Hơn 204.000 tỷ đồng trái phiếu đổ vào bất động sản trong năm 2021

Theo thống kê của người viết từ các doanh nghiệp đã công bố thông tin, tính riêng tháng 12, các doanh nghiệp hoạt động ở lĩnh vực bất động sản (BĐS) có 18 đợt phát hành trái phiếu với tổng giá trị gần 17.147 tỷ đồng. Con số này cao nhất trong quý cuối năm và gấp hơn hai lần giá trị phát hành ở tháng 11. Các trái phiếu có kỳ hạn trung bình 2-3 năm, lãi suất thấp nhất 8%/năm và cao nhất 13%/năm). 

Hai doanh nghiệp dẫn đầu về giá trị huy động cùng phát hành trong ngày 17/12. Trong đó, CTCP Bách Hưng Vương đã phát hành 2.980 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 12 tháng. Doanh nghiệp này do bà Đinh Thị Ngọc Thanh (Chủ tịch Bông Sen Corp) làm Tổng Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật và sở hữu 75% vốn tại thời điểm thành lập.

Bông Sen Corp được biết đến là một trong những doanh nghiệp phát hành trái phiếu quy mô lớn trong ba năm trở lại đây. Trong năm 2019, Bông Sen Corp đã phát hành 7.350 tỷ đồng trái phiếu cho các quỹ và công ty chứng khoán.

Còn CTCP Đầu tư Sun Valley phát hành 3.560 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn 48 tháng. Doanh nghiệp này được thành lập bởi ba cổ đông cá nhân, chuyên hoạt động ở lĩnh vực bất động sản và hiện do bà Võ Thị Mận làm Tổng Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật.

Hay như CTCP Wealth Power phát hành 2.880 tỷ đồng trái phiếu vào ngày 22/12 với kỳ hạn 12 tháng. Wealth Power được thành lập bởi ba cổ đông cá nhân. Trong đó, ông Nguyễn Văn Thanh góp 60% vốn và giữ vị trí Tổng Giám đốc kiêm người đại điện theo pháp luật. Ông Thanh còn là cổ đông sáng lập của CTCP Sunny Glory.

Sau thời điểm phát hành không lâu, Sun Valley và Wealth Power đều tiến hành tăng vốn điều lệ thêm hàng trăm tỷ đồng.

Ngoài ra, các đợt phát hành trái phiếu lớn trong tháng cuối năm còn có: Vinhomes (2.280 tỷ), Sovico (1.000 tỷ), Sunshine AM (1.000 tỷ), Golf Long Thành (1.000 tỷ), Sunbay Ninh Thuận (800 tỷ), Phát Đạt (775 tỷ),...

Đáng chú ý, phần lớn các tổ chức phát hành trái phiếu nói trên công bố thông tin không đầy đủ về lãi suất, mục đích phát hành, tài sản đảm bảo, trái chủ, đơn vị thu xếp,...

Trong năm 2021, các doanh nghiệp BĐS đã phát hành ít nhất 204.000 tỷ đồng trái phiếu, tương đương khoảng 9 tỷ USD, gấp khoảng 3,2 lần so với năm trước đó. Số liệu không bao gồm các doanh nghiệp chưa công bố thông tin tính đến ngày 31/12/2021 cho nên con số thực tế có thể lớn hơn nhiều. 

Nhiều thương vụ có giá trị hàng chục nghìn tỷ được phát hành bởi các nhóm doanh nghiệp như Vạn Thịnh Phát, Masterise, Novaland, Vingroup, Sunshine, Hưng Thịnh,... và do công ty chứng khoán liên kết với ngân hàng đứng ra thu xếp. 

Bên cạnh đó, giai đoạn từ quý III đến đầu quý IV, phần lớn các công ty chứng khoán và tổ chức tín dụng trong nước đóng vai trò trái chủ của nhiều lô trái phiếu lớn.

Bên cạnh vai trò phát triển mạnh mẽ thị trường vốn, cũng như giúp các doanh nghiệp linh hoạt hơn trong việc huy động tiền phục vụ sản xuất kinh doanh, phát triển dự án, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu BĐS nói riêng sau thời gian tăng trưởng nóng đã bộc lộ nhiều rủi ro.

Theo phân tích của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), FiinGroup và các công ty chứng khoán, chiếm tỷ trọng lớn trái phiếu BĐS hiện nay do các doanh nghiệp chưa niêm yết phát hành, không có tài sản đảm bảo hoặc được đảm bảo bằng cổ phiếu.

SSI Research từng đưa ra cảnh báo, việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc, lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa bởi khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng bị sụt giảm nghiêm trọng.

Trong khi đó, FiinGroup cho rằng năng lực trả nợ trái phiếu của doanh nghiệp BĐS chưa niêm yết đang rất yếu bởi đòn bẩy tài chính (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu) ở mức 8,1x trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5x (tính đến tháng 9/2021) và con số này ở hiện tại còn cao nữa.

Thông tin tại họp báo do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây, ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc NHNN, nhận định "rất có thể xảy ra hiện tượng dòng tiền quay vòng, chảy sang chứng khoán, bất động sản trong thời gian tới. Khả năng kiểm soát dòng tiền này không dễ trong điều kiện thực tế hiện nay, song NHNN sẽ tăng cường giám sát hơn nữa để các thị trường phát triển lành mạnh".

Trong đó,  Phó thống đốc cho biết một số lĩnh vực rủi ro và đang có biểu hiện không lành mạnh như trái phiếu doanh nghiệp sẽ không được đẩy mạnh trong năm tới, thậm chí sẽ tiến hành thanh kiểm tra những doanh nghiệp phát hành chưa đảm bảo ngưỡng an toàn trong thời gian qua.