Giảm hạn mức đất ở sẽ có những tác động gì?

Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM vừa đề xuất giảm hạn mức đất ở được công nhận - không phải đóng tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích - với các hộ, cá nhân sử dụng đất trước 15/10/1993 tại TP Thủ Đức, quận 7, 12, Bình Tân, từ 200 m2 mỗi hộ xuống còn tối đa 160 m2 (bằng mức với các quận trung tâm). Các khu dân cư nông thôn thuộc huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè và Cần Giờ, từ 300 m2 xuống không quá 250 m2. Khu quy hoạch phát triển đô thị từ 250 m2 xuống còn 200 m2.

Quy định này được hiểu như sau. Ví dụ, hộ ông A đang sở hữu 500 m2 đất nông nghiệp trước ngày 15/10/1993 tại TP Thủ Đức (hoặc quận 7, 12, Bình Tân), thay vì được chuyển đổi tối đa 200 m2 nông nghiệp sang thổ cư mà không phải đóng thuế, giờ chỉ còn 160 m2. Tương tự, với các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè... diện tích đất này sẽ giảm từ 300 m2 xuống không quá 250 m2.

Với phần đất ngoài định mức, nếu người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng vẫn được nhưng sẽ phải đóng thêm khoản thuế, phí cho phần đất này bằng cách lấy bảng giá đất nhân với hệ số K.

Cụ thể như hộ ông A tại TP Thủ Đức nói trên, theo dự thảo, nếu ông này muốn xin cấp phép chuyển toàn bộ 500 m2 đất nông nghiệp thành đất ở, ngoài 160 m2 được miễn phí chuyển đổi, ông phải đóng tiền chuyển đổi 340 m2 đất còn lại (thay vì chỉ phải đóng tiền chuyển đổi cho 300 m2).

Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM đang tổng hợp ý kiến của các cơ quan, tổ chức, cá nhân, hoàn thiện dự thảo và gửi Sở Tư pháp thẩm định theo trình tự, thủ tục rút gọn, dự kiến trình UBND thành phố thông qua trong tháng 8.

Lý giải về sự điều chỉnh hạn mức trên, Sở Tài nguyên - Môi trường cho rằng một số nơi như TP Thủ Đức, quận 7, Bình Tân có tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, phát triển về nhà ở tương tự các quận nội thành. Nhu cầu sử dụng đất để xây dựng nhà rất cao nhưng quỹ đất ở chưa công nhận hiện nay còn lại thấp.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group, cũng nhìn nhận các quận, huyện ngoại thành những năm gần đây có tốc độ đô thị hóa rất nhanh do quy hoạch gần như phủ kín địa bàn. Những người được hưởng hạn mức ưu tiên cũng gần như hưởng hết rồi. Thêm vào đó nhóm sở hữu đất trước 1993 hiện không còn nhiều nên quy định này nếu được thông qua sẽ không tạo tác động lớn đến dân sinh nhưng lại giúp tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, ông Thắng cho rằng khu vực quận 7, 12, TP Thủ Đức những năm gần đây có tốc độ phát triển mạnh về kinh tế, hạ tầng và dân số gần giống như các quận nội thành. Việc áp dụng tiêu chuẩn "ngoại thành" hay "vùng ven" với các khu vực này đã không còn phù hợp. Mà nếu đã là khu vực nội thành đất chật người đông, hạn mức đất ở xuống 160 m2 là hợp lý, đảm bảo tính nhân văn trong việc sử dụng và quản lý đất đai.

Phân tích thêm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Công ty cổ phần Property Guru Việt Nam (chi nhánh TP HCM), nói xét theo hướng phát triển chung của thành phố, việc đề xuất hạn mức đất ở có lợi cho quy hoạch đô thị và đảm bảo tính công bằng hơn trong sử dụng đất đai. Việc giảm hệ số có thể giúp tăng nguồn thu nhà nước và gia tăng giá trị sử dụng đất.

Dù vậy, theo các chuyên gia, hạn mức đất ở được công nhận liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng hoặc để tính tiền bồi thường, hỗ trợ về đất ở khi bị thu hồi. Vậy nên, việc tăng hoặc giảm hạn mức đất ở sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí thuế và tiền đền bù giải toả nhận được của nhóm hộ dân này. Những hộ cá nhân có nhu cầu chuyển đổi số lượng lớn diện tích đất nông nghiệp sang đất ở sẽ phải tốn thêm phí.

Ông Đinh Minh Tuấn lý giải, quy định hiện tại với diện tích vượt han mức sẽ phải nộp thuế sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận sử dụng đất. Nếu tính theo dự thảo bảng giá đất mới của thành phố, mỗi hộ giảm đi 40-50 m2, tương ứng với việc phải đóng thêm số thuế không hề nhỏ.

Giới chuyên gia cũng lưu ý, để đưa ra quyết định tăng hay giảm hạn mức đất ở cần có con số thống kê khoa học xem thời gian qua đã có bao nhiêu người dân được hưởng chính sách này, ngân sách thu tiền sử dụng đất trong hạn mức bao nhiêu, ngoài hạn mức bao nhiêu. Khi đã có số liệu thống kê mới đưa ra được quyết định chính xác và thuyết phục người dân. Ngược lại, nếu không có căn cứ khoa học sẽ khó giải thích với những người chưa được hưởng chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất nhưng nay bị cắt giảm.

Theo thống kê 6 tháng đầu năm, nguồn thu từ đất đai tại TP HCM đạt gần 11.000 tỷ đồng, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước và chiếm 4,1% tổng thu ngân sách thành phố.

Nguồn thu chủ yếu từ tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất cùng các khoản phí và lệ phí.