Đấu giá loạt nhà ở, biệt thự thu hồi nợ: Giá giảm mạnh vẫn 'ế'

Có tài sản đã qua nhiều lần rao bán, giá trị giảm đến 50% mà vẫn chưa tìm được chủ. Đơn cử như lô đất có diện tích quyền sử dụng đất 1.774 m2 vừa được Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) rao bán đấu giá.

Lô đất nằm tại số 28-30 Nguyễn Biểu, phường 1, quận 5, Tp. Hồ Chí Minh; là loại hình đất ở đô thị với thời hạn sử dụng đất lâu dài. Giá khởi điểm Sacombank đưa ra lần này là hơn 282 tỷ đồng. Như vậy, nếu so với mức giá 530,5 tỷ đồng rao bán hồi tháng 6/2022, giá khởi điểm của lô đất đã giảm gần một nửa.

Nguồn gốc tài sản trên thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của một khách hàng đã thế chấp cho Ngân hàng TMCP Phương Nam (nay đã sáp nhập vào Sacombank) để đảm bảo cho khoản vay theo hợp đồng tín dụng vào tháng 9/2011.

Công ty Quản lý tài sản (VAMC) đã mua khoản nợ này và sau đó ủy quyền lại cho Sacombank xử lý. Sacombank cũng cho biết vào 11/8/2017, khách hàng đã uỷ quyền cho Sacombank toàn quyền định đoạt tài sản nói trên.

Không riêng Sacombank, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) cũng vừa thông báo đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất rộng hơn 2.293 m2 tại số 404 Điện Biên Phủ, quận Thanh Khê, Đà Nẵng.

Đây là một phần diện tích thuộc khu nhà cổ Không gian xưa nằm trong khuôn viên 5.000 m2, với cấu trúc là 10 ngôi nhà cổ có tuổi đời 100 - 200 năm ghép lại. Tài sản này được thế chấp cho khoản nợ của Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Lắp máy Miền Nam, trụ sở tại Khu công nghiệp Hòa Khánh, quận Liên Chiểu do ông Lê Bá Huy làm giám đốc.  

Đây là lần thứ 2 Agribank rao bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà cổ tại Đà Nẵng trên có giá khởi điểm hơn 246 tỷ đồng. Thông báo của Agribank cho biết số nợ thế chấp từ tài sản này tính đến ngày 29/6/2023 là hơn 355 tỷ đồng.

Trong đó, dư nợ gốc hơn 133 tỷ đồng và hơn 3,7 triệu USD cùng nợ lãi hơn 75 tỷ đồng và 2,4 triệu USD. Trước đó, Agribank từng ra thông báo bán đấu giá loạt khoản nợ thế chấp bằng bất động sản tại Phú Quốc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh với tổng dư nợ gần 500 tỷ đồng.

Ngoài ra, Agribank còn đang phát mại nhiều bất động sản khác tại Tp. Hồ Chí Minh như quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất có diện tích 75m2 tại số 104 Yên Thế, phường 2, quận Tân Bình với giá khởi điểm gần 20 tỷ đồng; quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có diện tích 604,2m2 tại 4/8 đường số 6, khu phố 1, phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức), giá khởi điểm hơn 40,6 tỷ đồng; quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có diện tích 198,8m2 tại phường An Phú, quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức) giá khởi điểm hơn 28,7 tỷ đồng...

Còn tại Hà Nội, ngôi biệt thự diện tích 300m2 tại địa chỉ BT2-7 Khu Đô thị mới Nghĩa Đô, phường Cổ Nhuế 1, quận Bắc Từ Liêm cũng đang được Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) phát mại với giá khởi điểm 63,66 tỷ đồng.

Ngôi biệt thự là tài sản đảm bảo cho khoản vay của Công ty CP Sản xuất và Thương mại hoá chất An Phú (Công ty An Phú). Điều đáng nói là mức giá khởi điểm được Vietcombank phát ra lần này cao gần gấp đôi mức giá khởi điểm 35,55 tỷ đồng khi rao bán cách đây 2 năm.

Thông thường các tài sản sau nhiều lần rao bán bất thành, giá trị giảm từ 30-50%, thậm chí có tài sản giảm giá đến 70% vẫn ế. Được biết, tại thời điểm rao bán vào tháng 10/2021, ngoài mức giá khởi điểm thì thông tin về pháp lý của căn biệt thự không được công bố. Do vậy, sự chênh lệch về giá cả ở 2 lần rao bán được giới chuyên môn cho rằng nằm ở tính pháp lý của bất động sản.

Bên cạnh những bất động sản "khủng", nhiều tài sản giá chỉ từ vài tỷ đồng cũng đang được ngân hàng rao bán. Cu thể, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương (Saigon Bank) thông báo bán đấu giá quyền sử dụng 91,8 m2 đất ở đô thị và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa đất số 36a, tờ bản đồ số 6I-I-32 (1997) tại địa chỉ số 8D ngõ 19 phố Nguyễn Công Trứ - tổ 2(1) phường Đồng Nhân, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.

Tài sản gắn liền với đất là nhà bê tông cốt thép 2 tầng, 1 tum… Giá khới điểm hơn 5 tỷ đồng. Tương tự, Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam (MSB) đang bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Quảng Ngãi với giá khởi điểm là 4,05 tỷ đồng.

Tài sản bán đấu giá bao gồm nhà và đất tại thửa đất số 4, tờ bản đồ số 39, có địa chỉ phường Trần Phú, thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CY 009961 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi cấp ngày 04/11/2020.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Do đó, bất động sản thường được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn không trả được nợ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định rủi ro nợ xấu ngày càng gia tăng buộc ngân hàng phải liên tục rao bán tài sản bảo đảm là bất động sản với mức chiết khấu hấp dẫn. Nhưng dù rao bán nhiều lần, nhiều bất động sản giảm giá sâu nhưng vẫn ít người mua.

"Nguyên nhân một phần do khách quan, điều kiện của thị trường và nền kinh tế thời gian qua còn nhiều khó khăn. Phần khác do việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó”, ông Đính cho hay.

Bên cạnh đó, Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh còn chỉ ra rằng phần lớn các bất động sản phát mại đều có giá trị rất lớn từ vài chục đến cả trăm tỷ đồng nên tính thanh khoản sẽ không cao.

Chưa kể nếu tài sản là máy móc, thiết bị, nhà xưởng... gắn liền với bất động sản thì qua thời gian sẽ còn bị xuống cấp, khó hấp dẫn người mua. Thêm nữa, những nguy cơ rủi ro pháp lý cùng các thủ tục xử lý tài sản phức tạp cũng gây tâm lý e ngại cho người mua.