'Khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp địa ốc đang nằm ở khâu định giá đất'

Vấn đề giá đất hiện nay được cho là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Nhiều địa phương hiện nay đang tồn rất nhiều dự án “đứng hình”, không triển khai được. Một trong những lý do chính là vì không xác định được giá đất.  Đơn cử TP HCM hiện còn 58.000 sản phẩm bất động sản vướng mắc liên quan đến giá đất, theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP HCM.

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân sáng 19/2, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest chia sẻ, hiện doanh nghiệp có dự án đang triển khai bán hàng. Thông thường nhiều người có quan niệm "tháng Giêng là tháng ăn chơi", và sẽ không có khách mua hàng. Tuy nhiên, với dự án vừa mở bán của, tốc độ bán hàng lại nhanh hơn so với đợt cuối năm 2024. Điều này cho thấy thị trường đã có sự hồi phục, sức mua đã có sự tăng trưởng hơn trước.

Bên cạnh đó, theo vị này, Chính phủ cũng đang rất nỗ lực quyết tâm trong cải cách thể chế, nhất là trong lĩnh vực bất động sản, trong đó cách thức thực hiện quy định pháp luật rõ ràng, minh bạch hơn.

Song, nhiều doanh nghiệp đến nay vẫn gặp vướng mắc nhất định. Cụ thể, doanh nghiệp bất động sản có khi phải xin đến 38 - 40 con dấu để có thể thực hiện dự án. Hay việc xin điều chỉnh quy hoạch cũng gặp nhiều khó khăn.

"Tính đến tháng 1/2025, có khoảng 25 tỉnh thành công bố bảng giá đất mới. Tôi cho rằng nội hàm việc định giá đất là do cơ cấu tính giá đất, yếu tố đầu vào không đầy đủ dẫn đến việc giá đất tăng cao. Đây là khó khăn lớn nhất đối với doanh nghiệp địa ốc", ông Hiệp nói.

Phân tích cụ thể hơn, Chủ tịch GP.Invest cho rằng việc tắc trong khâu định giá đất dẫn đến hệ lụy là chậm trễ ra dự án mới. Hiện nhiều doanh nghiệp mất 1-2 năm vẫn không tính được giá đất để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Thêm nữa là chi phí đầu vào tăng cao, việc này dẫn đến nếu tính giá đất không chuẩn xác sẽ có thể gây ra nhiều khúc mắc.

"Doanh nghiệp rất mong muốn được các bộ ngành, địa phương tháo gỡ. Bởi nếu tháo gỡ được, khả năng triển khai các dự án bất động sản sẽ nhanh hơn. Tôi cho rằng nếu chúng ta kích thích đầu tư tư nhân thì GDP chắc chắn tăng trưởng. Điều này sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng theo. Tôi hy vọng những vướng mắc còn tồn đọng về thể chế sẽ được tháo gỡ để bất động sản có cơ hội phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn tới", ông Hiệp nhấn mạnh.

Trước đó, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn từng chia sẻ, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm. 

Bởi theo vị này, trên thực tế một dự án sau khi được định giá đất, trung bình sẽ mất khoảng 3 - 4 năm để triển khai xây dựng, chưa kể các dự án lớn có thời gian triển khai lên đến hàng chục năm.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết ngay từ khi tham mưu cho Quốc hội ban hành Luật Đất đai sửa đổi, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xác định vấn đề giá đất là yếu tố quan trọng hàng đầu. Luật Đất đai sửa đổi đã mở rộng việc áp dụng bảng giá đất và các phương pháp định giá theo hướng minh bạch hơn. 

Đối với đấu giá đất, giá trúng đấu giá được coi là giá đất chính thức, không cần định giá lại. Trong khi đó, đối với các dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, giá đất sẽ được xác định theo các phương pháp như so sánh, thặng dư… nhằm hạn chế tình trạng định giá thấp gây thất thoát ngân sách, đồng thời tạo cơ chế công khai, minh bạch hơn trong quá trình giao đất, cho thuê đất.

Bộ cũng đã nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến định giá đất thông qua các nghị định và thông tư. Nghị định 71 và Nghị định 102 nhằm giải quyết tình trạng "nợ" định giá đất từ những năm trước.

Tuy nhiên, theo ông Bình vấn đề thực thi vẫn còn nhiều bất cập, nhất là tại địa phương. Hiện nay, có sự khác biệt quan điểm giữa đơn vị tư vấn định giá đất, hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất.

Theo vị này, tại một số quốc gia, trách nhiệm định giá đất thuộc về đơn vị tư vấn, và họ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu có sai sót. Đây là bài học cần được xem xét để nâng cao tính trách nhiệm và hiệu quả trong công tác định giá đất tại Việt Nam.