Doanh nghiệp bất động sản TP HCM đối mặt nỗi lo mới

Chị Hồ Thị Thu Thủy, một công chức làm việc tại TP.HCM gần 10 năm đã ấp ủ kế hoạch mua nhà từ năm 2018. Không có nhu cầu đầu tư nên chị ít lưu tâm các biến động của thị trường, cho đến khi số tiền tích lũy đủ lớn chị mới bắt đầu tìm kiếm dự án phù hợp.

Khó khăn cho người mua ở thực

Vào đầu năm 2019 chị đã choáng váng khi nhìn thấy xu hướng tăng giá chóng mặt của chung cư tại TP.HCM. Ban đầu chị dự định mua một căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 70m2 tại một dự án trung cấp, nhưng khi chính thức đi tìm hiểu mới thấy tài chính của mình không đủ cho căn nhà gần trung tâm, thậm chí một căn cùng diện tích ở khu vực xa nội thành như quận 9 cũng không đủ.

“Năm vừa rồi có nhiều dự án tiềm năng nhưng tôi không mua được vì không cạnh tranh kịp với dân mua đầu tư. Tôi lo lắng năm nay sẽ càng khó khăn hơn khi nhiều thông tin cho thấy dự án mới vẫn sẽ giảm trong 2020, giá nhà thứ cấp sẽ tăng chứ không giảm nên với người mua ở như tôi, năm nay sẽ là một năm không có nhiều lựa chọn”, chị Thủy nói.

Cùng tâm trạng lo lắng trên, anh Nguyễn Vũ Tiến, một viên chức làm việc tại quận 3 cho biết, theo giới thiệu của người quen anh có tìm hiểu một dự án đang chào bán hiện hữu có giá từ 1,2 tỷ đổ lại nằm giáp ranh Bình Dương.

Tuy nằm ở khu vực khá xa trung tâm TP.HCM nhưng dự án này hiện có giá thấp nhất là 1,2 tỷ với căn 49m2 và phải mua chênh lại với mức thấp nhất hiện tại gần 150 triệu/căn. Các khu vực gần thành phố hơn giá không căn nào thấp hơn 32 triệu/m2, còn nếu là khu vực cận trung tâm thì giá lên từ 50-60 triệu/m2.

Anh cũng có nhắm đến dự án nhà ở xã hội quảng cáo trên thị trường nhưng hầu hết chỉ là dự án quảng cáo cho có. Nhiều dự án nhà ở xã hội còn cho biết có khi phải 3-4 năm nữa mới triển khai.

"Không chỉ giá tăng mà giờ tìm được dự án mới chào bán cũng khó, còn mua lại các dự án hiện hữu thì phải thanh toán một khoản tiền khá lớn trong khi tôi chỉ đủ khả năng mua các dự án thanh toán theo tiến độ”, anh Tiến chia sẻ.

Nhìn nhận về nguồn cung bất động sản tại TP.HCM trong năm 2020, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cho rằng, khó có đột phá nguồn cung mới. 

Ít nhất là đến cuối năm 2020 vấn đề cấp phép cho dự án bất động sản mới có thể được giải quyết, trong thời gian đó, giao dịch của thị trường sẽ vẫn rơi vào nguồn hàng thứ cấp hiện hữu.

"Năm 2020 sẽ là năm khó khăn cho người mua ở thực, việc sở hữu sản phẩm tại thị trường sơ cấp sẽ không dễ dàng. Người mua có thể vẫn có nguồn hàng để giao dịch vì nguồn cung căn hộ thứ cấp vẫn còn rất nhiều nhưng sẽ phải chi trả thêm khoản chênh lệch. Diễn biến này bất lợi với người mua nhưng sẽ có lợi cho những nhà đầu tư đang sở hữu dự án" - bà Dung cho biết.

Nỗi lo chồng chất

Bà Dung cho biết thêm, trong năm 2019, việc chậm cấp phép mới và cấp phép sửa đổi các dự án bị kéo dài lâu hơn dự kiến dẫn đến các kế hoạch triển khai sản phẩm gặp nhiều trở ngại đã khiến nguồn cung chào bán toàn thị trường sụt giảm rõ nét.

Toàn năm 2019 chỉ có 36 dự án được cấp phép chào bán mới, giảm gần 50% so với nguồn cung năm 2018. Sự thiếu hụt nguồn cung sơ cấp đang tạo đà đẩy giá bán ở thị trường thứ cấp tăng mạnh. Hiện nay, hầu hết các dự án căn hộ đang triển khai từ 2018 đều có giá thứ cấp tăng thêm ít nhất 15-20%, trong khi mức giá chào bán sơ cấp cũng tăng trung bình 10 -15%.

"Người mua nhà để ở trong năm 2020 sẽ phải chấp nhận mua lại dự án cũ với giá chênh lệch và dịch chuyển ngày càng xa trung tâm, ra vùng giáp ranh hay các dự án nhà ở trên địa bàn tỉnh. Một phương án khác là chờ đợi nguồn cung mới vào cuối năm nay, đầu năm sau" - bà Dung chỉ rõ.

Các chuyên gia cho rằng, khó khăn lớn nhất cho doanh nghiệp địa ốc năm 2020 là thị trường tiếp tục khan hiếm dự án mới được cấp phép. 

Hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản chưa đồng bộ, hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường, từ đầu tư xây dựng, giao dịch, đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách chưa được sửa đổi kịp thời.

"Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án, hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản giảm.

Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án bị siết chặt, dẫn đến các doanh nghiệp có quỹ đất mà không thể triển khai dự án dù thị trường rất cần" - ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, nếu không có giải pháp khơi thông nguồn cung, phát triển các dự án nhà ở mới, nguy cơ giá nhà đất sẽ còn tăng cao, nhất là với các phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở thật.

Ở một góc độ khác, trong khi nỗi lo khan hiếm nguồn cung do chính quyền siết việc cấp phép dự án vẫn đang đè nặng, thị trường lại tiếp tục nỗi lo mới về việc bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 với khung giá tăng rất mạnh được áp dụng sẽ khiến cho mặt bằng giá của thị trường tăng nhanh.

Một nghiên cứu mới đây của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra sự chênh lệch giữa mức tăng giá bất động sản với thu nhập trung bình của lao động tại TP.HCM ngày càng nghiêm trọng.

Cụ thể, giá bán căn hộ tại TP.HCM hiện nay cao gấp 7 lần thu nhập của lao động thuộc tầng lớp quản lý có kinh tế khá giả, gấp 10 lần nhóm thu nhập trung lưu, gấp 17 lần người lao động phổ thông và 28 lần người trẻ mới đi làm.

Nếu biên độ tăng giá nhà đất tiếp diễn mạnh mẽ như hiện nay, khả năng sở hữu nhà ở của người lao động sẽ ngày càng hạn chế.