Kéo 'đại bàng' về 'làm tổ': Cấp thiết gia tăng nguồn cung đất công nghiệp

Chính sách thuế, chi phí lao động cạnh tranh

Dữ liệu từ Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam 2020 cho biết, các doanh nghiệp nước ngoài tiếp tục đẩy mạnh sự dịch chuyển và Việt Nam trở thành một điểm đến thay thế cho các cơ sở sản xuất này.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc Bộ phận Đầu tư Savills Hà Nội cho biết, với thuận lợi không chỉ đến từ các hiệp định thương mại với với cam kết thuế quan mà còn chi phí lao động, cơ sở hạ tầng được đầu tư phát triển đứng thứ 2 trong khu vực chỉ sau Indonesia, Việt Nam đang có nhiều lợi thế để phát triển bất động sản công nghiệp về lâu dài.

Cụ thể, sức hút của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong làn sóng dịch chuyển nằm ở hai yếu tố đáng chú ý. 

Thứ nhất, Việt Nam là một trong những nước có chính sách thuế cạnh tranh nhất châu Á. Các công ty có thể hưởng lợi từ các ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), miễn thuế nhập khẩu tài sản cố định và miễn tiền thuê đất. Các ưu đãi đáng chú ý bao gồm miễn 20% thuế TNDN trong hai năm đầu tiên và giảm 50% trong 4 năm tiếp theo.

Hơn nữa, các ưu đãi thuế TNDN áp dụng cho các ngành công nghiệp được Chính phủ ưu tiên, như Công nghiệp 4.0 hoặc các ngành hỗ trợ sản xuất công nghệ cao; những dự án tại các đặc khu kinh tế (SEZ) hoặc tại các vùng kinh tế - xã hội còn khó khăn.

Các dự án đáp ứng một trong các điều kiện nêu trên có thể được hưởng thuế TNDN ở mức 10% trong 15 năm, miễn thuế TNDN 4 năm; và giảm thuế 50% trong 9 năm tiếp theo.

Theo “Khảo sát Chi phí Xây dựng năm 2019” của Turner & Townsend, Việt Nam cũng là một trong những thị trường có chi phí xây dựng công nghiệp cạnh tranh nhất. 

Đơn cử, tại TP HCM, chi phí xây dựng trung bình các nhà xưởng và nhà kho cơ bản là 352 USD/m2; các nhà máy và trung tâm phân phối lớn là 412 USD/m2; các nhà máy công nghệ cao là 618 USD/m2.

Yếu tố thứ hai theo bà Minh, các công ty đa quốc gia sản xuất các sản phẩm có giá trị cao như đồ điện tử, với áp lực trong việc cắt giảm chi phí, sẽ có xu hướng dịch sản xuất sang Việt Nam và các nước Đông Nam Á khác. Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển của các chuỗi cung ứng địa phương.

Trong khi đó, lạm phát tiền lương có xu hướng tăng sau khi khủng hoảng toàn cầu giảm bớt. Chi phí lao động ở một số nước đã cao gấp ba lần so với Việt Nam, việc này sẽ thúc đẩy các nhà sản xuất đa quốc gia xem xét chuyển đến các quốc gia Đông Nam Á, nơi có chi phí lao động thấp hơn.

Tại Việt Nam, dù mức lương nhân công ngành sản xuất tăng từ 237 USD/tháng trong năm 2018 lên 252 USD/tháng thì đây vẫn là một con số tương đối thấp so với các nước trong khu vực. 

Chẳng hạn, mức lương này tại Trung Quốc là 968 USD/tháng, Malaysia là 766 USD/tháng,... 

"Chi phí nhân công không thúc đẩy sự tăng trưởng công nghiệp bền vững, nhưng nó vẫn là yếu tố quan trọng đối với các ngành có giá trị thấp như dệt may và đồ nội thất", bà Minh nhận định.

Nhưng quĩ đất liệu có đủ cho "đại bàng"?

Theo dữ liệu của Savills, trong đợt bùng phát dịch đầu tiên, một số nhà sản xuất đa quốc gia đã thông báo kế hoạch mở rộng, di chuyển sản xuất đến Việt Nam. Điển hình như các nhà cung cấp linh kiện và lắp ráp cho Apple là Pegatron và Foxconn từ Đài Loan, Sharp, Nintendo và Komatsu từ Nhật Bản và Lenovo từ Hồng Kông.

