Dự án Mỹ Lệ Capital ở Bình Phước mù mờ pháp lí?

Mặc dù chưa đủ điều kiện pháp lý, đang lấy ý kiến thẩm định quy hoạch 1/500 và vẫn chưa được các cơ quan chức năng cho phép huy động vốn, nhưng Công ty Mỹ Lệ TNHH - Chủ đầu tư dự án Khu dân cư Mỹ Lệ (Mỹ Lệ Capital) ở Bình Phước đã công khai mở bán và thu tiền của khách hàng.

Rao bán nền trên vùng đất đỏ 

Mỹ Lệ Capital tọa lạc tại mặt tiền đường DT 741 (thuộc địa bàn xã Long Hưng, huyện Phú Riềng, tỉnh Bình Phước) có diện tích gần 46ha (trong đó có 1.499 nền, 219 căn biệt thự, 1.066 căn nhà ở kết hợp thương mại và 218 căn nhà ở xã hội). 

Ngoài ra tại dự án này, chủ đầu sẽ xây dựng khu thương mại phức hợp, trường học liên cấp chất lượng cao, công viên kết hợp hồ sinh thái và dự kiến nơi đây sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở cho khoảng 9.000 cư dân.

Dự án Mỹ Lệ Capital được mở bán từ cuối năm 2019 tại TP Đồng Xoài và TP HCM. Công ty Mỹ Lệ TNHH là đơn vị đã đứng ra thu tiền của khách hàng bằng các “hợp đồng nguyên tắc” và “phiếu thu qua ngân hàng”. Những giấy tờ này đều do bà Trần Thị Xuân Hiền, Giám đốc Công ty Mỹ Lệ TNHH ký.

Một môi giới đất tên Cường cho biết, đang có rất nhiều khách đặt mua và đặt cọc vì dự án này đã có quy hoạch chi tiết 1/500. “Dự án có quy mô 46ha, mở bán từ tháng 12 năm trước, hiện tại bên em đang nhận giữ chỗ tại 2 phân khu với giá 30 triệu đồng/m2 nền, tính ra là từ 300 - 600 triệu đồng/nền tùy từng vị trí, hiện tại đã có thủ tục pháp lý 1/500 đầy đủ”, môi giới này nói chắc chắn.

Theo ghi nhận của phóng viên, dự án vẫn đang là một vùng đất trống, xung quanh cư dân còn thưa thớt, bên trong hạ tầng (đường, điện, nước, hệ thống thoát nước…) vẫn chưa hoàn thiện, chỉ có một số tấm biển quảng cáo có hình phối cảnh của các phân khu và những con đường đất đỏ bụi mù mịt mỗi khi có một chiếc xe máy đi qua.

"Vượt rào" pháp luật để huy động vốn?

Theo ông Nguyễn Ngọc Minh, chuyên viên Chi cục Quản lý Đất đai, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bình Phước, Mỹ Lệ Capital có nguồn gốc là đất công được UBND tỉnh cho Công ty Mỹ Lệ TNHH thuê tại Quyết định số 1794 ngày 2/8/2010 và Quyết định 2906 ngày 29/12/2011 với diện tích 26ha. Dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 với diện tích 26ha và Công ty Mỹ Lệ đã nộp nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ thuế là 2,8 tỷ đồng theo đơn giá năm 2010.

Hiện nay, diện tích đã tăng thêm gần 20ha nâng tổng diện tích dự án lên gần 46ha và Công ty Mỹ Lệ TNHH đang lập và lấy ý kiến thẩm định quy hoạch chi tiết 1/500 bổ sung thêm gần 20ha này. 

Do đó, sau khi có quyết định điều chỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tham mưu UBND tỉnh phê duyệt lại giá đất của dự án theo quy định. Tuy nhiên hiện nay Sở vẫn chưa nhận được hồ sơ thuê đất điều chỉnh từ Công ty Mỹ Lệ TNHH.

“Theo nguyên tắc, sau khi quy hoạch chi tiết điều chỉnh, DN phải nộp lại hồ sơ thuê đất để điều chỉnh lại theo đúng quy hoạch chi tiết điều chỉnh. Nhưng hiện nay Công ty Mỹ Lệ chưa nộ hồ sơ đó tại Sở Tài nguyên và Môi trường nên Chi cục chưa có cơ sở để giải quyết”, ông Minh cho hay.

Về thông tin chủ đầu tư rao bán, huy động vốn tại dự án Mỹ Lệ Capital, ông Dương Hoài Pha, Trưởng phòng Phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, thuộc Sở Xây dựng tỉnh Bình Phước cho biết, việc chủ đầu tư rao bán, huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện theo quy định là vi phạm pháp luật.

“Hiện dự án này đã triển khai cũng khá lâu nhưng đến thời điểm hiện tại Công ty Mỹ Lệ TNHH mới lập triển khai quy hoạch chi tiết 1/500. Theo trình tự quy định, dự án này chưa đảm bảo điều kiện để mở bán cũng như huy động vốn”, ông Pha khẳng định.

Cẩn trọng với hợp đồng "lách luật"

Về vụ việc này, Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP HCM cho rằng, việc người dân mua nhà, mua đất khi các chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán như là một “canh bạc”; tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi đây là hành vi không được pháp luật cho phép.

Bởi theo Luật Kinh doanh bất động sản ban hành năm 2014, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà, đất. Khi chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng nhà chưa có đủ điều kiện mà thực hiện hành vi này có thể bị phạt đến 300 triệu đồng theo Nghị định 139 năm 2017 của Chính phủ.

Ngoài ra, theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi năm 2014 cũng quy định rõ, dự án hoàn thành cơ sở hạ tầng mới được phép mở bán. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ.

Luật sư Trần Minh Cường khẳng định: Nghị định số 99 của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở cũng không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức để huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai.

“Hợp đồng góp vốn là một trong những cách mà rất nhiều chủ đầu tư hiện nay cho rằng có thể “lách luật” để huy động vốn, khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. 

Bởi theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản và Nghị định 99/2015/NĐ-CP, việc huy động vốn để xây dựng dự án nhà ở khi chưa đủ điều kiện mở bán do Sở Xây dựng địa phương cho phép bằng văn bản, là hành vi vi phạm pháp luật và bị cấm”, Luật sư Trần Minh Cường nêu rõ.

Với những hợp đồng mang tính chất “lách luật” như Công ty Mỹ Lệ TNHH đang triển khai, nếu khi xảy ra vấn đề tranh chấp, khách hàng là người chịu thiệt. 

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án đã cùng khách hàng ký giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, trong đó cả chủ đầu tư và người mua nhà đều biết rõ mục đích thật sự của giao dịch không phải là góp vốn hay vay vốn mà là nhằm mục đích mua bán nhà.