Đề xuất giữ lại phương pháp thặng dư để định giá đất, bỏ trần 200 tỷ đồng trong phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có đề xuất giữ lại phương pháp thặng dư để định giá đất và bỏ trần 200 tỷ đồng trong phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo ông Châu, cơ chế, chính sách về tài chính đất đai, giá đất là nội dung rất quan trọng của Luật Đất đai để thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, trong đó đề cập nhiệm vụ then chốt là xây dựng cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô).

Hiệp hội nhận thấy, phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô) do hai chủ thể chính tạo ra gồm Nhà nước và nhà đầu tư, trong đó có vai trò rất quan trọng của nhà đầu tư tư nhân nên chính sách tài chính về đất đai, giá đất cần điều tiết đảm bảo tính công bằng và ổn định xã hội đối với cả phần thu ngân sách nhà nước và phần thụ hưởng của nhà đầu tư.

Cụ thể, Nhà nước tạo ra chênh lệch địa tô thông qua công tác lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, quy hoạch tích hợp các hình thức giao thông (TOD) và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch để nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh có sử dụng đất.

Do vậy, Nhà nước có quyền điều tiết  chênh lệch địa tô này để phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi. Chênh lệch địa tô này nếu được thu đúng, thu đủ sẽ tạo ra nguồn thu ngân sách Nhà nước rất lớn.

Ví dụ tại TP HCM, 1 ha đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm nhưng khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất phi nông nghiệp thì 1 ha đất sản xuất, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị có thể tạo ra giá trị 55 tỷ đồng/năm, gấp 100 lần.

Ở khu vực quận 7, tại thời điểm được thành lập năm 1997 (tách ra từ huyện nông nghiệp Nhà Bè) chỉ thu ngân sách Nhà nước 59 tỷ đồng, năm 2022 đã thu ngân sách nhà nước năm 2022 lên đến 5.550 tỷ đồng, tức gấp 94 lần sau 25 năm.

Do vậy vào năm 2018, Chính phủ cho phép TP HCM chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, sản xuất, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị trong giai đoạn 2025-2030.

Hiện nay, TP HCM đang xây dựng Đề án chuyển đổi 5 huyện ngoại thành lên đô thị, đồng thời với việc Quốc hội vừa ban hành Nghị quyết 98-NQ/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP HCM sẽ tạo điều kiện cho TP phát triển bứt phá trong các năm tới, trong đó có nguồn lực từ đất đai.

Còn nhà đầu tư (chủ yếu là nhà đầu tư tư nhân) tạo ra chênh lệch địa tô thông qua hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh các công trình trên đất để phát triển dự án bất động sản, nhà ở, khu đô thị phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, quy hoạch giao thông.

“Một vấn đề rất cần đặt ra là Nhà nước chỉ nên thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tư hợp tình, hợp lý với quan điểm không tận thu, ‘lọt sàng xuống nia’ vì Nhà nước nếu có thu ít một chút thì doanh nghiệp và người dân có thêm tiền một chút để sử dụng số tiền dôi dư thêm này đầu tư hay tiêu dùng, qua đó góp phần kích thích tổng cầu đầu tư và tổng cầu tiêu dùng và đều có lợi cho nền kinh tế và xã hội.

Từ nhận thức trên, Hiệp hội xin được góp ý về tài chính về đất đai, giá đất, trong đó đề nghị giữ lại phương pháp thặng dư để định giá đất và đề nghị bỏ trần 200 tỷ đồng trong phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất”, HoREA kiến nghị.

Áp trần 200 tỷ đồng trong phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất chưa sát thực tiễn

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Điều 4 tại Dự thảo Nghị định 44 quy định ba phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, không còn quy định phương pháp thặng dư.

Bên cạnh đó, Điểm d, Khoản 3, Điều 5 của Dự thảo Nghị định 44 quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho trường hợp thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong Bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng và trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Ông Châu cho rằng quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị sẽ phát huy được các vai trò: (1) công thức hóa việc định giá đất, thẩm định giá đất, giúp Nhà nước và doanh nghiệp tiên lượng được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án nộp vào ngân sách nhà nước; (2) góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công; (3) khắc phục được tình trạng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất  đang là ẩn số dễ tạo ra cơ chế xin-cho,…

Tuy nhiên, quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá dưới 200 tỷ đồng so với Bảng giá đất chưa sát thực tiễn do đã bỏ sót rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong Bảng giá đất trên 200 tỷ đồng, thậm chí lên đến hàng nghìn tỷ đồng tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM.

