Điều kiện mới cho khu thương mại tự do: Rộng tối thiểu 1.000 ha, đô thị lấn biển hút nhà đầu tư chiến lược cần vốn 100.000 tỷ

Quy mô tối thiểu 1.000 ha, mở rộng trên 10% phải đáp ứng thêm điều kiện

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 378/2026/NĐ-CP  quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phát triển đô thị, trong đó đưa ra loạt tiêu chí cụ thể đối với khu thương mại tự do và dự án khu đô thị lấn biển thu hút nhà đầu tư chiến lược.

Theo Nghị định, khu thương mại tự do phải có vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển thương mại quốc tế, logistics, sản xuất và dịch vụ. Khu vực này phải gắn liền hoặc kết nối giao thông trực tiếp với cảng biển quốc tế, cảng hàng không quốc tế, trung tâm tài chính quốc tế, cửa khẩu quốc tế quan trọng hoặc hạ tầng logistics chiến lược khác.

Quy mô khu thương mại tự do tối thiểu là 1.000 ha. Nếu được tổ chức thành các khu vực không liền kề, các khu vực này phải bảo đảm khả năng kết nối hạ tầng, vận hành và quản lý thống nhất. 

Nghị định cho phép điều chỉnh ranh giới khu thương mại tự do nhưng trường hợp làm tăng diện tích không quá 10% có thể được thực hiện theo quy định riêng.

Nếu mở rộng làm diện tích tăng trên 10%, khu thương mại tự do phải tiếp tục đáp ứng các tiêu chí, điều kiện ban đầu; hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật dùng chung cơ bản hoàn thành và ít nhất 70% diện tích đất của các khu chức năng, không bao gồm khu đô thị, đã được giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án đầu tư.

Hạ tầng phải kết nối ít nhất 2 phương tiện vận tải

Khu thương mại tự do phải có khả năng kết nối vận tải đa phương thức bằng ít nhất hai phương thức trong số đường bộ, đường sắt, đường thủy, hàng hải và hàng không.

Trường hợp công trình kết nối chưa hoàn thành, công trình này phải thuộc quy hoạch, kế hoạch đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt và có tiến độ phù hợp với thời điểm khu đi vào hoạt động.

Nghị định yêu cầu khu thương mại tự do phải có hoặc có khả năng đầu tư đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu, gồm giao thông đối ngoại, giao thông nội bộ; điện, nước, thoát nước, xử lý chất thải và nước thải; viễn thông, công nghệ thông tin, trung tâm dữ liệu hoặc hạ tầng số.

Ngoài ra, khu vực này còn phải có hệ thống kho bãi, cảng cạn và các công trình phục vụ xuất nhập khẩu, trung chuyển hàng hóa; công trình phòng cháy chữa cháy, cứu hộ cứu nạn, bảo đảm an toàn, an ninh và phục vụ kiểm tra, giám sát chuyên ngành.

Hạ tầng được yêu cầu phân kỳ đầu tư phù hợp với tiến độ phát triển, đáp ứng nhu cầu dài hạn và có khả năng kết nối với hệ thống hạ tầng khu vực, quốc gia. Hệ thống quản lý, giám sát, điều hành phải được thực hiện trên nền tảng số và kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ quan quản lý chuyên ngành.

Về cơ cấu, khu thương mại tự do có thể được tổ chức thành một hoặc nhiều khu chức năng như khu logistics tích hợp, khu công nghiệp, khu thương mại - dịch vụ, khu nghiên cứu, phát triển và đổi mới sáng tạo, khu công nghệ số tập trung, trung tâm dữ liệu và khu phi thuế quan.

Ngoài yêu cầu về diện tích và kết nối, khu thương mại tự do phải bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội, hiệu quả sử dụng đất, có tính bổ trợ, liên kết với các khu kinh tế, khu công nghiệp, trung tâm logistics và khu chức năng hiện hữu.

Phương án quản lý, vận hành khu thương mại tự do phải khả thi, có cơ chế phối hợp liên ngành, một cửa liên thông, đồng thời bảo đảm các yêu cầu về quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, an toàn tài chính, an ninh mạng và bảo vệ dữ liệu.

Nghị định cũng yêu cầu có phương án phòng, chống buôn lậu, gian lận thương mại, gian lận xuất xứ, chuyển tải bất hợp pháp, rửa tiền và tội phạm công nghệ cao; đồng thời thực hiện quản lý rủi ro và bảo vệ môi trường.

Đô thị lấn biển muốn hút nhà đầu tư chiến lược phải có vốn từ 100.000 tỷ

(Ảnh minh họa: Hoàng Huy).

Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị lấn biển để thu hút nhà đầu tư chiến lược, Nghị định quy định quy mô vốn đầu tư tối thiểu 100.000 tỷ đồng.

Mức vốn này được xác định là tổng vốn đầu tư của toàn bộ dự án theo hồ sơ dự án đầu tư. Thời điểm xác định là khi nhà đầu tư nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đối với dự án gồm nhiều dự án thành phần hoặc được phân kỳ đầu tư, vốn đầu tư và diện tích lấn biển được xác định theo toàn bộ dự án, thay vì tách riêng từng phần.

Nếu dự án sau đó được điều chỉnh làm giảm vốn đầu tư xuống dưới 100.000 tỷ đồng, nhà đầu tư không được tiếp tục hưởng cơ chế, chính sách kể từ thời điểm quyết định điều chỉnh có hiệu lực.

Nghị định cũng không xem xét áp dụng cơ chế này nếu dự án được tách thành nhiều dự án độc lập có cùng nhà đầu tư hoặc các nhà đầu tư có quan hệ liên kết, cùng nằm trên một khu vực biển hoặc các khu vực biển liền kề mà từng dự án riêng lẻ không đáp ứng tiêu chí về vốn. 

Ngoài các điều kiện theo Luật Phát triển đô thị, nhà đầu tư chiến lược thực hiện dự án khu đô thị lấn biển phải có phương án quản lý, vận hành, duy tu, bảo dưỡng công trình lấn biển và hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Nhà đầu tư đồng thời phải có biện pháp bảo vệ môi trường, phòng chống thiên tai và khắc phục các tác động bất lợi phát sinh trong suốt thời hạn hoạt động của dự án.

Nghị định 378/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/10/2026.