Gánh nặng của doanh nghiệp bất động sản

Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thời gian qua, thị trường bất động sản đã có diễn biến tích cực khi nhiều doanh nghiệp bắt đầu rục rịch cho cuộc đua thâu tóm quỹ đất, triển khai dự án... nhằm đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường.

Tuy nhiên, cũng có nhiều doanh nghiệp có dự án lại không thể triển khai do ách tắc trong việc tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể triển khai bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất.

VARS cho rằng, việc phê duyệt giá đất kéo dài, có thể mất đến vài năm, thậm chí hàng chục năm, không chỉ gây ra tình trạng đình trệ, mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp, bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu các chi phí lãi vay, chi phí cơ hội.

Bên cạnh đó, quy trình kéo dài và giá trị tiền sử dụng đất không thể dự đoán chính xác cũng gây ra khó khăn cho doanh nghiệp trong việc dự báo và lập kế hoạch tài chính, khiến các doanh nghiệp đối mặt với rủi ro thiếu hụt tài chính hoặc không đủ khả năng chi trả nợ.

Đối với các dự án được áp dụng tính tạm tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung, dẫn đến nguy cơ thua lỗ.

Đơn cử trong thời gian vừa qua, không ít doanh nghiệp bất động sản không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao. Nhiều doanh nghiệp đã hoàn thành dự án và bàn giao cho người dân phải đối mặt với chi phí tài chính "khổng lồ" khi UBND tỉnh, thành phố rà soát lại tiền sử dụng đất. Trước đó, các dự án này đã được UBND tỉnh, thành phố sử dụng giải pháp tạm tính tiền sử dụng đất để doanh nghiệp có thể triển khai xây dựng dự án. 

VARS nêu rõ, bất cập liên quan đến tiền sử dụng đất không chỉ làm lãng phí tài nguyên đất đai, gây thiệt hại về kinh tế cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến cả thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.

Cụ thể, việc các dự án chậm trễ vì không giải quyết được tiền sử dụng đất, tạo nguy cơ mất niềm tin từ nhà đầu tư và khách hàng. Ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín và khả năng triển khai, hoàn thành dự án theo đúng tiến độ của doanh nghiệp, khiến nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, từ đó làm giảm khả năng phục hồi của thị trường. 

Ách tắc định giá đất cũng là nguyên nhân chính khiến hàng chục nghìn căn nhà bị "treo" sổ hồng. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người mua nhà trong việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản, thế chấp vay vốn ngân hàng, ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt của người dân.

Yếu tố làm tăng giá bất động sản

Hành lang pháp lý mới có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8 đã có nhiều điểm mới để tháo gỡ những bất cập, tắc nghẽn trong khâu định giá đất tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, VARS cho rằng, bảng giá đất mới được áp dụng trong thời gian tới với mức giá tăng cao cũng gây nhiều lo ngại, khiến doanh nghiệp thêm “nặng gánh”. Đây cũng là yếu tố gây rủi ro về tăng giá bán bất động sản.

Theo đó, bảng giá đất mới được xác định theo nguyên tắc thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai, trong đó có tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn hơn trong việc thu xếp đủ nguồn lực tài chính để có thể hoàn thành nghĩa vụ.

Tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu thành phần xây dựng giá thành sản phẩm. Do đó, để đảm bảo mức lợi nhuận kỳ vọng, doanh nghiệp sẽ xem xét đến việc điều chỉnh giá bán cao hơn.

Trong khi, ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản tại một số thành phố lớn, đặc biệt là tại TP Hà Nội đã liên tục thiết lập mặt bằng cao mới trong suốt thời gian qua. Nếu tiếp tục tăng, VARS e ngại, cơ hội tiếp cận nhà ở với phần đông người dân sẽ trở lên khó khăn và sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy về an sinh xã hội.

Bàn về vấn đề này, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS cho biết, thị trường đang tồn tại một số vấn đề về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.

Cụ thể, tại một số địa phương đã duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, mức giá đưa ra được đánh giá tương đối cao. Do việc xác định giá chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, được thực hiện bằng cách so sánh với mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch như sản phẩm đấu giá. Trong khi nguồn cung sản phẩm này khan hiếm, khiến mức giá đấu trúng thường bị đẩy lên cao, làm mức giá của thửa đất cần định giá được duyệt cao theo.

Bên cạnh đó, đối với một số thị trường khu vực đang chưa hồi phục, việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất trong khoảng hai năm gần đây, có thể trùng với thời điểm thị trường còn đang trong giai đoạn nóng sốt, là bất hợp lý, sẽ dễ dẫn đến việc xác định giá đất không phù hợp với tình hình thực tế hiện tại.

Ngoài ra, sai phạm trong việc thẩm định giá làm thất thu ngân sách nhà nước trong thời gian qua khiến các cán bộ địa phương có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý.

Để “an toàn” trong việc định giá nhằm tránh rủi ro bị xem xét trách nhiệm về sau, cán bộ địa phương thường lựa chọn duyệt giá đất ở mức cao hoặc chậm trễ trong việc phê duyệt. Do đó, những dự án đã được phê duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai sớm thường cao hơn rất nhiều so với mặt bằng, khiến hiệu quả kinh doanh của dự án thấp, thậm chí có nguy cơ lỗ. Trong khi đó, những dự án chưa được xác định giá đất thì bị đình trệ, chậm tiến độ.

“Để giải quyết tình trạng này, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới. Cần quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ, dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới,” ông Chung cho hay.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng, hiện nay chủ trương của Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được. Tuy nhiên, mức giá nhà do chủ đầu tư đưa ra được đóng góp bởi một yếu tố rất quan trọng đó là giá đầu vào, mà trong đó phải kể đến tiền sử dụng đất.

Vì vậy, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm. Lúc này, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.

Do đó, theo vị này, các doanh nghiệp bất động sản rất mong muốn chính sách tính tiền sử dụng đất cần có sự hợp lý, hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Bởi tiền sử dụng đất cần phù hợp, hài hòa và linh hoạt mới giải quyết được bài toán giá đất phù hợp với giá thị trường.