Đề xuất thu đặt cọc mua nhà ngay từ lúc dự án khởi công

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Dự thảo luật vẫn duy trì quy định hiện hành, đó là chủ đầu tư chỉ được thu cọc tối đa 5% khi công trình đủ điều kiện để bán.

Góp ý về nguyên tắc này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đề xuất cho chủ đầu tư thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình đủ điều kiện khởi công xây dựng. Như vậy, VNREA muốn doanh nghiệp được thu đặt cọc sớm hơn quy định hiện nay và dự thảo.

Tương tự, Hiệp hội Ngân hàng cho rằng nhu cầu đặt cọc luôn hiện hữu từ trước khi nhà đủ điều kiện bán. "Người mua có nhu cầu ở thực sẽ muốn đặt cọc sớm để đảm bảo sự chắc chắn. Nhưng yêu cầu phải đủ điều kiện kinh doanh, nhà mới được đặt cọc khiến quy định này không thực tế, hạn chế cơ hội tiếp cận, mua nhà của người dân", hiệp hội nêu.

Tập đoàn Vingroup đề xuất hai phương án về tiền đặt cọc bất động sản hình trong tương lai. Phương án 1, Vingroup kiến nghị được nhận cọc sớm hơn so với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể, doanh nghiệp của tỷ phú Phạm Nhật Vượng đề xuất được thu tiền cọc mua căn hộ khi nhà ở, công trình xây dựng đã có báo cáo nghiên cứu khả thi được duyệt.

Phương án 2, doanh nghiệp này đề xuất sửa theo hướng bỏ quy định về giới hạn đặt cọc tối đa 5%, nhưng giữ nguyên thời điểm nhận tiền. Theo Vingroup, việc này phù hợp thực tế và nguyên tắc giao kết hợp đồng quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015.

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, nhà trên giấy phải đáp ứng đủ 8 điều kiện mới được đưa vào kinh doanh. Trong đó, chủ đầu tư phải được nghiệm thu hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ dự án. Với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp, doanh nghiệp phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu xây xong phần móng. Thông thường, các chủ đầu tư cần tối thiểu 6-12 tháng (tùy dự án) sau khi khởi công để hoàn thành phần móng và đóng nắp hầm.

Trước đề xuất của hiệp hội và doanh nghiệp, Bộ Xây dựng giải thích việc cho phép chủ đầu tư thu tiền cọc khi dự án chưa đủ điều kiện để bán sẽ tiềm ẩn rủi ro phát sinh các hình thức huy động vốn trái quy định. Việc này ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, minh bạch thị trường địa ốc.

Theo Bộ, quy định về tiền đặt cọc tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhằm khắc phục tình trạng "bán lúa non", nhận đặt cọc, giữ chỗ với số tiền lớn khi dự án chưa đủ điều kiện.

Đồng thời, việc giới hạn mức cọc cũng là cần thiết để đảm bảo đúng bản chất pháp lý của biện pháp đặt cọc. Vì vậy, Bộ giữ nguyên quy định hiện hành về đặt cọc nhà hình thành trên giấy khi sửa luật.

Trong khi đó, các cơ quan quản lý tại địa phương đề nghị cần quản lý chặt hơn với 5% tiền đặt cọc. Sở Xây dựng Khánh Hòa cho rằng chưa có cơ chế quản lý nguồn tiền này nên vẫn có rủi ro chiếm dụng vốn. Sở đề xuất đưa 5% tiền cọc này vào tài khoản phong tỏa mở tại ngân hàng và giải ngân khi các bên ký hợp đồng mua bán.

Tương tự, Sở Xây dựng Hải Phòng cho rằng dự luật bỏ quy định cơ quan nhà nước phải có văn bản trả lời thông báo dự án đủ điều kiện được bán có thể dẫn tới nguy cơ chủ đầu tư "cố tình vượt rào". Khi đó, người dân - bên yếu thế trong giao dịch không có đủ công cụ và thông tin để kiểm tra pháp lý về đất đai, thế chấp dự án.

Theo luật hiện nay, trong 15 ngày kể từ khi nhận được thông báo từ chủ đầu tư, Sở Xây dựng cấp tỉnh cần kiểm tra về điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Sau đó, Sở trả lời bằng văn bản, trong trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Phản hồi về quy định này, Bộ Xây dựng cho biết dự luật sửa đổi không quy định chi tiết về nội dung thủ tục hành chính. Thủ tục này sẽ được nêu tại Nghị định hướng dẫn thi hành luật, trong đó dự kiến Sở Xây dựng vẫn ban hành văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Bảng xếp hạng Dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường chứng khoán Việt Nam

VietnamBiz chính thức khởi động Best Retail Brokers 2026 - bảng xếp hạng thường niên nhằm ghi nhận và đánh giá chất lượng dịch vụ dành cho nhà đầu tư cá nhân tại các công ty chứng khoán Việt Nam.

Với hệ thống tiêu chí đánh giá đa chiều, Best Retail Brokers 2026 hướng tới cung cấp một góc nhìn toàn diện về chất lượng dịch vụ bán lẻ, đồng thời ghi nhận những công ty chứng khoán đang tạo ra trải nghiệm tốt nhất cho nhà đầu tư.

Tìm hiểu Best Retail Brokers 2026: https://vietnamrankings.vn

Ban Tổ chức rất mong nhận được tiếng nói của các nhà đầu tư qua khảo sát "Đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán của bạn".

Tham gia ngay để có cơ hội nhận được vé mời tham dự Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 diễn ra vào ngày 12/11/2026!

Đánh giá chất lượng dịch vụ
công ty chứng khoán của bạn