Chuyên gia nói về sự khác nhau giữa ApartHotel - mô hình bất động sản nghỉ dưỡng mới và condotel

Tại buổi tọa đàm "Những xu hướng mới của thị trường bất động sản du lịch Việt Nam", một số mô hình bất động sản nghỉ dưỡng mới đã được các chuyên gia, đại diện doanh nghiệp về bất động sản, du lịch đưa ra bàn luận, trong đó gây chú ý nhất là mô hình ApartHotel.

Ông Ngô Hữu Trường, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Crystal Bay cho biết, ApartHotel là viết tắt của Apartment & Hotel hay được hiểu là "Căn hộ theo tiêu chuẩn của một khách sạn". ApartHotel là mô hình kết hợp giữa dịch vụ, tiện ích của khách sạn tiêu chuẩn quốc tế và tiện nghi của một căn hộ cao cấp. 

Đây có thể hiểu là dự án tích hợp, là loại hình căn hộ du lịch được bán, được cho thuê phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính cho hay, ghi nhận từ nửa cuối năm 2018 cho đến nay, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã xuất hiện xu hướng các doanh nghiệp tập trung phát triển các dự án bất động sản du lịch theo mô hình phức hợp, gắn đầy đủ các dịch vụ nghỉ dưỡng, lưu trú, mua sắm, thể thao, giải trí trải nghiệm nhằm đáp ứng nhu cầu một điểm đến cho tất cả (all - in - one) của du khách.

ApartHotel là một trong những mô hình bất động sản nghỉ dưỡng mới gây chú ý nhất trong thời gian qua. Ảnh minh họa.

Trong đó, có các dự án bất động sản du lịch tích hợp "tất cả trong một" theo mô hình đầu tư ApartHotel đã tạo ra những điểm đến mới thu hút du khách. Với mô hình này, du khách không chỉ tới các điểm đến để ăn, ngủ, ngắm cảnh mà còn được trải nghiệm những hoạt động giải trí, thể thao mới lạ…

Mô hình bất động sản nghỉ dưỡng mới ApartHotel khác gì với condotel?

Nói về việc ApartHotel khác với condotel như thế nào, ông Ngô Hữu Trường cho biết, thứ nhất, nếu so sánh đầu tư một căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp, một condotel với đầu tư khách sạn du lịch chuẩn 5 sao sẽ thấy, thông thường một dự án căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp diện tích bán hàng từ 70 - 75%, tức là nếu xây dựng dự án căn hộ condotel 10.000m2 thì bán được 7.500m2.

Còn nếu đầu tư theo mô hình khách sạn, do diện tích xây dựng để sử dụng, phát triển dịch vụ rất lớn nên diện tích thương phẩm bán được là 50%, thấp hơn 50% so với dự án condotel. Từ đó tính toán đến giá thành đầu tư, giá vốn, giá đất, chưa tính toán thêm những chi phí khác, suất đầu tư của ApartHotel theo chuẩn của khách sạn 5 sao lớn hơn condotel đến 68%.

Theo ông Trường, condotel hay ApartHotel hiện nay trong luật không qui định. Trên thế giới còn có nhiều mô hình khác nữa. ApartHotel không mới, ở Châu Âu rất nhiều. Đây là mô hình đầu tư hiểu đơn giản: Bên trên là căn hộ, bên dưới là các tiện ích chia sẻ. Về mặt pháp luật vẫn là căn hộ du lịch.

Nói về vấn đề mức cam kết lợi nhuận ở một số dự án bất động sản du lịch, trong đó có condotel và ApartHotel lên tới 12 – 14% có phải là ảo, ông Trường cho rằng, ở góc độ doanh nghiệp, cam kết 12 - 14% ảo hay không ảo thì phải đảm bảo cam kết với yếu tố cốt lõi là quản lí và khai thác bền vững lâu dài, không phải xây xong rồi bán luôn trong ngắn hạn.

"Điều này cực kì quan trọng, không phải cứ xây lên bán, hứa lợi nhuận đầu vào, trả cho khách xong xuôi là xong. Đó là chỉ nhìn về lợi ích ngắn hạn. Còn bản chất của bất động sản du lịch là phải khai thác lâu dài và bền vững. Dự án nào không đảm bảo được yếu tố lâu dài, bền vững thì dù cam kết lợi nhuận bao nhiêu anh cũng không có đủ khả năng để trả", ông Trường nói.

Bất động sản du lịch cần có một số yếu tố cần thiết để khai thác lâu dài, bền vững. Đầu tiên là yếu tố thiết kế. Thiết kế sản phẩm có phù hợp với việc khai thác du lịch hay không? Nhu cầu du lịch dẫn đến thiết kế sản phẩm thế nào? Thiết kế các chuỗi tiện ích phong phú trong tổ hợp nhằm mục đích khai thác lâu dài, bền vững ra sao?

Thứ hai là khả năng vận hành. Nhiều đơn vị không có kinh nghiệm vận hành khách sạn resort sẽ phải thuê đơn vị nước ngoài vận hành làm chi phí bị đẩy lên. Như vậy dẫn tới hiệu quả không cao.

