Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng: Có nên mở rộng đối tượng thụ hưởng?

Theo các chuyên gia, việc cần tháo gỡ hiện nay là với nhiều doanh nghiệp bất động sản chứ không chỉ riêng doanh nghiệp làm nhà ở xã hội. Khi cả phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội đều đáp ứng nhu cầu thực tế thì sẽ tạo được cú hích, giúp thay đổi toàn bộ hệ thống, giải quyết được tình trạng ảm đạm của thị trường bất động sản.

Thực tế, thời gian gần đây, nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được Chính phủ chỉ đạo thực hiện quyết liệt, khẩn trương nhằm tạo chuyển biến tích cực trong lĩnh vực này. Thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Ngân hàng Nhà nước được chỉ định triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đây là một trong những nỗ lực được nhiều người dân và cả doanh nghiệp trông đợi.

Cùng đó, Chính phủ cũng có Quyết định 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" để tăng nguồn cung phục vụ nhu cầu của đại bộ phân người dân.
Đến thời điểm hiện tại, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng này chủ yếu nên dành cho doanh nghiệp và người mua nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân... với mức lãi suất được hưởng thấp hơn từ 1,5 - 2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội đang rất hạn chế, nên tính toán để mở rộng đối tượng thụ hưởng gói vay này, đơn cử như nhà ở thương mại giá rẻ. Cùng đó, mức lãi suất ưu đãi này đã thực sự phù hợp với khả năng chi trả của đối tượng thụ hưởng cũng là việc cần bàn thêm.

Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) Ngô Trí Long nhận xét, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng là ý tưởng tốt. Mức độ hỗ trợ lãi suất từ 1,5 - 2%, xét trên lãi suất hiện tại, sau khi giảm rồi sẽ ở mức trên dưới 10%. Mức lãi suất này có thể sẽ vẫn là khó khăn với các đối tượng ở cả phía cung và cầu liên quan đến nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

"Nhìn từ đối tượng phía cung là doanh nghiệp, làm nhà ở xã hội thì không có lãi nhiều, chi phí đầu vào cao mà lại bị khống chế giá bán ra sẽ ảnh hưởng đến yếu tố lợi nhuận trong kinh doanh của họ. Đó cũng là vấn đề cần xem xét khi phía ngân hàng thiết kế chính sách" - ông Long phân tích.

Hiện nay, doanh nghiệp đang thiếu vốn nên giảm được bao nhiêu cũng rất quý, có vẫn hơn không. Mức độ giảm 1,5 - 2% thì doanh nghiệp có thể sẽ chấp nhận được vì bên cạnh chính sách ưu đãi tín dụng, họ còn có ưu đãi về tiền thuê đất, chính sách thuế... Nhưng nếu nhìn từ đối tượng phía cầu là người mua nhà thì mức giảm từ 1,5 - 2% có thể sẽ khó thực thi vì người dân thuộc đối tượng chính sách xã hội, người nghèo sẽ khó theo được.

Bởi vậy, tính toán để ưu tiên đối với cả nhà ở thương mại giá thấp cũng là một phương án có thể cân nhắc; mở góc nhìn rộng ra chứ không chỉ bó hẹp vào áp dụng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Trên thực tế, hiện nay nhà ở thương mại giá thấp cũng có nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung lại tương đối khan hiếm, trong khi đối tượng mua nhà giá thấp cũng gần sát ngưỡng với đối tượng chính sách hoặc khá hơn một chút. Trong các phân khúc sản phẩm của bất động sản, thị trường đang ách tắc ở phân khúc nào thì tháo ở phân khúc đó.

Việc cần tháo gỡ hiện nay là với nhiều doanh nghiệp bất động sản chứ không chỉ riêng doanh nghiệp làm nhà ở xã hội. Khi cả phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội đều đáp ứng nhu cầu thực tế thì sẽ tạo được cú hích, giúp thay đổi toàn bộ hệ thống, giải quyết được tình trạng ảm đạm. Thị trường bất động sản sẽ có điều kiện để phục hồi, ổn định trở lại.

Để giải ngân hiệu quả gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng, hướng đến mục tiêu hỗ trợ thực chất cho người mua nhà và cả chủ đầu tư phát triển bất động sản, nhiều chuyên gia chung đề xuất nên mở rộng đối tượng được vay.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, nhu cầu của thị trường không chỉ tập trung vào nhà ở xã hội mà còn có nhà ở thương mại bình dân, trung cấp. Bởi mục tiêu cuối cùng mà người dân hướng đến chỉ là giá nhà ở mức hợp lý, không quá cao so với khả năng chi trả của họ chứ không phải dự án nhà ở thuộc dòng sản phẩm nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại.

Theo ông Đính, bên cạnh các dự án nhà ở xã hội, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng nên mở rộng đối tượng được cho vay sang cả các dự án nhà ở thương mại giá rẻ. Điều này không chỉ giúp người dân được tiếp cận với nguồn cung đa dạng hơn, gói tín dụng được giải ngân hiệu quả mà còn khích lệ nhiều chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở thương mại phân khúc trung cấp, bình dân.

Đáng chú ý, ông Đính đề xuất, ngoài những nhóm đối tượng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, bình dân thì cũng cần lưu ý những dự án bất động sản đang ở giai đoạn gần hoàn thành nhưng chỉ vì thiếu vốn nên tắc nghẽn, kể cả là dự án nhà ở cao cấp, trung cấp.

Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh Nguyễn Quốc Bảo cho rằng, những doanh nghiệp dù phát triển nhà ở thương mại nhưng phân khúc họ hướng đến là trung cấp, bình dân với mức giá hợp lý nhằm phù hợp khả năng người mua thì cũng nên được khuyến khích và được hưởng gói hỗ trợ.

Điều này vừa giúp các doanh nghiệp bất động sản có dòng tiền để triển khai dự án, vừa giúp người dân có nhiều cơ hội hơn trong việc tiếp cận nguồn cung nhà ở để vay gói tín dụng. Như vậy, gói tín dụng này cũng nhờ đó được giải ngân hiệu quả hơn.

Ông Bảo dẫn chứng, dự án nhà ở thương mại phân khúc trung cấp, bình dân trên thị trường không nhiều nhưng so với nhà ở xã hội thì nguồn cung vẫn lớn gấp nhiều lần và khả năng thu hút các doanh nghiệp tham gia phát triển cao. Do đó, không nên bỏ phân khúc này ra khỏi đối tượng hỗ trợ của gói tín dụng, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn như hiện tại.

Cùng đó, các chuyên gia và doanh nghiệp đều cho rằng, nhà nước cần nhanh chóng hoàn thiện hành lang pháp lý, cơ chế chính sách để hỗ trợ những doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Trên thực tế, để được ngân hàng cho vay, dự án phải có giấy phép xây dựng; trong khi đó, để một dự án có được giấy phép xây dựng phải mất nhiều năm; thậm chí lên tới 4 - 5 năm. Tình trạng này sẽ khiến nhiều doanh nghiệp nản chí trong việc tham gia phát triển bất động sản giá rẻ.