Giải cứu đô thị mới Nhơn Trạch khỏi hoang hóa bằng cách nào?

Xét về mặt địa lý, Nhơn Trạch có vị trí hết sức thuận tiện vì đây là điểm kết nối giữa TP.HCM, Đồng Nai, Vũng Tàu và Long An, nhưng về điều kiện tự nhiên thì vùng đất này bị “cô lập" do việc ngăn cách bởi sông Soài Rạp.

Có nhiều dự án hạ tầng giao thông (cầu, đường cao tốc) được đề ra để kết nối với khu vực này. Tuy nhiên, khi các dự án giao thông còn nằm trên giấy hoặc dưới dạng tin đồn thì khu đô thị mới ở Nhơn Trạch đã hoàn thành hạ tầng với sự tham gia của hàng trăm nhà đầu tư. Đó là lý do khiến bất động sản (BĐS) Nhơn Trạch "chìm vào giấc ngủ sâu" chờ đợi tin đồn thành hiện thực.

'Cầu chưa xây thì không nói được gì'

Theo nhiều chuyên gia BĐS, để hóa giải bài toán hoang hóa Nhơn Trạch hiện nay thực tế không khó. Chỉ cần một cây cầu kết nối từ TP.HCM sang sẽ giải quyết cơ bản vấn đề. Một khu vực được đánh giá là phát triển, đòi hỏi phải có các tiện ích đi kèm như trường học, bệnh viện, khu vui chơi... Trong khi để kéo được nhóm tiện ích này, đòi hỏi hạ tầng kết nối giao thông giữa Nhơn Trạch với các khu vực khác phải hoàn thiện.

Nhưng cũng chính những thông tin về xây cầu kết nối đã nhiều lần khiến vùng đất này trở nên khốn đốn bởi giới đầu cơ. Các nhà đầu tư cho rằng quan trọng nhất là phải công bố quy hoạch và xác định lộ trình hoàn thiện rõ ràng, tránh việc thông tin chỉ dừng ở mức chủ trương hay tin đồn, thì mới kích thích được nhu cầu thật của người mua.

Nhiều căn biệt thự bỏ hoang nằm chờ cầu ở Nhơn Trạch. Ảnh: Lê Quân.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện hạ tầng kết nối các khu vực khác đến Nhơn Trạch đều được quy hoạch rõ ràng nhưng tiến độ thi công khá chậm, một số vẫn còn trong diện quy hoạch. Điển hình là đường cao tốc Bến Lức - Long Thành (đi qua Bến Lức, Bình Chánh, Cần Giuộc, Nhà Bè, Cần Giờ, Nhơn Trạch) đã khởi công từ năm 2014 nhưng hiện nay vẫn dậm chân tại chỗ.

Bên cạnh đó, để giảm ùn tắc giao thông từ quận 9 hoặc quận 2 sang Nhơn Trạch, cũng cần phải mở rộng một số nơi như nút giao thông Mỹ Thủy (quận 2), đường Nguyễn Duy Trinh (quận 2) phải mở rộng lộ giới 30 m.

Một trong những lời giải này là UBND TP.HCM vừa duyệt chi gần 900 tỷ đồng làm đường song hành cao tốc Long Thành từ đường Mai Chí Thọ qua khu dân cư Nam Rạch Chiếc đến đường Vành đai 2 (nút giao An Phú dọc theo tuyến đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây).

Hiện nay và trong vài năm tới, muốn đến Nhơn Trạch từ TP.HCM chỉ có phà Cát Lái, nhưng công suất phà và hạ tầng hiện nay không đáp ứng được nhu cầu quá lớn. Mỗi ngày có tới 40.000-45.000 lượt xe qua phà này, dịp cao điểm lễ Tết có khi lên tới 80.000 lượt.

Cầu Cát Lái được đánh giá sẽ giúp tăng kết nối giao thông TP.HCM với các tỉnh miền Đông Nam Bộ, giúp giãn dân và biến Nhơn Trạch thành vùng ngoại ô của TP.HCM, qua đó, tiềm năng về nhu cầu thật của Nhơn Trạch mới được đánh thức. Nhưng điểm mấu chốt vẫn là bao giờ xong?

Nhơn Trạch có vị trí quan trọng trong tam giác phát triển kinh tế TP.HCM- Đồng Nai - Bà Rịa - Vũng Tàu. Đồ hoạ: Phượng Nguyễn.

“Những hứa hẹn đầy triển vọng về tiềm năng BĐS khu vực này từ dự án sân bay quốc tế Long Thành phải đợi hơn 10 năm, vì đến 2025 sân bay này mới được đưa vào khai thác. Trước mắt, cầu Cát Lái phải xây xong đã. Còn với hạ tầng hiện nay thì chưa nói trước được gì”, ông Châu cho biết.

