HoREA: Quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai hầu như chỉ có lợi cho ngân hàng

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, sau 7 năm thực hiện quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế.

Thứ nhất, quy định này làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.

Cụ thể, trước nhất chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao. Tuy nhiên, phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng này (bằng khoảng 2% giá bán nhà).

Theo Hiệp hội này, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do đó, rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.

Thứ hai, có dấu hiệu quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại.

HoREA cho biết, hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay.

Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí bảo lãnh thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao mà rất ít bị rủi ro. 

Thứ ba, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.

Điểm c khoản 3 Điều 98 Luật Các tổ chức tín dụng 2010 quy định, bảo lãnh ngân hàng là một hình thức cấp tín dụng.

Khoản 1 Điều 128 Luật Các tổ chức tín dụng 2010 về Giới hạn cấp tín dụng quy định: Tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, quỹ tín dụng nhân dân, tổ chức tài chính vi mô; tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 25% vốn tự có của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, quỹ tín dụng nhân dân, tổ chức tài chính vi mô.

HoREA lấy ví dụ, doanh nghiệp A được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng, nếu thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A chỉ còn có thể được vay tín dụng 1.500 tỷ đồng. 

Để được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A phải có tài sản bảo đảm với giá trị thực tế khoảng 650 tỷ đồng (bởi lẽ ngân hàng thương mại thường chỉ đánh giá tài sản bảo đảm bằng khoảng 70% giá trị thực tế). 

Tuy nhiên, tài sản bảo đảm này gần như bị phong tỏa nên chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả.

"Phần lớn các ngân hàng thương mại có vốn tự có không lớn, trong lúc dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị thường có giá trị rất lớn. Nếu thực thi đúng quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì hầu như các ngân hàng thương mại không có đủ năng lực để đáp ứng, nên quy định này thiếu tính khả thi, không sát với tình hình thực tiễn và chưa thực chất", Hiệp hội lý giải.

Thứ tư, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa phải là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

HoREA cho biết, trên thực tế, 7 năm qua hầu như các dự án nhà ở (mới) đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn thì không xảy ra tình trạng chậm hoặc không bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết.

Trong khi đó, một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được sổ hồng cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý, chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.

Do đó, quy định bảo lãnh ngân hàng không thật sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà và chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại.

Từ thực trạng trên, HOREA đề xuất nên xem xét bỏ quy định tại Điều 40 và Chương VI Luật các tổ chức tín dụng 2010 và Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, để góp phần làm giảm giá thành, làm giảm giá bán nhà ở cho người mua nhà.

Bên cạnh đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng, Hiệp hội đề nghị NHNN tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư 39/2019/TT-NHNN của NHNN.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với NHNN và ủy ban nhân dân cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.