Thứ ba là dòng khách. Để dự án bất động sản du lịch vận hành tốt, chúng ta cần có nguồn khách.

Ông Trường cũng tiết lộ, Crystal Bay thuê 1 phòng với giá từ 13 – 20 USD/ngày, tương đương khoảng 320.000 đồng/ngày, nhân với 365 ngày là ra giá thuê. "Theo tôi, đây là mức thuê hợp lí, đủ sức cạnh tranh và chủ đầu tư có thể vận hành lâu dài, bền vững".

Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Crystal Bay nhấn mạnh, bất động sản du lịch là loại hình kinh doanh dài hạn, không phải lướt sóng hay ngắn hạn. Do đó, chủ đầu tư và nhà đầu tư cần xác định rõ câu chuyện đi với nhau lâu dài.

Tiềm năng phát triển bất động sản du lịch còn rất lớn

Phát biểu tại buổi tọa đàm, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản du lịch hiện có tiềm năng phát triển rất lớn, nhất là trong bối cảnh các bộ, ngành và địa phương đang tích cực thực hiện Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị, đưa du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Ông Hà Quang Hưng cũng cho hay, liên quan đến thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, hiện nay, Bộ Xây dựng đang cùng với các cơ quan chuẩn bị các báo cáo và dự thảo về tiêu chuẩn xây dựng, chỉ tiêu dân số, vấn đề kinh doanh...

Một nội dung rất quan trọng nữa là vấn đề phân loại đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nói cách khác, nó liên quan đến vấn đề qui định cụ thể về chế độ sử dụng đất.

"Vừa qua, Thủ tướng đã có chỉ đạo giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường trong thời gian tới khi sửa đổi Luật Đất đai phải xác định rõ chế độ sử dụng đất với các loại hình mới trong phát triển bất động sản du lịch", ông Hưng cho biết. 

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cũng cho rằng thị trường bất động sản du lịch Việt Nam hiện có rất nhiều tiềm năng để phát triển.

Hiện nay, một số chủ đầu tư đã tiên phong nhập cuộc và sẵn sàng kiến tạo các loại hình sản phẩm mới, kết hợp các xu hướng mới vào dự án trong tương lai, hướng tới đa trải nghiệm cho khách hàng và tạo ra dấu ấn riêng cho dự án.

Bên cạnh đó, làn sóng đầu tư vào các thị trường mới đang lan rộng với sự dẫn dắt của các nhà phát triển du lịch, các doanh nghiệp lớn tiên phong.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ cho hay, không thể phủ nhận, tiềm năng du lịch Việt Nam từ trước đến nay là rất lớn, còn nhiều dư địa. So sánh với các nước trong khu vực và trên thế giới, Việt Nam không chỉ có lợi thế về điều kiện tự nhiên mà còn có lợi thế về chính trị, xã hội ổn định.

"Giai đoạn vừa rồi chúng ta ghi nhận mức tăng trưởng tốt. Nhưng tôi cho rằng, mức tăng trưởng đó vẫn ở giai đoạn đầu, còn nhiều cơ hội để tăng trưởng hơn nữa. Nhưng để làm được điều đó thì chúng ta cần giải quyết nhiều thách thức", ông Võ nói.

Theo ông Võ, với thị trường bất động sản du lịch, để vượt qua khó khăn về vốn trong bối cảnh dòng vốn vào thị trường khá eo hẹp, việc cho phép bán các bất động sản du lịch hình thành trong tương lai là một giải pháp rất tốt để giải quyết bài toán về vốn.

Chúng ta cũng đã có nhiều dự án bất động sản du lịch đảm bảo chất lượng tốt, có qui hoạch được một số công trình vui chơi giải trí. Thị trường cũng đã chứng kiến sự bùng nổ của phân khúc condotel, nhưng vì nhiều lí do, trong đó nhiều nhất là tính pháp lí khiến phân khúc này giai đoạn vừa qua có nhịp chững.

Để thị trường bất động sản du lịch Việt Nam tăng trưởng hơn nữa, chúng ta phải khắc phục được những điểm yếu này, đó cũng là cơ hội để các mô hình bất động sản du lịch đa công năng có thể phát huy được lợi thế của chúng, bởi đây chính là xu thế mới trong phát triển du lịch của các quốc gia trên thế giới hiện nay.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, tháng 10/2019, ngành du lịch Việt Nam đón lượng khách quốc tế cao kỉ lục từ trước đến nay, đạt gần 1,62 triệu lượt, tăng 34,3% so với cùng kì năm 2018.

Sự tăng trưởng ấn tượng của ngành công nghiệp không khói đã thúc đẩy nguồn cung bất động sản du lịch phát triển cả về số lượng và chất lượng.

Theo ông Đính, lượng khách du lịch gia tăng mạnh mẽ với những con số ấn tượng chính là đòn bẩy kích thích sự phát triển bền vững cho phân khúc bất động sản du lịch trong dài hạn.