Đề xuất bổ sung hệ số K vào xác định giá chuyển nhượng bất động sản

Theo dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), thuế thu nhập với chuyển nhượng bất động sản vẫn là 2% trên giá chuyển nhượng. Điểm mới lần này là cơ quan quản lý dự kiến bổ sung hệ số điều chỉnh K vào cách xác định giá chuyển nhượng, thay vì chỉ dựa vào bảng giá đất như trước.

Theo đó, với các giao dịch mà hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất do địa phương ban hành, cơ quan thuế sẽ tính lại giá chuyển nhượng dựa trên bảng giá đất cộng với hệ số K (nếu có) tại thời điểm giao dịch.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), quy định này được kỳ vọng sẽ thu hẹp khoảng cách giữa giá kê khai và giao dịch thực tế, hạn chế tình trạng người mua và bán thỏa thuận ghi giá thấp trên hợp đồng để giảm thuế.

Ông dẫn chứng, khi giao dịch một lô đất tại TP HCM có giá thị trường 20 tỷ đồng, trong khi bảng giá chỉ 10 tỷ. Nếu hợp đồng không ghi giá, theo quy định trước đây thuế thu nhập cá nhân tính theo bảng giá là: 2% × 10 tỷ = 200 triệu đồng.

Khi bổ sung hệ số K là 1,5 vào xác định giá chuyển nhượng, giá tính thuế là: 10 tỷ × 1,5 = 15 tỷ đồng. Lúc này, thuế chuyển nhượng 2% × 15 tỷ đồng = 300 triệu đồng, sát hơn với giá thực tế.

Trong khi đó, theo Luật sư Trần Anh Tuấn, Văn phòng Luật Gia Hòa, về góc độ chính sách, mức thuế 2% hiện nay được đánh giá là giải pháp nền tảng để đảm bảo công bằng, song cũng có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính, tạo áp lực cho người mua ở thực.

Theo ông, vẫn cần phân loại rõ nhóm chuyển nhượng bất động sản để có cơ chế miễn, giảm phù hợp và nghiên cứu phương án tính thuế dựa trên lợi nhuận thực nhằm khuyến khích họ khai đúng giá. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch sát thị trường, thanh toán qua ngân hàng và liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý cũng là giải pháp giúp kiểm soát hiệu quả tình trạng kê khai sai.

Ngoài giải pháp kỹ thuật, các chuyên gia cho rằng chế tài cũng đóng vai trò quan trọng. Nhiều ý kiến đề xuất tăng mức xử phạt với hành vi khai gian và xem xét trách nhiệm liên đới của môi giới, công chứng nếu tiếp tay sai phạm.

Hiện tượng kê khai "hai giá" xuất hiện khi hợp đồng chuyển nhượng ghi thấp hơn giá thực tế nhằm giảm thuế. Cách làm này tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho cả người mua, người bán và môi giới, dễ gây tranh chấp về quyền sở hữu, đồng thời làm méo mó thông tin thị trường và thất thu ngân sách. Đây là lý do cơ quan thuế đề xuất bổ sung hệ số K, nhằm phản ánh sát giá giao dịch thực tế hơn và tăng minh bạch trên thị trường bất động sản.