Đầu tư bất động sản hết thời nằm chờ tăng giá

Thị trường bất động sản ghi nhận tăng trưởng ổn định đến giữa 2025, nhưng từ cuối 2025 và đầu 2026 có một bước chuyển pha khá lớn làm thị trường bị chậm lại. Theo quan sát, giá bán chưa giảm, tuy nhiên thanh khoản đã giảm rõ nét.

Tại chương trình Data Talk | The Catalyst: Bất động sản 2026 - Chỉ báo nào đáng tin nhất? do VietnamBiz và WiGroup thực hiện, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập nhận định, để đầu tư bất động sản trong giai đoạn thị trường khó khăn thì dòng tiền dài hạn mới là dòng tiền cần quan tâm.

"Đầu tư bất động sản cũng giống đầu tư chứng khoán, khi thị trường khó khăn thì nhìn vào ngành nghề nào, lĩnh vực nào, khu vực nào sẽ có nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai để xuống tiền", vị này nói.

Để trả lời được khu vực nào thì cần trả lời một số ý, theo ông Kiên. Đầu tiên là động lực tăng trưởng của khu vực đó đến từ những lĩnh vực nào, khu công nghiệp, du lịch, hay dịch vụ. Thứ hai là khu vực đó có sự kết nối với những trung tâm kinh tế lớn hiện tại hay không, và trong tương lai việc kết nối có thuận tiện hơn không.

Ngoài ra nói về câu chuyện hạ tầng không chỉ là đường sá metro mà còn phải nhìn ở góc nhìn về hạ tầng kinh tế, hạ tầng xã hội như trường học và y tế. Sau khi xác định được khu vực thì việc lựa chọn phân khúc nào tùy thuộc vào khẩu vị của người mua, tài chính thấp thì chọn phân khúc về căn hộ, tài chính tốt thì chọn nhà phố, biệt thự...

Cũng theo chuyên gia, khi chi phí sử dụng vốn tăng lên thì người mua thường quan tâm nhiều hơn về giá trị sử dụng của bất động sản. Ví dụ những bất động sản có thể tạo ra dòng tiền, có thể cho thuê hoặc là có thể ở được. Bất động sản dòng tiền cũng phải tạo ra được nguồn thu, chứ không phải mua đất để đó rồi chờ tăng giá.

"Còn những bất động sản mang tính chờ tăng giá bán như đất nền ở xa hoặc đất nông nghiệp ở tỉnh mà không có canh tác, không có làm gì thì sẽ hơi căng. Tính tới thời điểm hiện tại, những bất động sản ở trung tâm, nhà phố, căn hộ đã tăng giá rất nhiều, đất nền ở gần đã tăng rồi, nhưng bất động sản nông nghiệp không tăng giá, vì nó không có dòng tiền. Chưa kể bây giờ thêm một vài chính sách mới như mã định danh và tiến tới sẽ là đánh thuế những bất động sản bỏ không", ông Kiên cho hay.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, theo chuyên gia, phân khúc này cũng có dòng tiền đó nhưng niềm tin của thị trường chưa được tốt lắm nên chưa thể phục hồi trong giai đoạn này.

Chia sẻ thêm, ông Kiên cho rằng để đánh giá được những khu vực bất động sản có nhu cầu ở thực tiềm năng thì nên quan tâm nhiều hơn về nhu cầu việc làm, muốn kéo được người dân về sinh sống thì phải có việc làm. Còn nếu làm những khu đô thị ở xa mà xung quanh không có việc làm thì sẽ hơi khó kéo người dân về. 

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh có nhiều lựa chọn, cách tiếp cận thị trường của nhà đầu tư cần thay đổi theo hướng thực chất hơn. Việc đánh giá một sản phẩm “rẻ” hay “đắt” không nên dựa trên mức giá bán, mà cần đặt trong tương quan với mặt bằng khu vực, khả năng khai thác dòng tiền và thời gian hoàn vốn. Thị trường không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn, mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính.

Do đó, nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định chiến lược đầu tư đủ dài. Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên được xác định tối thiểu từ 3-5 năm, đến khi dự án hoàn thiện và đưa vào vận hành.

Bên cạnh đó, nên ưu tiên các khu vực đã có hoặc dự kiến hình thành cộng đồng dân cư lớn, gắn với sự phát triển của khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc các chính sách thu hút dân cư. Ngược lại, với các khu vực dân cư thưa thớt, chưa có động lực tăng trưởng rõ ràng, dù vẫn có tiềm năng dài hạn nhưng rủi ro thanh khoản cao hơn và cần thời gian tích lũy dài hơn.