Dự án New City Thủ Thiêm: Khách hàng có nguy cơ mất trắng tiền cọc

Chưa định giá đất, dự án New City đã rầm rộ rao bán

Bí mật "chấn động" giới địa ốc tại dự án New City Thủ Thiêm

Thời gian vừa qua, Reatimes có loạt bài phản ánh về dự án New City Thủ Thiêm (số 17 Mai Chí Thọ, phường Bình Khánh, quận 2, TP.HCM) do Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thuận Việt làm chủ đầu tư, chưa được cơ quan chức năng cấp phép đã rao bán rầm rộ. Cùng với đó, chủ đầu tư đã "cài" những điều khoản lạ vào hợp đồng giao dịch với khách hàng khiến họ rất có thể phải chi trả thêm nhiều tiền mới có thể sở hữu căn hộ tại đây.

Ở một diễn biến mới, theo các chuyên gia bất động sản, không chỉ vướng mắc các rủi ro liên quan đến pháp lý để sở hữu căn nhà, khách hàng tại dự án New City có nguy cơ mất trắng số tiền đã giao cho công ty nếu như từ chối ký hợp đồng mua bán tiếp theo.

Thuận Việt đang dùng bản “Đăng ký nguyện vọng” để huy động vốn

Cụ thể, tại Khoản 3, Điều 6, xử lý tiền đảm bảo, trong “Thỏa thuận đảm bảo mua căn hộ đăng ký”, nêu rõ: “Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày Bên B (khách hàng) nhận được thông báo của Bên A, nếu Bên B không ký Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ đối với Căn hộ mà Bên B lựa chọn và đã được Bên A xác nhận thì Bên B bị mất toàn bộ số Tiền Đảm Bảo đã nộp cho Bên A”. Trong đó, tiền đảm bảo theo phụ lục đính kèm “Thỏa thuận đảm bảo mua căn hộ đăng ký”, được tính tương đương 30% giá bán căn hộ chưa bao gồm: Thuế giá trị gia tăng (VAT), phí bảo trì 2%, phí quản lý.

Thỏa thuận này được đưa ra trong mẫu do Thuận Việt cung cấp, đưa khách hàng vào thế chân tường một khi đã ký kết. Sẽ không có gì đáng nói, nếu giá bán căn hộ mà chủ đầu tư đưa ra đã được chốt con số chính thức. Nhưng Thuận Việt lại “gài bẫy” khách hàng bằng chữ “tạm tính”. Đây là câu chuyện chưa có tiền lệ trên thị trường.

Theo các chuyên gia bất động sản, việc một số dự án chưa được định giá tiền sử dụng đất, được chủ đầu tư ký kết thỏa thuận dạng đặt cọc với khách hàng không phải là hiếm. Tuy nhiên, những chủ đầu tư có lương tâm sẽ không đẩy khách hàng vào thế chịu rủi ro định giá đất.

Trong trường hợp này, mức giá trên thỏa thuận giữa chủ đầu tư sẽ là giá chính thức, đã bao gồm tiền sử dụng đất và thuế VAT. Mọi biến động giá tiền sử dụng đất khi Nhà nước định giá là rủi ro mà doanh nghiệp phải đứng ra gánh chịu chứ không liên quan đến khách hàng. Chiêu trò của chủ đầu tư tại dự án New City Thủ Thiêm đã khiến ngay cả giới bất động sản cũng bất ngờ, không lường được. Điều này cũng lý giải tại sao đã có hàng ngàn khách hàng xuống tiền tại dự án này nhưng vẫn chưa thấy ai lên tiếng vì bị gài bẫy.

Thuận Việt đưa ra giá "tạm tính" quá thấp so với thực tế cho các căn hộ tại dự án New City

Một điểm tinh vi trong quy trình bán hàng của dự án New City Thủ Thiêm là môi giới chỉ tư vấn giá bán mà không hề cho biết đây là giá “tạm tính”. Ngay cả trên bảng giá môi giới đưa cho khách hàng và chính sách bán hàng, cũng như “Thỏa thuận đảm bảo mua căn hộ đăng ký”, mà khách hàng được tham khảo cũng không tìm thấy chữ “tạm tính”. Chỉ khi ký vào bản “Đăng ký nguyện vọng xác lập giao dịch” mới xuất hiện “Giá bán căn hộ dự kiến”.

Điều khiến giới bất động sản nghi ngại Thuận Việt đã cố tình tạo nên “quy trình hoàn hảo” để đưa khách hàng vào bẫy, chính là giá đất được phân bổ trong giá căn hộ tạm tính chỉ 4 triệu đồng/m2, quá thấp so với thực tế.

Để chứng minh con số tiền sử dụng đất mà Thuận Việt tạm tính quá phi lý, một chuyên gia địa ốc cho biết, giá đất mặt tiền đường Mai Chí Thọ khu Thủ Thiêm, Nhà nước giao cho doanh nghiệp, khoảng 70 triệu đồng/m2, với dự án có hệ số sử dụng đất là 5. Như vậy, mỗi mét vuông căn hộ sẽ được phân bổ tiền sử dụng đất là 70/5 = 14 triệu đồng/m2. Nếu dự án New City cũng được định giá theo mức này thì con số chênh lệch giữa số phải đóng và số tạm tính lên đến 10 triệu đồng/m2. Khách hàng mua căn hộ 100m2 sẽ phải đóng thêm số tiền 1 tỷ đồng.

Diễn biến tiếp theo trong giao dịch giữa Thuận Việt và khách hàng sẽ ra sao là câu chuyện dài chưa hồi kết. Tuy nhiên, khách hàng chắc chắn sẽ vào thế yếu trước những điều khoản ràng buộc mà chủ đầu tư "gài" sẵn. Trong đó, có Khoản 1.3 trong “Thỏa thuận đảm bảo mua căn hộ đăng ký”, nêu rõ: “Trong trường hợp có sự thay đổi về giá bán, tiến độ thanh toán, hai bên sẽ thỏa thuận, thống nhất điều chỉnh khi ký kết Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ”.

Khách hàng cần cảnh giác với những trò "ma" tại dự án New City

Trước đó, như Reatimes đã thông tin, tại cuộc họp báo thường kỳ, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, dự án New City Thủ Thiêm chưa được cơ quan chức năng cho phép bán hàng. Lý do là khu đất xây dựng dự án New City là dự án nằm trong chương trình 12.500 căn tái định cư của TP.HCM.

Ông Tuấn cũng cho biết, trong quá trình thực hiện, dự án có sự chuyển đổi trong chính sách, quy định pháp luật về cơ chế bồi thường tái định theo giá thị trường. Như vậy, các căn nhà của Công ty Thuận Việt nằm trong nguồn đất của Ban Quản lý khu đô thị Thủ Thiêm và chưa được Nhà nước chi trả theo hợp đồng để mua lại quỹ nhà này. Vì thế, công ty này không đủ điều kiện để bán đấu giá, giá trị đất sẽ được tính theo giá thị trường. Ngoài ra, phía cơ quan chức năng cũng chưa xác nhận việc đủ điều kiện huy động vốn dự án này cho công ty Thuận Việt.

Xin nhắc lại, việc chưa qua định giá tiền sử dụng đất, chính là lý do mà Thuận Việt đưa ra “giá trị quyền sử dụng đất tạm tính” và “giá bán căn hộ dự kiến”. Với cách làm này Thuận Việt đã cố tình “gài bẫy” hợp đồng, đưa khách hàng vào thế “cầm dao đằng lưỡi”.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt, cho biết, nhiều khách hàng hiểu chưa chính xác khái niệm “huy động vốn” với “tiền mua trả trước”, nên dẫn đến tình trạng mập mờ trong giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai. Mặc dù Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 đã có sự phân biệt giữa “vốn góp” và “tiền mua”, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn lập lờ giữa 2 khái niệm này để đạt mục đích huy động vốn của mình.

"Điều 68, Luật Nhà ở 2014 quy định, các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, thì không có giá trị pháp lý. Do đó, khi ký hợp đồng về vốn (người góp vốn) hay hợp đồng mua bán (đối với người mua nhà), các chủ thể hợp đồng vừa phải tuân theo pháp luật dân sự, vừa phải chấp hành pháp luật về nhà ở. Hợp đồng phải đúng về hình thức thì mới không bị tuyên là giao dịch vô hiệu.

Người mua nhà cần hết sức cảnh giác với các loại hợp đồng hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ kể trên, bởi nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, tòa án có thể tuyên là hợp đồng vô hiệu, khi đó người mua sẽ tiền mất tật mang”, luật sư Phượng khuyến cáo.