởng quá nóng thường không mang tính ổn định, gây bất lợi cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Tôi kỳ vọng mặt bằng giá sẽ mang tính chất bền vững hơn để người mua nhà có thể theo kịp.

Người mua sau khi trải qua những chu kỳ biến động sẽ trở nên thận trọng để chọn được kênh đầu tư hiệu quả, tạo tỷ suất sinh lời khoảng 10 - 15%. Đó sẽ là khoản đầu tư phù hợp và hấp dẫn đối với người mua nhà", bà Trang nêu quan điểm.

Còn theo dự báo của bà Nguyễn Thị Minh Phương, Giám đốc Khối Phát triển kinh doanh miền Nam (Masterise Group), trong thời gian tới, những nhu cầu thực vẫn sẽ tiếp tục tăng. Bởi từ trước đến nay, khách hàng vẫn luôn mong có những sản phẩm đảm bảo pháp lý cũng như giúp họ nâng cao chất lượng sống. Ngoài ra, vị này dự báo trong giai đoạn tới, việc đầu cơ sẽ giảm.

Ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc - Chuyên gia phân tích cao cấp Vietnam Investors Service (VIS Rating) cũng đưa ra góc nhìn về triển vọng thị trường.

Cụ thể, ông Hiếu cho biết qua nghiên cứu về thị trường bất động sản Trung Quốc có thể thấy rằng những năm trước, quốc gia này đã ban hành các chính sách nhằm giảm giá bất động sản và đúng là họ đã làm được, giá bất động sản đã giảm đồng loạt ở tất cả các phân khúc, tại tất cả các thành phố. Tuy nhiên, sau khi đạt được điều đó, họ lại "quay xe" và tìm cách kích hoạt lại thị trường.

"Điều này cho thấy với việc giá bất động sản giảm đôi khi còn mang lại hệ quả tiêu cực cho nền kinh tế. Chúng ta cũng cần nhìn vào đó để xem xét.

Tôi kỳ vọng thị trường trong ba năm tới sẽ duy trì được sự ổn định về mặt bằng giá cũng như thanh khoản. Việc cần kiểm soát hiện nay là kiểm soát giá các phân khúc dành cho người thu nhập thấp.

Còn xét trên thực tế, nhìn chung, tỷ trọng bất động sản trong giá trị tài sản của nhiều người vẫn rất lớn. Do đó, ai cũng mong muốn tài sản của mình gia tăng một cách ổn định", đại diện VIS Rating phân tích.