Mới đây, 15 doanh nghiệp Nhật Bản bao gồm 9 doanh nghiệp vừa và nhỏ và 6 doanh nghiệp lớn, trong đó phần lớn là các doanh nghiệp sản xuất thiết bị y tế, chất bán dẫn, điện thoại di động và linh kiện và máy điều hòa không khí.

JETRO khẳng định sự dịch chuyển này được khuyến khích để cải thiện hiệu quả của chuỗi cung ứng, lấp đầy khoảng trống do ảnh hưởng của đại dịch, đồng thời tăng cường quan hệ kinh tế và công nghiệp với các nước ASEAN.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, nguồn cầu lớn sẽ hướng về các khu công nghiệp tại Việt Nam khi nhiều nhà sản xuất đang tìm cách giảm thiểu rủi ro cũng như giảm sự phụ thuộc vào một quốc gia.

Tuy nhiên, quĩ đất cho phát triển khu công nghiệp của Việt Nam còn khá hạn hẹp, nhất là các tỉnh miền Nam Việt Nam. Tỉ lệ lấp đầy tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng,… đã tăng đáng kể từ năm 2018.

Theo báo cáo của CBRE, tính đến quí III/2020, tổng diện tích đất của các khu công nghiệp tại 5 tỉnh, thành phố công nghiệp chính miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng) đạt 13.800 ha với 9.600 ha đất công nghiệp cho thuế.

Tỉ lệ lấp đầy trung bình của khu công nghiệp duy trì ở mức tích cực 79%. Trong đó, các khu công nghiệp tại Hà Nội, Hải Dương và Bắc Ninh đạt tỉ lệ lấp đầy trung bình khoảng 90%.

Đối với thị trường Miền Nam, tổng diện tích đất công nghiệp gấp đôi thị truường miền Bắc, đạt mức khoảng 38.000 ha trong đó 24.000 ha đất công nghiệp cho thuê bao gồm TP HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu với mức tỉ lệ lấp đầy trung bình đạt gần 77%.

Tuy nhiên, CBRE ghi nhận nguồn cung đất công nghiệp sẵn sàng bàn giao ngay tại các khu công nghiệp tại cả hai miền đều trong tình trạng khan hiếm. Trong khi đó, các khu kinh tế, khu công nghiệp có vị trí gần biển luôn có nhu cầu đầu tư rất lớn và duy trì được mức giá và tỉ lệ lấp đầy vượt trội.

Ngoài ra, thủ tục pháp lí rườm ra cũng là một rào cản với các doanh nghiệp nước ngoài khi đến Việt Nam.

Theo ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Jll Việt Nam, trung bình một dự án mất ba năm để làm thủ tục, thậm chí có những dự án phải mất đến 4 - 5 năm. Tương tự, các dự án đầu tư nước ngoài vào Việt Nam cũng phải mất 2 - 3 năm cho các thủ tục.

Ông Quang cho biết, sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế có nhưng họ lại gặp những rào cản từ luật, người thực thi luật và các văn bản dưới luật.

"Chính phủ Ấn Độ đã chi khoảng 30 tỉ USD để hỗ trợ các doanh nghiệp chuyển về quốc gia này. Trong khi đó, nếu Việt Nam không nhanh sẽ mất cơ hội như Thủ tướng đã nói dọn tổ cho đại bàng nhưng nếu không nhanh đại bàng sẽ bay mất", vị này lưu ý.

Mặc khác, quĩ đất cho phát triển khu công nghiệp của Việt Nam khá hạn hẹp. Giám đốc Jll Việt Nam ví dụ, nếu muốn mở rộng các khu công nghiệp như Bắc Ninh phải mất 10 năm mới hoàn thành thủ tục hạ tầng cho thuê.

"Quĩ đất cho phát triển khu công nghiệp đã hạn chế nhất, quĩ đất có hạ tầng giao thông tốt lại càng hạn chế hơn. Theo tôi, Việt Nam không nhất thiết đón những doanh nghiệp hàng đầu, hãy đón những doanh nghiệp phù hợp với mình và "liệu cơm gắp mắm", Giám đốc Jll Việt Nam nhấn mạnh.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ cũng có văn bản gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư liên quan đến phản ánh của báo chi về tình trạng thiếu nguồn cung đất công nghiệp sẵn sàng bàn giao tại các khu công nghiệp.

Theo đó, Thủ tướng giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các địa phương nghiên cứu, rà soát có điều hành phù hợp.