Thêm một loại bất động sản đáng ngờ, thiếu pháp lí thừa rủi ro

Đó là nhận định của TS. Lê Xuân Nghĩa đưa ra tại cuộc hội thảo về thị trường bất động sản nông nghiệp. Theo ông Nghĩa, thị trường bất động sản nông nghiệp hiện nay bộc lộ quá nhiều hạn chế. 

Trong đó, dễ thấy nhất quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo. Nguyên nhân là do quá trình đô thị hóa cần rất nhiều đất cho công nghiệp, thương mại dịch vụ, đất làm nhà ở.

Song cũng xuất phát từ câu chuyện nhu cầu về nhà ở rất lớn, nên nảy sinh hiện tượng đầu cơ đất đai rất phổ biến. 

Ngoài ra, nhà ở trên đất nông nghiệp mọc lên tự phát và chính quyền cũng tìm cách hợp thức hóa. Nguồn hàng trên thị trường cũng không minh bạch, không rõ ràng.

Cùng với đó, việc mua bán không thông qua môi giới, cũng không thông qua tư vấn để điều tra về hiện trạng hàng hóa. Do đó, các mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm, làm thị trường ngày càng trở nên không minh bạch.

Đáng chú ý, thị trường này hiện cũng không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp. Khi mua bán một mảnh đất rất rắc rối về quyền sở hữu: Từ bố mẹ, con cái cho đến dòng họ, hàng xóm,... 

Các nước có bảo hiểm nên việc mua bán rất rõ ràng, minh bạch, được tiến hành thuận lợi.

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng, bất động sản nông nghiệp vẫn là lĩnh vực đang bị bỏ ngỏ, sau nhiều năm hầu như không có sự tiến bộ đáng kể nào trong tiếp cận đất đai. 

Điều này có nghĩa là doanh nghiệp phải "tự bơi" khi muốn mở rộng mặt bằng cho sản xuất - kinh doanh.

"Thực tế hiện nay, khái niệm về thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự rõ ràng, thiếu tính nhất quán; nguồn lực tài sản đất đai, hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự được vận hành theo cơ chế thị trường; cơ chế chính sách cho phát triển nông nghiệp nói chung và cho hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp nói riêng vẫn còn nhiều bất cập... ”, ông Chiến khẳng định.

Về khái niệm “bất động sản nông nghiệp”, “thị trường bất động sản nông nghiệp”, PGS.TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế TƯ, cho hay: “Bất động sản nông nghiệp” được hiểu là bất kỳ phần bất động sản nào được chỉ định hoặc được phép thực hiện hoạt động nông nghiệp. 

Ví dụ, người ta có thể điều hành một trang trại hoặc nuôi một số loại động vật chỉ trên bất động sản nông nghiệp. Luật quy hoạch địa phương xác định những tài sản nào trong một khu vực đủ điều kiện là bất động sản nông nghiệp.

Còn với “thị trường bất động sản nông nghiệp”, theo vị chuyên gia này, hiện chưa có một khái niệm tường minh. 

Tuy nhiên, có thể hiểu thị trường bất động sản nông nghiệp là thị trường mà ở đó, bất động sản nông nghiệp và dịch vụ bất động sản nông nghiệp được giao dịch.

Phải gỡ từ "nút thắt" nào?

Đưa ra giải pháp để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản nông nghiệp, PGS.TS. Ngô Trí Long cho rằng, muốn kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp, trước hết cần định nghĩa, khái niệm bất động sản nông nghiệp là gì.

Ông Long cho rằng: “Đến nay, thị trường bất động sản nông nghiệp đã có nhưng còn manh nha. Bây giờ, chúng ta cần đánh giá thực trạng hiện nay của thị trường bất động sản nông nghiệp là gì và phải đánh giá đúng thực chất bản chất thị trường này. Từ đó đưa ra kiến nghị”.

GS.TS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, cho rằng, giải pháp cho các vấn đề này trước hết là cần rà soát lại về mặt pháp luật để có thể đưa ra các giải pháp đổi mới pháp luật đất đai hướng tới mở rộng dần phần thị trường giao dịch chính thức và thu hẹp dần phần thị trường phi chính thức.

Cách thức này không chỉ có tác động hoàn chỉnh thị trường giao dịch mà còn có chức năng bảo đảm an toàn cho các giao dịch giữa doanh nghiệp và nông dân đang sử dụng đất, làm tăng lòng tin giữa hai bên.

Đánh giá về tiềm năng của thị trường bất động sản nông nghiệp, PGS.TS. Trần Kim Chung dẫn chứng: Năm 2016, cả nước có 33.500 trang trại, tăng 67,2% so với năm 2011, bình quân tăng 10%/năm; số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp là 3.846 doanh nghiệp, tăng 49% so với năm 2011, trong đó doanh nghiệp có số vốn từ 10 tỷ đồng trở lên tăng đến 76,2%.

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung khẳng định, bất động sản nông nghiệp luôn là lĩnh vực hấp dẫn. 

"Thời gian qua, nhiều tập đoàn lớn đã bước chân vào bất động sản nông nghiệp, điều này cho thấy lĩnh vực này có tiềm năng rất lớn. 

Chủ trương, định hướng của Nhà nước cũng ưu tiên phát triển nông nghiệp". Bà Nhung nhận định, trong tương lai, với cơ chế chính sách tốt, thị trường bất động sản nông nghiệp sẽ còn bùng nổ mạnh mẽ.