Hàng nghìn căn condotel ở Đà Nẵng chuyển đổi thành chung cư, chuyên gia lo dồn áp lực lên hạ tầng

Báo cáo thị trường căn hộ Đà Nẵng vừa công bố của Avison Young Việt Nam cho thấy, trong quý II/2024 thị trường Đà Nẵng ghi nhận nguồn cung mới đến từ dự án Sun Symphony Residence với tổng số 495 căn tại quận Sơn Trà.

Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ tại khu vực cũng đến từ các giỏ hàng hiện hữu như Nam Ô Discovery (Gotec Land) và Sun Ponte Residence (Sungroup). Nhìn chung, các sản phẩm căn hộ được mở bán trong quý tại Đà Nẵng phần lớn thuộc phân khúc cao cấp.

Đáng chú ý, thời gian gần đây thị trường Đà Nẵng ghi nhận tình trạng chuyển đổi hàng nghìn căn hộ nghỉ dưỡng thành căn hộ chung cư như Đà Nẵng Times Square và The Empire (Cocobay Đà Nẵng) trong mục đích sử dụng đất.

"Những thay đổi này, làm tăng lượng cung căn hộ tại khu vực, mặt khác, tác động tiêu cực đến hệ thống hạ tầng tại Đà Nẵng, làm xáo trộn quy hoạch đô thị và tác động tiêu cực đến môi trường.

Bởi vì, loại hình căn hộ nghỉ dưỡng phục vụ nhu cầu lưu trú ngắn hạn, trong khi đó, căn hộ chung cư đòi hỏi đi kèm tiện ích trong khu vực như bệnh viện, trường học, hạ tầng kỹ thuật... phục vụ cho nhu cầu sinh sống lâu dài của cư dân.

Vậy nên, những chuyển biến này cần được cân nhắc và xem xét thận trọng nhằm phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng, hệ thống kỹ thuật, đảm bảo chất lượng sống tại khu vực", chuyên gia Avision Young đánh giá.

Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ mở bán tại Đà Nẵng trong quý II/2024 rơi vào khoảng 3.000 - 3.500 USD/m2, tăng khoảng 15 - 20% so với quý trước.

Sự gia tăng này đến từ việc các sản phẩm hiện hữu trên thị trường thuộc phân khúc cao cấp, có vị trí gần trung tâm như Sun Ponte Residence và Sun Symphony Residence (Sungroup) với giá bán trung bình khoảng 3.000 - 3.500 USD/m2 và Nam Ô Discovery (Gotec Land) với giá bán khoảng 2.900 - 3.400 USD/m2.

Ngược lại, tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 35 - 40% thể hiện chiều hướng suy giảm do tâm lí người mua, khi mà người mua đã trở nên thận trọng trước những thay đổi về pháp lý. Cùng đó, diễn biến giá bán tăng cao đã góp phần thu hẹp tệp khách hàng tại khu vực.

Hiện nay, nhiều dự án căn hộ tại Đà Nẵng đã khởi động lại sau thời gian tạm dừng do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, các vấn đề pháp lý và sự không ổn định về nguồn vốn. Đơn cử như dự án Peninsula Đà Nẵng (Tập đoàn Đông Đô) tại quận Sơn Trà đã tiếp tục xây dựng sau khoảng thời gian điều chỉnh giảm quy mô từ 36 tầng xuống còn 31 tầng.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng có các chiến lược và biện pháp để thích nghi với tình hình mới, bao gồm tái cấu trúc tài chính, điều chỉnh kế hoạch bán hàng và thay đổi định vị sản phẩm. Theo Avison Young, việc khởi động lại các dự án này có thể đóng góp vào sự phục hồi thị trường bất động sản Đà Nẵng trong thời gian tới.

Ngày về của condotel vẫn còn xa

Theo báo cáo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của DKRA mới công bố, trong quý II, nguồn cung sơ cấp condotel ghi nhận 7.225 căn, tăng 51% so với cùng kỳ năm 2023.

Phần lớn số này đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm hơn 66%). Bên cạnh đó, nguồn cung mới cũng ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể - hơn 25 lần so với cùng kỳ, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại 1 dự án ở Khánh Hòa.

Lượng tiêu thụ đạt 2.062 căn, tăng 6,8 lần so với cùng kỳ, tuy nhiên giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại 1 dự án mới mở bán. Trong khi đó, những dự án cũ hầu hết đều có tình hình bán hàng chậm hoặc đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Thanh khoản thị trường condotel nhìn chung vẫn khá thấp, giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án quy mô lớn với giá bán dưới 3 tỷ/căn. Mặt bằng giá sơ cấp không biến động so với cùng kỳ năm 2023 và vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào cao.

Năm 2024, DKRA dự báo nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực Đà Nẵng, Quảng Nam và Thừa Thiên - Huế tiếp tục ở mức thấp, dao động 30 - 50 căn toàn thị trường. Thanh khoản dự kiến tiếp tục gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn khi nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ.