Hội môi giới: Đánh thuế bất động sản chưa chắc giúp hạ giá nhà

Giá BĐS rất khó giảm  

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), thị trường bất động sản (BĐS) đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian, song vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập và cần thời gian dài để khắc phục. Đặc biệt là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, các phân khúc bình dân, giá phù hợp có nhu cầu rất lớn.

Giai đoạn 2018 - 2022, tổng nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm, từ mức 180.000 sản phẩm năm 2018 (năm chưa xảy ra đại dịch) xuống còn khoảng 48.000 sản phẩm vào năm 2022. Năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở tăng nhẹ, đạt khoảng 55.000 sản phẩm, tuy nhiên số lượng này mới chỉ bằng 32% so với năm 2018.

Cơ cấu nguồn cung nhà ở ngày càng mất cân đối, các dự án mới mở bán chủ yếu là sản phẩm cao cấp, căn hộ giá từ 40 triệu đồng/m2, trái ngược với sự khan hiếm của phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2). Tỷ trọng căn hộ bình dân giảm từ mức 30% vào năm 2019 xuống còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023.

Lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng đẩy giá BĐS, nhất là phân khúc căn hộ, liên tục thiết lập mặt bằng giá neo ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của những người có nhu cầu thiết thực về nhà ở.

Thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, tồn kho gia tăng, khiến doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng. Nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dang dở, ảnh hưởng trực tiếp tới 40 ngành nghề liên quan như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất…

Trước thực trạng đó, cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu, xây dựng cơ chế đánh thuế tài sản đối với đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất.

Đồng thời, các doanh nghiệp BĐS cần giảm giá bán. Đây cũng là giải pháp được đặt ra và nói đến nhiều nhất trong bối cảnh này.

"Tuy nhiên, thực tế hiện nay giá căn hộ rất khó giảm. Lý do là bởi các sản phẩm này tập trung chủ yếu ở những quận trung tâm - nơi có quỹ đất ngày càng khan hiếm, các chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Các chi phí liên quan như chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, lương công nhân... liên tục tăng cũng buộc chủ đầu tư phải bán giá cao mới có lời.

Đồng thời, khu vực lõi trung tâm có rất ít dự án nhà ở đang triển khai, được cấp phép mới do thủ tục pháp lý kéo dài trong khi nhu cầu nhà ở đang ở mức cao và vẫn theo xu hướng tăng. Do đó, doanh nghiệp có dự án mở bản thời điểm này sẽ có lợi thế quyết định giá.

Hơn nữa, nếu đánh thuế BĐS cũng chưa chắc giá nhà hạ bởi sức hút của thành phố quá lớn. Phương án hạ giá cũng sẽ khiến nhu cầu tăng vọt, kéo theo giá nhà cũng sẽ tăng trở lại và dẫn đến các hệ luỵ khác về lâu dài đối với nền kinh tế.", VARs nhận định.

Xu hướng dịch chuyển ra dự án vùng ven  

Theo đơn vị này, mặt bằng giá BĐS sẽ hạ khi nhu cầu đang dồn vào vùng lõi nội đô dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm - nơi có ưu thế để tạo lập quỹ đất, phát triển dự án quy mô lớn và giúp dự án có giá bán tốt hơn.

VARs đánh giá: "Xu hướng dịch chuyển từ các khu vực nội đô sang vùng ven đã rõ nét trong vài năm gần đây. Nhiều nhà phát triển BĐS đã tiên phong triển khai các dự án đại đô thị như Vinhomes, Ecopark,... Giá bán tốt hơn, sản phẩm, không gian sinh hoạt và tiện ích đa dạng dành cho cư dân đã thu hút lượng lớn khách hàng chuyển đến đến sinh sống và làm việc. BĐS ở những khu vực này cũng nằm trong xu hướng tăng trưởng giá.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, nguồn cung căn hộ trong năm 2024 sẽ tăng trở lại nhờ đà phục hồi của thị trường và nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước.

Các dự án mới có xu hướng lan rộng ra ở các khu vực xa hơn, theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng. Đây cũng là chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư trong tình hình quỹ đất tại các khu trung tâm thành phố ngày càng hạn chế, đồng thời phù hợp với đặc trưng lối sống của thế hệ Millennials-Z (18 - 38 tuổi) - đang chiếm tới 47% dân số cả nước (khoảng 45 triệu người) khi chú trọng hơn vào môi trường, hệ thống tiện ích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống.

Yếu tố khoảng cách không còn là sự lựa chọn hàng đầu đối với nhóm khách hàng này khi thuê, mua nhà ở. Họ chấp nhận đi xa hơn một chút để được sống tại nơi có không gian trong lành, tiện ích tích hợp tối đa. Hơn nữa, trước nỗi ám ảnh về tắc đường nội đô, giờ đây, người mua nhà đang thay đổi khái niệm mới, từ đi bao xa đến mất bao lâu.

Nếu hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt, khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc thì xu hướng dịch chuyển ra các dự án ở vùng ven nội đô là tất yếu.

"Xu hướng tích cực này không chỉ góp phần quan trọng làm giảm áp lực về hạ tầng cho vùng lõi đô thị mà còn giúp dự án có giá bán tốt hơn nhờ ưu thế về quỹ đất để phát triển các dự án quy mô lớn. Thông qua đó kéo, giảm mặt bằng giá BĐS.", VARs nhận định.

Do đó, đơn vị này cho rằng, cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy nhanh các dự án đầu tư công phát triển hạ tầng. Mở rộng thành phố, quy hoạch phát triển các đô thị vệ tinh cùng với việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng để giảm thiểu tình trạng quá tải cho đô thị. Đồng thời, giải quyết vấn đề thời gian cấp phép, thủ tục phát triển dự án BĐS.

Về phía doanh nghiệp phát triển dự án, cần nghiên cứu kỹ nhu cầu của thị trường để có định hướng phát triển phù hợp, chất lượng xứng với giá bán và cần thực hiện đúng trách nhiệm, cam kết trong xây dựng hạ tầng.