Đèo Cả cùng 4 doanh nghiệp làm khu đô thị gần 7.400 tỷ ở Bắc Giang

CTCP Phát triển Đô thị và Công nghiệp TLH vừa lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) của dự án Khu đô thị phía Tây Nam, TP Bắc Giang tại các phường Mỹ Độ và xã Tân Mỹ, TP Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang. Đơn vị tư vấn lập báo cáo là CTCP Kỹ thuật Công nghệ Esotech.

KĐT phía Tây Nam TP Bắc Giang được phê duyệt chủ trương đầu tư vào tháng 1/2021 và đến tháng 12 cùng năm phê duyệt quy hoạch chi tiết. Tháng 10/2022, Bắc Giang đã thông báo kết quả lựa chọn nhà đầu tư dự án.

Tổng diện tích thực hiện dự án là 49,5 ha. Phía Bắc giáp khu dân cư hiện trạng Tổ dân phố số 4, phường Mỹ Độ và Khu đô thị khu số 2, khu phía Bắc thuộc KĐT Tây Nam; phía Đông và phía Nam giáp trục đường quy hoạch rộng 56 m đang được đầu tư; phía Tây giáp khu dân cư thôn Tân Phượng và thôn Đông Lý, xã Tân Mỹ.

Vị trí dự án thuộc khu vực đô thị, không thuộc phạm vi bảo vệ của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt; không thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử.

Sẽ đền bù 225.000 đồng/m2 đất lúa

Về hiện trạng, cơ cấu các loại đất trong khu vực nghiên cứu như sau: Đất công trình hiện trạng khoảng 1,3 ha; đất lúa khoảng 44,6 ha; đất nuôi trồng thủy sản 1 ha; đất mặt nước chuyên dùng chiếm khoảng 4.514 m2; đất giao thông khoảng 1,8 ha; đất nghĩa trang khoảng 3.500 m2.

Nhìn chung, khu đất thực hiện dự án chủ yếu là đất nông nghiệp trồng lúa nước, trồng hoa màu ngoài ra còn có ao hồ, kênh mương thủy lợi và đường giao thông dân sinh, giao thông nội đồng (đường nhựa, đường bê tông và đường đất) phục vụ đi lại sinh hoạt cũng như sản xuất.

Đất giao thông hiện tại của khu vực lập quy hoạch một phần là đường giao thông dân sinh có mặt cắt trung bình khoảng 3,5 - 5 m, hai bên có kênh mương thuỷ lợi phục vụ thoát nước và tươi tiêu nội đồng, kết cấu đường bê tông, đường nhựa và một số tuyến đường đất; đường nội đồng phục vụ nhân dân canh tác và thu mua nông sản. Kết cấu đường là đất đắp có mặt cắt từ 2 - 3 m.

Trong khu vực nghiên cứu lập quy hoạch hiện có nhiều nhà ở hiện trạng , chủ yếu là các hộ dân thuộc địa bàn xã Tân Mỹ. Các hộ dân xây dựng tập trung, chủ yếu là nhà gạch kiên cố. Các thôn xóm đều chưa được quy hoạch, kiến trúc. Các công trình được xây dựng cải tạo với nhiều kiểu kiến trúc khác nhau, quy mô 2 - 3 tầng.

Để thực hiện dự án, sẽ tiến hành thu hồi hơn 27,3 ha đất lúa, hoa màu của 408 hộ. Theo bảng áp giá bồi thường di dời giải tỏa thì diện tích đất và kinh phí bồi thường sẽ khoảng 225.000 đồng/m2 (gồm: 52.000 đồng/m2 bồi thường về đất; 6.600 đồng/m2 bồi thường tài sản trên đất; 156.000 đồng/m2 hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm; 10.000 đồng/m2 ổn định đời sống sản xuất).

Các hạng mục chính tại dự án bao gồm: 151 căn nhà ở thấp tầng xây thô, hoàn thiện mặt tiền nằm tiếp giáp các trục đường quy hoạch 56 m và 48 m, quy mô công trình cao 5 tầng, mật độ xây dựng 70 - 100%. Bên cạnh đó là 295 căn nhà xây thô tiếp giáp tuyến đường quy hoạch 31 m và 32 m, cao 4 tầng, mật độ xây dựng 100%. Phần diện tích không xây thô gồm 497 lô đất sẽ được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật.

Nhà ở hỗn hợp cao tầng tại dự án gồm 2 toà cao 29 tầng nổi và 1 tầng hầm, số căn hộ dự kiến 1.808 căn (50 - 160 m2), tổng diện tích sàn 238.392 m2. Nhà ở xã hội cao tầng gồm 5 toà nhà cao 9 tầng, tổng diện tích sàn 105.706 m2, dự kiến khoảng 940 căn.

