Có những doanh nghiệp xí phần các dự án lớn nhưng không đưa đất vào sử dụng, kinh doanh

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý kiến xây dựng Đề án Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đã chỉ ra một số bất cập về quản lý đất đai và kiến nghị một số giải pháp.

HoREA đã nêu ra nhiều ví dụ cho thấy nguồn lực đất đai đang chưa được phát huy đầy đủ vai trò trong thời gian qua. Có những khu đất vàng trong khu vực trung tâm thành phố bị sử dụng lãng phí, điển hình là khu đất có diện tích vài nghìnm2 tại đường Nguyễn Huệ (quận 1) bị quây tôn, bỏ không hơn 10 năm qua, không đưa vào đầu tư xây dựng kinh doanh, không trở thành cơ sở thương mại, dịch vụ, không tạo ra công ăn việc làm, không đóng góp cho GRDP thành phố.

Hoặc có những doanh nghiệp thân hữu xí phần các dự án có quy mô lớn nhưng không đưa đất vào sử dụng, không triển khai thực hiện dự án do nhiều nguyên nhân, thậm chí có cả dấu hiệu “đầu cơ” đất đai đều dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai,

Trường hợp khác, những khu đất vàng trong khu vực trung tâm thành phố có quy mô vài chục ha được chỉ định chủ đầu tư cho doanh nghiệp tư nhân thì chênh lệch địa tô chủ yếu rơi vào túi tư nhân, không được huy động đầy đủ vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng và cũng không thấy dành 20% quỹ đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng chỉ ra công tác điều chỉnh quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất công nghiệp, đất thể dục thể thao (dự án sân golf) có diện tích hàng trăm ha sang đất đô thị nếu không được kiểm soát, quản lý chặt chẽ, đặc biệt là công tác tính tiền sử dụng đất dự án khu đô thị thì có thể dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công, điển hình là vụ chuyển đổi dự án sân golf Phan Thiết thành khu đô thị đã được đưa vào diện theo dõi của Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng chống tham nhũng, tiêu cực. 

Một khu đô thị mới hiện đại được quy hoạch với hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao tối đa của công trình chưa thật hợp lý (nhìn chung là thấp) hoặc phê duyệt tỷ lệ phần diện tích làm thương mại, dịch vụ thấp so với phần diện tích làm nhà ở thì sẽ không phát huy được tối đa giá trị sử dụng của đất đai, không tạo được dòng tiền thường xuyên từ hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ, nên thực tế sẽ làm giảm nguồn thu và về lâu dài thì không tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước. 

Cũng có trường hợp nhiều nhà đất công sản được Nhà nước giao cho các tổ chức công lập, hội đoàn, đơn vị sự nghiệp sử dụng làm trụ sở theo chế độ cho thuê đất 50 năm.

Sau đó đơn vị thuê đất này hợp tác với doanh nghiệp phát triển dự án (thực chất doanh nghiệp này mới chính là chủ đầu tư) thì phần lớn lợi nhuận thu bị rơi vào“túi tư nhân, còn ngân sách nhà nước không thu được tương xứng.

Ông Châu cũng nói thêm, trước đây có quy định cách tính giá trị mặt bằng nhà đất công sản đưa vào vốn liên doanh chiếm tỷ lệ không thấp hơn 26%.     

Mặc dù cơ chế Chính phủ ban hành khung giá đất và căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành và cơ chế xác định giá đất cụ thể nhưng khi áp dụng vào thực tế thì không bảo đảm được việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

"Cơ chế thu tiền sử dụng đất hoặc cho phép trả tiền thuê đất 1 lần cho cả chu kỳ thuê đất 50 năm là cách làm ăn xổi, tận thu, cũng không tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước và cũng là một trong các nguyên nhân làm tăng giá nhà ở.  

Đáng lưu ý, hiện nay ở Việt Nam số lượng triệu phú tiền USD dựa trên con số công khai, số lượng người có 1 triệu USD ở Việt Nam khoảng trên 12.000 người. Và 90% số lượng này đều trực tiếp hoặc gián tiếp kinh doanh BĐS. Đặc biệt, trong nhóm 100 người giàu nhất Việt Nam, tức có trên 30 triệu USD, con số liên quan trực tiếp đến kinh doanh BĐS là 99,1% và đây là con số đáng suy ngẫm”, ông Châu chia sẻ quan điểm. 

Bên cạnh đó, cơ chế chỉ định chủ đầu tư thực hiện dự án hạ tầng theo hình thức "Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT)" trên thực tế Nhà nước bị thất thu ngân sách, thất thoát nguồn lực đất đai, HoREA cho rằng đây là một phương thức xã hội hóa đầu tư hiệu quả nếu các cơ chế chính sách, quy định pháp luật được tập trung xây dựng hoàn thiện để quản lý chặt chẽ hơn.

Theo HoREA, tài chính đất đai là một trong những vấn đề quan trọng nhất của pháp luật về đất đai nhưng công tác thể chế hóa còn nhiều bất cập. Trong khi đó, cho đến nay thuế bất động sản - công cụ điều chỉnh thị trường bất động sản hiệu quả và tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước - vẫn chưa được ban hành.

Đồng thời, công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa được sử dụng hiệu quả để làm tăng giá trị sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và tạo được nguồn thu lớn, ổn định, bền vững cho ngân sách.

HoREA đánh giá quy hoạch có vai trò, vị trí rất quan trọng và là tiền đề để nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững. 

"Từ thực tiễn của TP HCM đã cho thấy, 1 ha đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/ha mỗi năm, nhưng 1 ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ đô thị lại tạo ra giá trị lên đến khoảng 55 tỷ đồng/ha, gấp hơn 100 lần.

Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, công cụ quy hoạch chưa sử dụng hiệu quả. Thực tế đã xảy ra không ít trường hợp quy hoạch bị điều chỉnh theo lợi ích của nhà đầu tư, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát nguồn lực từ đất đai", HoREA dẫn chứng.