Khi dòng tiền rẻ quay đầu với bất động sản

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang ngày càng mạnh tay hơn trong việc giảm khối lượng tiền Đồng trong hệ thống ngân hàng trước áp lực lạm phát và tỷ giá.

Chỉ sau một tuần mở lại kênh huy động vốn tín phiếu (bắt đầu từ ngày 21/6), NHNN đã hút về lượng tiền hơn 85.000 tỷ đồng. Tính đến hết ngày 15/7, lượng tín phiếu đang lưu hành ở mức 177.000 tỷ đồng, tương đương khối lượng tiền bị NHNN hút ròng thời gian qua.

Tín hiệu này cho thấy tình hình thắt chặt tiền tệ trong tương lai không xa, dù NHNN cho biết sẽ không tăng lãi suất điều hành trong năm nay. Đây cũng là viễn cảnh được nhiều chuyên gia dự báo, khi các ngân hàng trung ương trên thế giới đã bắt đầu rục rịch tăng lãi suất trước sức ép lạm phát toàn cầu.

Trong 6 tháng đầu năm, lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại có xu hướng tăng, với mức tăng 0,5-1% chủ yếu ở các kỳ hạn từ 6-12 tháng. Nguyên nhân là do thanh khoản của hệ thống các tổ chức tín dụng không còn dồi dào như năm 2021. Sức ép lạm phát tăng lên khi CPI tháng 6 đã tăng 3,37% so với cùng kỳ năm trước và tăng 3,12% so với cuối năm 2021.

Bên cạnh đó, cầu tín dụng tăng cao (tăng trưởng tín dụng đến 20/6 ở mức 8,51%, cao hơn nhiều so với mức 6,44% của 6 tháng đầu năm 2021, trong khi huy động 6 tháng chỉ tăng 3,97% so với cùng kỳ), kéo theo nhu cầu vốn tăng.

Nhìn lại hai năm vừa qua, giá bất động sản khắp nơi tăng nóng. Nguyên nhân là do dòng tiền rẻ, lãi suất thấp, cơ hội đầu tư sản xuất kinh doanh ít,...

Ở thời điểm hiện tại, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giai đoạn tiền rẻ thực sự đã qua đi. Dòng tiền đang cân nhắc với các kênh đầu tư, ngay cả các kênh truyền thống như bất động sản, chứng khoán, vàng,...

Nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức buộc phải thận trọng hơn nữa với các quyết định rót tiền ra. Với mảng kinh doanh bất động sản, cho dù đại diện NHNN đã chính thức phát ngôn là cơ quan này không có chủ trương siết tín dụng. Tuy nhiên, dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016 lại đưa ra nhiều tín hiệu dòng tiền sẽ bị thắt chặt với kênh đầu tư này.

Cụ thể, NHNN đã đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ,… của các khoản vay mua nhà để ở, đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.

Ngoài ra, cơ quan soạn thảo còn bổ sung loạt nhu cầu vốn yêu cầu các ngân hàng không được cho vay như cho vay để khách hàng chứng minh khả năng tài chính trong các giao dịch với bên thứ ba; cho vay thanh toán tiền đặt cọc dự án chưa đủ điều kiện, không cho vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa,...

Hiệp hội này cho rằng, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan chức năng liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua ngay lập tức đã khiến nguồn cung bất động sản chững lại.

Dẫn chứng là thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay. Trong nửa đầu năm 2022, riêng phân khúc căn hộ có gần 22.800 căn được chào bán, trong đó quá nửa là các căn hộ thấp tầng, đất nền. Hầu hết căn hộ chung cư đều là từ các dự án đã chào bán trước đó, tình hình cấp phép rất hạn chế. Tỷ lệ hấp thụ các căn hộ tiếp tục duy trì mức 51% như năm 2021.

Hiệp hội nhận định, dòng tiền đang chờ đợi những cơ hội đầu tư tốt hơn trong tương lai, đồng thời thận trọng hơn trong các quyết định giải ngân hiện tại.

Giai đoạn không dễ lướt sóng kiếm lời

Nhận định về thị trường nửa cuối năm, VARS cho rằng, với quỹ đất hạn chế, tốc độ cấp phép dự án chậm cùng với một số chính sách kiểm soát tín dụng khiến thị trường bất động sản cuối năm có thể lâm vào tình trạng hụt nguồn cung.

“Những bất trắc trong kênh huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp khiến chủ đầu tư đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án. Ngoài ra, việc cấp phép chậm cho các dự án khiến nguồn cung bất động sản nhà ở gặp khó”, đơn vị này nhận định.

Cũng theo VARs, nguồn cung bị thắt chặt trong khi nhu cầu được thúc đẩy là các yếu tố khiến giá bất động sản phân khúc căn hộ sẽ thiết lập mặt bằng giá mới, bất chấp giao dịch sẽ trầm lắng. Hiệp hội này dự báo mức giá bất động sản nhà ở sẽ tăng bình quân khoảng 10% trong nửa cuối năm.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, trong bối cảnh lạm phát tăng mạnh thì về tổng thể, thị trường bất động sản chịu tác động tiêu cực nhiều hơn là tích cực. Bởi vì khi lạm phát tăng thì buộc các nước phải can thiệp bằng cách tăng lãi suất. Và khi mặt bằng lãi suất tăng thì nghĩa vụ trả nợ tăng theo, tỷ giá cũng tăng theo, đồng tiền nội tệ của các nước mất giá,…

Ngoài ra, khi lãi suất tăng thì đầu tư, tiêu dùng giảm và kinh tế sẽ giảm đà phục hồi. Bên cạnh đó, khi lạm phát tăng, giá cả mọi mặt hàng cũng tăng theo khiến tâm lý phòng thủ xuất hiện. Người dân sẽ bớt ăn tiêu, thậm chí là từ bỏ ý định đầu tư. Hoặc nếu có thì cũng không có chuyện dễ dàng “lướt sóng” kiếm lời như hai năm trước.

“Ở thời điểm này, nếu như bất động sản còn tăng ở một nơi nào đó thì đó chỉ có thể là hiện tượng thổi giá. Năm nay, những yếu tố cơ bản để đẩy giá bất động sản lên như hai năm qua đã không còn nữa. Trừ khi pháp lý đã được điều chỉnh, thông tin quy hoạch được công bố, cơ sở hạ tầng được đầu tư,… Chưa kể Chính phủ và các địa phương cũng đang có động thái, chính sách điều tiết giúp cho thị trường trở về giá trị thật”, ông Lực nhận định.

Một số chuyên gia trong ngành cũng cho rằng, lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Điều này dẫn đến tình trạng một số nhà đầu tư chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản mới mức giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí là bán “lỗ” để thu hồi vốn. Diễn biến này sẽ ngày càng rõ nét hơn trong thời gian tới nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục.

Trong bối cảnh hiện nay, các chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường,...