Giải pháp tăng cung khi giá nhà cao gấp 20 lần thu nhập trung bình

Trong văn bản vừa gửi Thủ tướng Chính phủ về các giải pháp cấp bách để kéo giá nhà ở đang quá cao, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân (nhà ở giá vừa túi tiền) và nhà ở xã hội.

Đây là hai loại hình đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp đô thị nhưng do thiếu nguồn cung trong khi lực cầu rất lớn dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua.

Theo HoREA, biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở của Việt Nam cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở (so với các nước công nghiệp phát triển thì chỉ số giá nhà chỉ cao gấp 6 - 7 lần thu nhập).

Tình trạng lệch pha cung cầu thể hiện rõ nét trong hai năm gần đây, khi loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021 (0%), trong lúc nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, dẫn đến nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản chưa tương xứng với tiềm năng. Điều này thể hiện rất rõ qua nguồn thu tiền sử dụng đất tại TP HCM trong giai đoạn 2016 - 2021 là 82.932 tỷ đồng chỉ chiếm 5,9% tổng thu ngân sách, mà về tiềm năng thì nguồn thu này đạt trên dưới 10% thì mới phù hợp.

Hiệp hội này cho rằng, các bất cập trên đây bắt nguồn từ ba nguyên nhân chủ yếu. Thứ nhất là do vướng mắc từ một số quy định của văn bản Luật hoặc văn bản dưới Luật, hoặc do còn thiếu quy định pháp luật phù hợp (do chưa được ban hành).

Thứ hai là do hạn chế, vướng mắc trong khâu thực thi pháp luật của một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền và một số cán bộ công chức.

Thứ ba là do việc chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật chưa nghiêm túc, chưa đầy đủ, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật của một số doanh nghiệp và lực lượng phi chính thức (đầu nậu, cò đất cò nhà…) trên thị trường.

Thị trường tiềm ẩn bất ổn

Cũng theo HoREA, trong thời gian qua, đã có một số dấu hiệu biến động của thị trường bất động sản như tình trạng mất cân bằng cung cầu (do nguồn cung quá ít), lệch pha phân khúc thị trường (lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch), phân lô bán nền tràn lan, sốt ảo giá đất, giá nhà (giá nhà đất tăng liên tục), lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, lợi dụng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để lừa đảo, có hành vi thao túng thị trường chứng khoán,…  Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang tiềm ẩn bất ổn.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, để kéo giảm giá nhà ở trên thị trường bất động sản thì phải có giải pháp hiệu quả làm tăng nguồn cung nhà ở. Muốn vậy, trước hết phải tháo gỡ một số vướng mắc, bất cập của một số quy định pháp luật làm tăng nguồn cung dự án, đáp ứng nhu cầu nhà ở từ bình dân đến cao cấp cho mọi tầng lớp dân cư trong xã hội.

Đồng thời, muốn đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở thì phải xây dựng hoàn thiện cơ chế chính sách cũng như tháo gỡ các vướng mắc, bất cập để tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội và loại nhà ở giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân là những người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị bao gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người mới lập nghiệp, mới lập gia đình, công nhân lao động và người nhập cư.

Bên cạnh đó, để cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững, phải rà soát để hoàn thiện các cơ chế chính sách về phát triển thị trường vốn, bao gồm thị trường tiền tệ - tín dụng, thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đi đôi với xây dựng chính sách thuế tài sản (thuế nhà đất, bởi lẽ hiện nay mới chỉ có thuế sử dụng đất phi nông nghiệp - đất ở với thuế suất rất thấp 0,03%).

Ngoài ra, cần thay đổi cách tính tiền sử dụng đất hiện nay bằng việc ban hành mới sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đất ở, vừa không để xảy ra tình trạng thuế chồng thuế, vừa góp phần điều tiết thị trường bất động sản, vừa không làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước, vừa tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước.