Chuyện phân lô từ buổi đầu tự phát

Một đô thị năng động bậc nhất nước như TP HCM với sức chứa trên cả chục triệu dân, tăng gấp nhiều lần so với thời điểm thập niên 80 của thế kỷ trước, và hiện vẫn đang phải càng ngày càng đối diện với sức ép gia tăng dân số. Vì vậy, hàng trăm khu dân cư mọc lên mỗi năm là điều dễ hiểu. Thế nhưng, đủ thứ hệ lụy kéo theo từ cái sức ép tự phát ấy. Chuyện phân lô bán nền cũng theo đó mà sinh ra lắm cớ sự, từ việc quản lý vĩ mô cho đến mỗi cái trụ điện, mỗi con hẻm nhỏ, mỗi tấm giấy chủ quyền…

Cánh đồng, bức tường và gió!

Năm 1997, là năm mà ông Lê Văn Năm, Kiến trúc sư trưởng TP HCM ký cái bản đề xuất kiến nghị lãnh đạo UBND TP HCM cho phép thí điểm phân lô bán nền ở một số quận huyện ngoại ô, đó là Q.Thủ Đức, Q.12 và H.Hóc Môn. Tôi có một kỷ niệm mà đến nay, gần 20 năm qua vẫn còn nhớ rõ mỗi khi quay lại nơi trước đây là cánh đồng ấy.

Nhưng trước khi kể câu chuyện thú vị về địa điểm mà tôi tới, cũng cần nói thêm rằng, cái cơ chế Văn phòng Kiến trúc sư trưởng lúc ấy có một “uy lực” rất lớn, và cũng được lãnh đạo TP lắng nghe ý kiến rất mực trọng thị. Là bởi, đó là một cơ chế khác với các sở, ngành; một cơ chế được xem là cơ quan tham mưu quan trọng cho lãnh đạo TP trước khi có những quyết sách về quy hoạch. Cái chức danh Kiến trúc sư trưởng với địa vị của một đơn vị “siêu sở” ấy, đã khiến cho ông Lê Văn Năm có một vai trò hết sức quan trọng.

Ví dụ, đồ án quy hoạch các quận ven và diện mạo của nó ra sao trong vài chục năm tới; đồ án quy hoạch khu trung tâm hiện hữu, lúc ấy được khoanh là 800 ha, bao gồm Q.1, Q.3 và một phần Q.Bình Thạnh, sau này được nâng lên 930 ha… thế nào, nên bảo tồn cái gì, nên phá bỏ khu phố nào để làm mới… nhất nhất đều do Văn phòng Kiến trúc sư trưởng định dạng. Một cơ quan trực thuộc cũng không kém phần quan trọng là Viện Quy hoạch xây dựng TP HCM (nằm cạnh giao lộ Nguyễn Đình Chiểu - Trương Định) “chắp bút” các đồ án quy hoạch lớn. Nơi đây tập trung khá nhiều kiến trúc sư giỏi của TP HCM.

Đất phân lô xây dựng thành khu nhà ở tại P.15, Q.Tân Bình

Một buổi chiều năm 1997, khi đã xong công việc, tôi được một đồng nghiệp rủ đi ăn đám giỗ ở nhà ông bác ở Tân Bình. Theo đường Cách Mạng Tháng Tám thênh thang, qua Hòa Hưng vượt lên Khu công nghiệp Tân Bình mới mở loe hoe vài nhà máy, hai chúng tôi quẹo phải vào đường Phan Huy Ích, qua nhà máy dầu Tường An và lọt vào một cánh đồng bời bời gió lộng. Nhưng một bức tường cao khoảng 2 mét dài khoảng 50 mét dựng sừng sững giữa cánh đồng ấy. Gió tháng 4 bị chặn lại bên kia, khiến cho bữa đám giỗ nóng ngùn ngụt.

Một ông khề khà bưng ly rượu đến bên bàn hai chúng tôi ngồi, lên giọng gay gắt: “Nè, hai nhà báo làm sao giúp chúng tôi dỡ bỏ bức tường đó đi. Nhìn chướng và chặn gió, nóng quá. Tụi tui dỡ mấy lần rồi mà nó cứ mọc lại vậy đó”. Ui trời trời, là sao? Hóa ra có một tay đi mua gom đất đã xây bức tường ấy, để bắt đầu “sự nghiệp phân lô”. Bà con ở đây có khoảng chục nóc nhà hè nhau đang đêm ra đập bỏ mấy lần, sáng mai lại thấy tốp thợ ra xây lại. Cứ cù cưa giằng co như thế mãi, dù cho dân đã gửi lên mấy lá đơn tố cáo. Chúng tôi đành phải nâng ly và… cười trừ.

Cánh đồng này nằm ở phường 15, Q.Tân Bình.

Người dân P.15, Q.Tân Bình trình bày khiếu nại với PV Thanh Niên năm 2000 về một dự án phân lô

9 chỉ vàng, những bao tiền và án tù!

Năm 1999, có lần đi viết bài, tôi gặp một doanh nghiệp có dự án nhỏ phân lô ở Q.9. Anh kể rằng, khởi sự của anh bước vào nghề địa ốc là từ 9 chỉ vàng mượn của mẹ, mua được 2 công đất ruộng ở phường Phú Hữu từ năm 1996, bỏ luôn nghề trước đây anh theo đuổi thuộc lĩnh vực nghệ thuật, dù cũng đã khá có tiếng tăm. Vì khi phân lô bán được nền, giá đất tăng lên lợi nhuận rất lớn, nên anh càng hăng say hơn. Đến nay thì anh đã là một doanh nghiệp đại gia, có nhiều dự án ở các quận phía đông bắc TP HCM.

Việc phân lô bán nền thời kỳ đầu manh nha thị trường địa ốc cũng khiến cho nhiều người phất lên nhanh chóng bởi đất ruộng, đất vườn lúc này rất rẻ. Mua để đó, rồi vẽ sơ đồ quy hoạch, làm tờ trình và chạy xin cái giấy phép cấp quận (hoặc huyện) rất dễ. Sau đó cứ trồng trụ điện, xẻ vài con hẻm có kết nối với một con đường nhỏ là có người đến nườm nượp để mua. Có người mua để xây nhà ở, có người mua đi bán lại. Chuyện ấy càng ngày càng lan rộng, thành ra chu kỳ sốt đất đầu tiên của thị trường bất động sản ở Việt Nam.

Nhưng, cũng có không hiếm những người phải vào tù ra tội vì cái chuyện phân lô. Ấy là bởi nhìn thấy cái lợi trước mắt, hoặc chi phí vô tội vạ, nên lao vào con đường lừa đảo, thành ra thân bại danh liệt. Đó là trường hợp một tay mua đất phân lô khá nổi tiếng ở khu vực các Q.Gò Vấp, Q,12, Tân Bình.

Một người chuyên làm môi giới chân rết cho ông chủ đất phân lô tên N. này kể: “Có những ngày, khi ghé vào văn phòng giao dịch của ông N., tôi thấy chở về từng bao tiền lớn, là tiền gom lại từ các thương vụ mua bán đất ở các dự án. Vợ ông và người làm ngồi đếm mỏi tay. Còn ông N. thì lúc nào cũng chễm chệ trên xe Camry bóng lộn đi lùng mua đất vùng ven hoặc thăm nom các dự án trồng trụ điện, và mở đường hẻm rải đá mi”. Vậy mà chỉ khoảng hơn một năm sau, ông N. phải đối diện với án tù khá nặng, vì bán vài lô đất cho cả 2, 3 người. Bị tố cáo lừa đảo, công an vào cuộc điều tra và ông bị bắt.

Ông Trần Thế Ngọc, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, người quyết liệt chấn chỉnh tình trạng đất phân lô xây dựng trái phép

Chuyện phân lô những buổi sơ khai đã giúp nhiều người đứng vững qua mấy đợt ấm lạnh của thị trường địa ốc, rồi vượt lên và thành công. Nhưng cũng có không ít người bị tán gia bại sản, thậm chí tù tội như trường hợp kể trên.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/