Công trình thương mại dịch vụ gồm 2 toà nhà cao 5 tầng và 21 tầng, được bố trí tại 3 lô đất. Quy mô dân số của toàn dự án khoảng 9.200 người.

Nước mưa tại dự án sẽ được thu gom chảy vào tuyến cống tròn, sau đó thoát ra 2 lưu vực gồm hệ thống hồ điều hoà và kênh Cống Bún, sau đó thoát ra sông Thương; thoát ra hệ thống hồ điều hoà lõi trung tâm dự án, đồng thời là hồ điều hoà của phường Mỹ Độ và xã Tân Mỹ.

Hệ thống thoát nước thải trong giai đoạn đầu sẽ thu gom và xử lý tại vị trí phía tây nam dự án, còn về lâu dài sẽ được thu về hệ thống gom chung của thành phố nằm tại phía đông dự án. Sau khi xử lý, nước thải sẽ xả ra kênh Cống Bún.

Về tiến độ cụ thể, giai đoạn tháng 3/2024 - tháng 6/2024 dự án sẽ tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, phát quang thảm thực vật. Tháng 6/2024 - tháng 9/2024 sẽ tiến hành san lấp mặt bằng, nạo vét bùn hữu cơ.

Từ tháng 9/2024 đến tháng 12/2024, chủ đầu tư bắt đầu xây dựng các hạng mục công trình hạ tầng. Từ tháng 1/2025 đến hết tháng 5/2025 sẽ hoàn thành việc kinh doanh các sản phẩm từ dự án.

Theo ĐTM, tổng mức đầu tư của dự án là gần 807 tỷ đồng, trong đó chi phí giải phóng mặt bằng gần 72 tỷ đồng và chi phí xây dựng chiếm khoảng 548 tỷ đồng. Tiền sử dụng đất của quỹ đất ở (phân lô bán nền) dự kiến giao cho nhà đầu tư thanh toán dự án BT được xác định theo quy định là hơn 172 tỷ đồng.

Chủ đầu tư có lộ trình tăng vốn lên 1.847 tỷ  

Về chủ đầu tư, Công ty TLH được thành lập vào tháng 11/2022, có trụ sở tại phường Hoàng Văn Thụ, TP Bắc Giang, thời điểm thành lập có vốn điều lệ 20 tỷ đồng. Tổng Giám đốc của doanh nghiệp là ông Lã Hữu Huy.

Trước đó, vào ngày 27/10/2022, TP Bắc Giang đã kết quả lựa chọn nhà đầu tư dự án KĐT phía Tây Nam TP Bắc Giang. Theo đó, nhà đầu tư được lựa chọn là liên danh Công ty TNHH REQ; Công ty Thương mại - Đầu tư xây dựng Thành Lợi - (TNHH); CTCP Thương mại và Dịch vụ DLH Lan Hạ; CTCP Tập đoàn Đèo Cả; CTCP Thương mại và Xây dựng Tân Thành.

Trong hợp đồng ký kết dự án giữa địa phương và nhà đầu tư cho thấy, cả 5 doanh nghiệp này đã góp vốn để thành lập doanh nghiệp dự án là TLH với tỷ lệ vốn góp như sau: REQ góp 30%; Thành Lợi góp 25%; Lan Hạ 15%; Đèo Cả 15% và Tân Thành 15%.

Từ nay đến năm 2029, TLH sẽ thực hiện tăng vốn theo lộ trình. Dự kiến tổng vốn góp của 5 nhà đầu tư vào TLH là 1.847 tỷ đồng vào 2029.

Cũng theo văn bản phê duyệt nhà đầu tư, tổng mức đầu tư của KĐT phía Tây Nam TP Bắc Giang là  7.112 tỷ đồng, chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư là 281 tỷ đồng, giá trị đóng góp cho ngân sách là 139,5 tỷ đồng.

4/5 nhà đầu tư trong liên danh có liên hệ với Văn Phú Invest

Nói qua về các nhà đầu tư, đứng đầu liên danh là Công ty REQ được thành lập từ năm 2018, trụ sở tại Hà Nội. Theo tìm hiểu của người viết, REQ là đối tác quen thuộc của Văn Phú Invest (mã chứng khoán: VPI) tại một số dự án bất động sản.

Cụ thể, REQ là chủ sở hữu của Công ty TNHH MTV Đầu tư Hùng Sơn - một công ty con cũ của Văn Phú Invest. Vào năm 2018, Văn Phú đã góp vốn gần 92 tỷ đồng để thành lập Hùng Sơn, tương đương 100% tỷ lệ sở hữu. Đến năm 2019, Hùng Sơn đổi chủ, chủ sở hữu mới là REQ. Năm 2020, REQ và Văn Phú đã công bố hợp tác để thực hiện dự án Khu biệt thự Hùng Sơn ở TP Thanh Hoá.

Cũng trong năm 2020, REQ và Văn Phú đã bắt tay hợp tác đầu tư vào Khu đô thị mới Cồn Khương tại TP Cần Thơ. Tại dự án này, REQ đã đặt cọc cho Văn Phú 384 tỷ đồng.

Đến tháng 4/2022, REQ tiếp tục ký hợp đồng với Văn Phú để hợp tác đầu tư một dự án bất động sản tại Bắc Ninh. Ở Bắc Ninh, REQ được biết đến là chủ đầu tư của Khu nhà ở thôn Đông Yên, xã Đông Phong, huyện Yên Phong với tổng mức đầu tư 1.193 tỷ đồng.

Về Thành Lợi, công ty này thành lập từ năm 2006, là một doanh nghiệp chuyên xây dựng công trình đường bộ, lấy trụ sở tại Bắc Ninh. Thành Lợi cũng là một đối tác của Văn Phú khi đang cho Văn Phú vay một khoản dài hạn 550 tỷ đồng.

Ngoài ra, hồi đầu năm 2022, Thành Lợi và Văn Phú, cùng với Đèo Cả, Tập đoàn Phú Mỹ đã ký thoả thuận cam kết hợp tác đầu tư dự án đường bộ cao tốc Đồng Đăng (Lạng Sơn) - Trà Lĩnh (Cao Bằng).

Tiếp đến là Lan Hạ, doanh nghiệp này có trụ sở tại Hà Nội. Giám đốc của Lan Hạ là ông Bùi Trần Đức Thái, người đang đồng thời đứng tên tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Hưng Phú. Cả Lan Hạ và Hưng Phú cũng đều từng hợp tác và giao dịch với Văn Phú.

Doanh nghiệp tiếp theo trong liên danh trên là Xây dựng Tân Thành. Đây là một công ty bất động sản chuyên về bất động sản có trụ sở tại TP Hoà Bình.

Đèo Cả đã đầu tư nhiều dự án hạ tầng giao thông lớn như hầm Đèo Cả, Hải Vân, Cù Mông; các đường cao tốc Bắc Giang – Lạng Sơn, Trung Lương – Mỹ Thuận, Cam Lâm – Vĩnh Hảo... Hiện doanh nghiệp có kế hoạch làm thêm cao tốc Đồng Đăng - Trà Lĩnh, Tân Phú - Bảo Lộc, Trung Lương - Mỹ Thuận giai đoạn 2…

Giống như các doanh nghiệp trong liên danh thực hiện KĐT phía Tây Nam TP Bắc Giang nói trên, Đèo Cả cũng hợp tác với Văn Phú và cả hai tập đoàn này đã ký kết hợp tác chiến lược vào đầu năm 2022.

Tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2022, khi được hỏi về việc lấn sân sang mảng bất động sản, Chủ tịch Đèo Cả Hồ Minh Hoàng cho biết: "Bất động sản là một lĩnh vực tạo ra lợi nhuận rất cao nhưng với thể chế, chính sách hiện nay thì tôi e rằng làm bất động sản hơi vất vả. Thời gian qua, nhiều dự án bất động sản thường kéo dài và chậm, dẫn đến sức chịu đựng của doanh nghiệp đạt giới hạn.

Đèo Cả sẽ làm bất động sản nhưng không phải tổ chức theo mô hình bán dự án, bán nhà. Những cái đó dành cho đơn vị khác, còn chúng tôi sẽ làm hạ tầng, hợp tác tạo động lực cho các nhà phát triển khu công nghiệp, khu đô thị vốn có thế mạnh về bất động sản để thu hút dòng người và dòng tiền, lúc đó Đèo Cả chắc chắn sẽ được chia sẻ lợi ích.

Chúng tôi khẳng định sẽ tham gia bất động sản nhưng sẽ thông qua các nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp và những đối tác chiến lược như Thành Thành Công, Văn Phú hay Tasco..."

Trên thực tế, ý định lấn sân bất động sản đã được Đèo Cả nhen nhóm từ năm 2020, khi Tập đoàn này đã tiếp nhận ý tưởng và bản quyền dự án đại lộ ven sông Sài Gòn và Sài Gòn New City từ Tập đoàn Tuần Châu. Tuy nhiên, dự án này đến nay chưa có thông tin triển khai cụ thể.