Giá thuê mặt bằng tại Hà Nội và TP HCM biến động thế nào sau dịch COVID-19?

Tình hình kinh doanh của ngành bán lẻ Việt Nam nói chung và TP HCM nói riêng đã bắt đầu có những hồi phục tuy nhiên chưa thật sự khởi sắc. 

Theo thống kê của Google Mobility Index dựa trên định vị, số lượng người đến các trung tâm thương mại (TTTM) và mua sắm đã hồi phục 80% so với giai đoạn tháng 1/2020, vốn là tháng mua sắm sầm uất để chuẩn bị cho dịp Tết Nguyên Đán. 

Tuy nhiên, Theo Cục thống kê TP HCM, tổng doanh thu bán lẻ và dịch vụ trong 6 tháng đầu năm vẫn giảm 4% so với cùng kì năm ngoái, trong đó dịch vụ lữ hành giảm mạnh nhất, đến 71% so với cùng kì năm ngoái. Tín hiệu tích cực đến từ doanh thu hàng hóa, tăng 10% so với cùng kì.

Theo thống kê từ CBRE tại một số chuỗi nhà hàng tại Việt Nam, doanh thu trong tháng 6 đã hồi phục 40 - 70% so với giai đoạn trước dịch, tuy nhiên mức độ hồi phục khác nhau cho các vị trí. 

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam cho biết, "các khu vực bán lẻ vốn phụ thuộc nhiều về khách du lịch, đặc biệt là khách nước ngoài và dân văn phòng, có mức độ hồi phục chậm hơn do người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu và ảnh hưởng kinh tế nói chung lên mức thu nhập của người dân".

Về diễn biến thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội, theo báo cáo của CBRE, 6 tháng đầu năm, thị trường không ghi nhận dự án nào đi vào hoạt động. Diện tích sàn bán lẻ cho thuê không đổi ở mức hơn một triệu m2.

Giá chào thuê mặt bằng ở tầng trệt và tầng một tại khu vực trung tâm ghi nhận tăng 2,5% so với cùng kì và không thay đổi theo quí, ghi nhận 98,1 USD/m2/tháng. Tỉ lệ trống tiếp tục ở mức thấp dưới 1%, giảm 0,7 điểm % theo năm và không đổi theo quí.

Ngược lại, hoạt động thị trường tại khu vực ngoài trung tâm ghi nhận một số điều chỉnh giảm do một số dự án đưa ra mức giá chào thuê thấp hơn. 

Giá chào thuê tầng trệt và tầng một trung bình đạt USD 24,7/m2/tháng, giảm 0,7% theo năm và 0,5% theo quí. Tỉ lệ trống gần 10%, tăng 1 điểm % theo năm và gần 2 điểm % theo quí.

Còn tại TP HCM, thị trường mặt bằng bán lẻ không ghi nhận dự án nào mở bán trong quí II/2020. Tính đến quí II, tổng diện tích bán lẻ khu vực TP HCM không thay đổi nhiều so với giai đoạn cuối năm 2019, ước đạt  hơn 1 triệu m2 diện tích thực thuê.

Tại các TTTM, giá chào thuê không thay đổi so với quí trước (giá chào thuê không tính đến các ưu đãi, chính sách hỗ trợ ngắn hạn từ chủ đầu tư). 

So với cùng kì năm trước, giá chào thuê trung bình tầng trệt và tầng một của khu vực trung tâm tăng 3,8% và giá chào thuê khu vực ngoài trung tâm giảm 1%. 

Đối với tỉ lệ lấp trống, thị trường ghi nhận mức tăng 0,3 điểm % tại khu vực trung tâm và tăng 5,4 điểm % tại khu vực ngoài trung tâm.

Bên cạnh đó, tình hình trả mặt bằng tại các khối đế bán lẻ của chung cư diễn ra nhiều hơn so với TTTM, đặc biệt là các nhóm ngành hàng về ăn uống và thời trang trong nước. Các nhóm khác như siêu thị, sức khỏe, cửa hàng tiện lợi vẫn hoạt động bình thường.

Nguồn cung tương lai đến từ đâu?

Theo dự báo của CBRE, trong năm 2020, thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội sẽ đón khoảng 54.000 m2 sàn. 

"Sự bùng phát của dịch COVID-19 đã có tác động nhất định đến việc mở mới của các trung tâm mua sắm cũng như kế hoạch mở rộng kinh doanh của các khách thuê vào năm 2020. 

Mặc dù vậy, thị trường bán lẻ Hà Nội vẫn dự kiến đón nhận hơn 450,000 m2 sàn trong ba năm tới, chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm", CBRE nhận định. 

Hai dự án TTTM mới Vincom dự kiến đi vào hoạt động trong năm nay là Vincom Megamall Ocean Park và Vincom Megamall Smart City. Bên cạnh các đơn vị lớn nội địa, các tập đoàn bán lẻ nước ngoài cũng ngày càng quan tâm đến thị trường Hà Nội. 

Ngoài ra, AEON Group hiện đang kì vọng phê duyệt xây dựng dự án lớn nhất tại Việt Nam là TTTM Aeon Mall Hoàng Mai, sau dự án Aeon Mall Hà Đông (hoạt động từ quí IV/2019). 

Những TTTM có qui mô lớn này được kì vọng sẽ có nâng cấp về thiết kế, đa dạng về ngành hàng và tăng trải nghiệm cho khách hàng.

Theo CBRE, trong khi khu vực phía Tây và các Quận Đống Đa, Ba Đình tiếp tục đóng vai trò là cụm bán lẻ chính của Hà Nội, việc phát triển thêm các dự án mới tại các khu vực khác sẽ giúp tạo ra nhiều điểm mua sắm thay thế.

Còn tại TP HCM, từ nay đến hết năm 2020, sẽ không có thêm dự án mới nào mở bán, ngoài một dự án bán lẻ tại khu trung tâm có thể sẽ tái khai trương sau hơn hai năm trùng tu. 

"Các dự án tương lai đều trì hoãn ngày khai trương để chờ sự hồi phục từ nhu cầu thuê mặt bằng cũng như tuyến Metro số 1, dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong năm tới. 

Sự ra đời của tuyến Metro sẽ kéo theo sự thay đổi về mặt bằng giá thuê cho các dự án có kết nối trực tiếp, cơ cấu ngành hàng để phù hợp với đối tượng khách di chuyển và có thể là mô hình bán lẻ dưới lòng đất còn rất mới tại thị trường Việt Nam, cũng như thị trường TP HCM", CBRE nhận định.