Theo phân tích của ông Châu, không có phương pháp định giá đất nào phù hợp để áp dụng định giá đất cho các trường hợp nói trên do Điều 4 Dự thảo Nghị định 44 chỉ quy định ba phương pháp định giá đất, không bao gồm phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập.

Việc quy định  phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả dự án, không phân biệt thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng hoặc trên 200 tỷ đồng sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng,  không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công.

Ví dụ, dự án nhà ở thương mại A tại TP Thủ Đức có diện tích đất 10.000 m2 tiếp giáp đường B có giá 20 triệu đồng/m2 theo Bảng giá đất TP HCM (TP chia thành 5 khu vực giá đất). TP Thủ Đức thuộc khu vực II có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 là 3,3 lần, như vậy giá đất đường B năm 2023 tương ứng 66 triệu đồng/m2. 

Nếu áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để tính tiền sử dụng đất cho dự án A thì UBND TP HCM có thể quy định hệ số K, bao gồm các hệ số k1, k2, k3… tùy theo thực tế từng địa phương, loại dự án bất động sản (cao cấp, trung cấp hoặc bình dân), dự án nhà thấp tầng, cao tầng hoặc hỗn hợp cao tầng xen lẫn thấp tầng, để điều chỉnh phù hợp với từng dự án. 

Giả định năm 2023 TP HCM áp dụng hệ số K là 0,25 (tính bằng 25% giá đất của Bảng giá đất) cho dự án A thì chủ đầu tư dự án A biết rõ tiền sử dụng đất phải nộp theo công thức: 20 triệu đồng (x) 3,3 (x) 0,25 (x) 10.000 m2 = 165 tỷ đồng/m2 và Nhà nước cũng tiên lượng được số tiền sử dụng đất của các dự án bất động sản thu vào ngân sách.

Giả định năm 2026, thị trường bất động sản có biến động giá tăng cao hơn thì Nhà nước có thể điều chỉnh hệ số K lên 0,26 (hoặc cao hơn) và giả định năm 2028, thị trường giảm giá rõ rệt thì Nhà nước có thể điều chỉnh hệ số K xuống 0,24 (hoặc thấp hơn).

Như vậy, Nhà nước vẫn luôn luôn nắm giữ quyền điều tiết thị trường bất động sản do chỉ có Nhà nước mới có quyền xây dựng Bảng giá đất và quyết định hoặc điều chỉnh hệ số K theo tín hiệu của thị trường bất động sản để điều tiết thị trường.

Còn quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá dưới 200 tỷ đồng so với Bảng giá đất chỉ phù hợp với các dự án nhỏ tại các tỉnh có tốc độ đô thị hóa chưa cao, hầu như không có dự án quy mô lớn có giá đất trên 200 tỷ đồng so với Bảng giá đất nên chiếc áo 200 tỷ đồng mặc vừa với các địa phương này.

Chính vì vậy mà tất cả 20 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tham dự Hội nghị lấy ý kiến về “Dự thảo Nghị định 44” do Bộ Tài nguyên Môi trường tổ chức tại TP HCM vào ngày 11/7/2023 đều tán thành quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị phải có mức giá dưới 200 tỷ đồng so với Bảng giá đất. Riêng tỉnh Tiền Giang cho biết, nếu Dự thảo Nghị định 44 được thông qua thì trước mắt tỉnh vẫn lựa chọn áp dụng phương pháp so sánh do Bảng giá đất của địa phương hiện còn thấp.

Do vậy, để đáp ứng yêu cầu thực tiễn và áp dụng được phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả các dự án bất động sản, cần phải bỏ quy định “dưới 200 tỷ đồng” để áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả dự án.

Trường hợp vẫn quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với thửa đất, khu đất phải có giá trị “dưới 200 tỷ đồng” thì rất cần thiết phải giữ lại “phương pháp thặng dư” tại Điều 4 “Dự thảo Nghị định 44 để xác định giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn.

“Việc cần thiết phải giữ lại phương pháp thặng dư còn bắt nguồn từ quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư từ hoạt động lấn biển.

Trên thực tế, khu đất lấn biển hoặc một số dự án đặc thù như trường hợp Nhà nước quy hoạch xây dựng mới khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp… tại các vùng đất mới không nằm gần đường giao thông hiện hữu có tên đường trong Bảng giá đất của địa phương mà các chủ đầu tư dự án lấn biển hoặc dự án khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp,… này phải xây dựng mới đường giao thông kết nối dự án với đường giao thông hiện hữu để ‘đánh thức’ một khu đất hẻo lánh thành khu đất có tiềm năng phát triển.

Do đó, không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập để định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các khu đất có tiềm năng phát triển này mà chỉ có phương pháp thặng dư là phù hợp”, Chủ tịch HoREA dẫn chứng.