Công bằng hơn với Nhơn Trạch

Nhơn Trạch từng là điểm nóng thị trường BĐS vệ tinh TP.HCM với hàng loạt dự án có quy mô đầu tư hàng trăm triệu đến hàng tỷ USD được đăng ký. Không chỉ các nhà đầu tư trong nước mà nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng đến đây để tìm kiếm cơ hội. Tuy nhiên, bi kịch hiện nay là hầu hết đất dự án đều nằm trong tay giới đầu cơ.

Một số doanh nghiệp cho rằng xét trên tổng thể, Nhơn Trạch chỉ mắc kẹt khi chưa thể kết nối một cách hoàn chỉnh với TP.HCM. Khu đô thị này luôn được đánh giá tốt với hạ tầng nội khu quy hoạch bài bản mà hiếm đô thị nào so được. Nhưng từ trước tới nay, nhắc đến Nhơn Trạch nhiều người vẫn nghĩ đến “khu đô thị ma” khiến cho tình hình càng trở nên ảm đạm.

Hạ tầng nội khu của Nhơn Trạch được quy hoạch khá tốt so với nhiều khu đô thị khác. Ảnh: Lê Quân.

Theo chuyên gia đầu tư cá nhân Phan Công Chánh, đánh giá là vị trí vàng nhưng Nhơn Trạch vẫn chưa được đánh thức đúng lúc. Với những "điều tiếng xấu" mà giới đầu cơ để lại, khu vực này vẫn khó được nhìn nhận đúng với giá trị thực tế của mình.

Chuyên gia này cho biết tại các khu vực lân cận, giao dịch BĐS khá sôi nổi từ nhu cầu thật, nếu có cây cầu thì Nhơn Trạch sẽ cất cánh. Bởi dự án này đã được quy hoạch bài bản và không phải mất thời gian điều chỉnh nhiều. "Đó là điều kiện tốt để chúng ta có thể đánh giá công bằng hơn về Nhơn Trạch", ông Chánh nói.

Ông Nguyễn Bảo Vinh (chuyên gia ngành Giao thông vận tải tại TP.HCM) thì cho hay thông tin xây dựng cầu Cát Lái đã có từ lâu, nhưng thực tế từ chủ trương đến khi hoàn thành công trình mất nhiều thời gian. Ông Vinh cũng cho rằng mỗi khi chuyện xây cầu rộ lên thì cơn sốt đất ảo tăng theo. Người mua đất đầu tư nên tỉnh táo để không “dính bẫy” cò đất.

Cơn sốt đất tức thời cũng như các dự án “ăn theo” hạ tầng giao thông tại Đồng Nai hiện nay, theo ông Vinh sẽ làm phá vỡ quy hoạch trong tương lai. Bởi khi triển khai các dự án giao thông trọng điểm thì các khu dân cư, công trình dân sinh phải nằm ngoài quy hoạch vùng, như vậy người dân mới thừa hưởng được hạ tầng giao thông đó mang lại.

Giữa tháng 5, Thủ tướng đã đồng ý bổ sung xây dựng cầu thay thế phà Cát Lái nối quận 2, TP.HCM sang huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai vượt sông Đồng Nai.

Theo dự kiến, cầu Cát Lát có tổng chiều dài cầu và đường dẫn khoảng 4,5 km. Đây là công trình đường phố chính đô thị chủ yếu, vận tốc 80 km/h; mặt cắt ngang đường 60 m, đảm bảo 6 làn cơ giới và hai làn hỗn hợp; mặt cắt ngang cầu phù hợp với quy mô tuyến.

Năm 2016, UBND TP.HCM đã kiến nghị Thủ tướng bổ sung quy hoạch xây dựng cầu Cát Lái để thay thế phà hiện nay. Tại khu vực này, mỗi ngày tàu thuyền qua lại khá đông, do phải ra vào Cảng Cát Lái. Theo tính toán, tổng mức đầu tư xây dựng cầu Cát Lái dự kiến hơn 5.700 tỷ đồng, trong đó chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng hơn 1.200 tỷ đồng.

Hiện dự án xây dựng cầu Cát Lái cũng được một số doanh nghiệp đề nghị đầu tư xây dựng theo hình thức BOT kết hợp với BT.

Lãnh đạo huyện Nhơn Trạch cho rằng ngoài việc kết nối hạ tầng với các dự án cho các cụm cảng, cầu Cát Lái còn được kỳ vọng để phát triển các khu dân cư ở khu vực này tốt hơn. Thực tế hiện nay khá đông người dân từ TP.HCM sang mua đất sinh sống tại các xã: Đại Phước, Phú Đông, Vĩnh Thanh... Cây cầu này sẽ xóa đi ngăn cách giữa TP.HCM và Nhơn Trạch.