Để giá đất sát với giá thị trường

UBND cấp huyện định giá đất – bước tiến mới sát với thực tiễn

Tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công. 

Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỉ lệ cao (khoảng 60% các khiếu nại của người dân) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường ĐH Luật Hà Nội cho rằng, nguyên tắc định giá đất "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường" đã được thảo luận, trao đổi trong thời gian dài. Tuy nhiên, dự thảo Luật đất đai lần này vẫn chưa có câu trả lời thỏa đáng.

Luật Đất đai năm 2013 trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền năng, như có quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyển sử dụng đất có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất… Điều này khó tránh khỏi tình trạng "vừa đá bóng, vừa thổi còi" trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Bên cạnh đó, hội đồng thẩm định giá chưa đảm bảo sự độc lập theo như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Bởi với quy định tại khoản 1 Điều 131 của dự thảo Luật, thì chủ tịch UBND cấp tỉnh là chủ tịch hội đồng thẩm định giá, thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. 

Nhìn vào thành phần của hội đồng thẩm định giá cho thấy, phần lớn là đại diện của các cơ quan, tổ chức công, chỉ có một cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất. Thông thường, một nguyên tắc chung của bất kỳ hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định đa số. Vậy với cơ cấu và thành phần nêu trên liệu có bảo đảm được tính độc lập của hội đồng thẩm định giá hay không?

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 73/NQ-CP về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể. Nghị quyết này có hiệu lực kể từ ngày 6/5 và thực hiện đến khi Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua thay thế Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành.

Theo đó, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ quy định và tình hình thực tế của địa phương thực hiện ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Đồng thời, UBND huyện cũng được thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; xác định giá đất đối với diện tích vượt hạn mức khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. 

Việc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất được coi là một trong những giải pháp gỡ vướng trong việc định giá đất hiện nay. UBND huyện là đơn vị đưa ra quyết định thẩm định, đưa ra giá đất, chủ trì đền bù về giải phóng mặt bằng sẽ gần dân, sát dân, lắng nghe được tiếng nói từ phía người dân nhiều hơn.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cũng góp ý thêm để định giá đất gần hơn với giá thị trường: "Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai trình hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định".

Xác định thế nào là ‘thị trường’ trong khi định giá đất

Mới đây, trong báo cáo gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Bộ Xây dựng nêu ra hàng loạt khó khăn, vướng mắc liên quan đến pháp luật về đất đai. 

Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất khó xác định đâu là giá "thị trường" (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án). 

Nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố, nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; về đền bù và giải phóng mặt bằng; về giao đất, cho thuê đất dự án đối ứng BT.

Liên quan đến nội dung này, TS. Nguyễn Hữu Dũng, Trường ĐH Kinh tế quốc dân cho rằng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này được xem như là chuyển từ cách tiếp cận giá đất được ấn định từ trên xuống, sang hướng dựa vào thị trường để xác định giá đất. 

Dự thảo đã đưa ra 5 phương pháp xác định giá đất và các điều luật cũng định hướng cách áp dụng các phương pháp này trong các điều kiện cụ thể.

 "Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lần này vẫn có bảng giá ở một hình thức khác, được cập nhật hằng năm. Đây là một bước tiến mới, vì nó cập nhật hơn, nhưng có lẽ vẫn chưa phải là một giải pháp đột phá theo đúng nghĩa, do bản thân phương pháp định giá này đứng một mình thì cũng chưa giải quyết được vấn đề tận gốc rễ", ông Nguyễn Hữu Dũng nhận định.

Phân tích sâu hơn về nội dung này, ông Nguyễn Hữu Dũng cho rằng, thứ nhất, trong dự thảo Luật có nói bỏ khung giá đất, nhưng phương pháp xác định giá đất chỉ quy định một điều rất đơn giản là "giao cho Chính phủ", như vậy là chưa đủ. 

Trong luật nên quy định có tính chất định hướng, tính nguyên tắc về các phương pháp xác định giá đất một cách cơ bản. Trên cơ sở đó, Chính phủ tiếp tục cụ thể hóa các phương pháp định giá đất một cách linh hoạt và chính xác.

Thứ hai, giá đất được quyết định bởi các yếu tố, như địa điểm, có thể sử dụng vào mục đích gì… đòi hỏi những hiểu biết sâu về khu vực đó để có thể định giá chính xác. 

Để đưa bảng giá đất sát với giá thị trường cần cho phép thành lập cơ quan định giá đất độc lập để hỗ trợ xây dựng bảng giá đất, thẩm định lại kết quả xác định giá đất, điều chỉnh khi có biến động. Như vậy, giá đất mới đảm bảo được tính độc lập về chuyên môn, tính trung thực khách quan, đảm bảo giá đất phù hợp với thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các nhóm lợi ích…

Thứ ba, chúng ta cần phải làm rõ thế nào là "giá phổ biến trên thị trường" bởi giá cả sẽ dao động và đâu là căn cứ để biết đó là giá phổ biến để điều chỉnh giá đất. Mặc dù luật đã định nghĩa thế nào là "giá thị trường" bằng cách liệt kê nguồn dữ liệu thu thập, nhưng nguồn dữ liệu này có thể chưa có độ chính xác cao.

Như vậy, xác định giá đất gần hơn với giá thị trường đòi hỏi phải có các giải pháp khác kết hợp, chứ không chỉ là bảng giá đất, ví dụ như: Luật thuế (cả về xây dựng luật và thực thi luật), quản lý thị trường, khống chế đầu cơ… Tuy nhiên, công việc quan trọng cho các nhà làm luật tại thời điểm hiện tại là phải xác định được đúng thế nào là "thị trường" trong khi định giá đất.

Về vấn đề bỏ bảng giá đất, ông Nguyễn Hữu Dũng cho rằng, việc bỏ bảng giá có nghĩa là Việt Nam sẽ không áp dụng khung giá tối đa và tối thiểu cho mỗi loại đất nữa. Thay vào đó giá đất sẽ được xác định theo từng địa điểm. UBND sẽ dựa vào các nguyên tắc định giá, phương pháp xác định giá đất và sự biến động của giá đất trên thị trường để xác định giá theo từng địa điểm.

Bên cạnh những mặt tích cực thì giá đất tính theo phương pháp mới này cũng có nhược điểm. Việc bỏ bảng giá đất sẽ có thể đẩy chi phí đền bù của các dự án bất động sản tăng lên, dẫn tới giá nhà cũng tăng theo.

Ông Nguyễn Hữu Dũng phân tích, với các nhà phát triển bất động sản đã chuẩn bị quỹ đất, họ sẽ không bị ảnh hưởng nhiều bởi việc điểu chỉnh cách tính giá đất đền bù, giá bán hàng của họ cũng không bị tăng. Nhưng với các nhà phát triển bất động sản mới, hoặc chưa đầu tư quỹ đất từ trước, thì sẽ chịu ảnh hưởng do chi phí đầu vào tăng làm tăng giá bán. 

Dù vậy, việc tăng chi phí sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư tính toán và lên kế hoạch kỹ lưỡng hơn, sẽ giúp nền kinh tế hoạt động hiệu quả hơn. Giá đất có thể tăng, nhưng ở một mức độ có thể chấp nhận được.