Chuyên gia: Cần rõ tiêu chí xác định đất bỏ hoang trước khi thu thuế 0,2%
Bộ Tài chính mới đây đề xuất thu thuế 0,2% với đất bỏ hoang và không áp dụng hạn mức. Tức là, toàn bộ diện tích đất bỏ hoang chậm hoặc không đưa vào sử dụng đều chịu thuế suất 0,2%, mà không được hưởng ngưỡng thấp hơn với phần trong hạn mức. Thuế suất này cũng gấp gần 7 lần mức áp với đất ở trong hạn mức.
Việc áp thuế với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng nhằm hạn chế đầu cơ, chống lãng phí và lành mạnh thị trường địa ốc, cũng như cụ thể hóa chủ trương tại Nghị quyết 21 của Trung ương. Chia sẻ với VnExpress, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng cơ quan quản lý cần có tiêu chí cụ thể để xác định đất bỏ hoang và trường hợp sắc thuế này cần điều tiết.
Luật Đất đai 2024 và các luật thuế hiện nay chưa có định nghĩa về đất bỏ hoang. Còn theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang đưa ra định nghĩa đất bỏ hoang là "đất đã được Nhà nước giao, cho thuê mà không đưa vào sử dụng liên tục trong một thời gian nhất định". Tuy nhiên, dự thảo vẫn chưa đề cập đến mốc thời gian cụ thể để xác định đất bỏ hoang.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan, cho rằng vấn đề khó nhất là "tiêu chí xác định các trường hợp bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng". Theo ông, việc xác định tiêu chí với đất dự án dễ hơn vì có thể căn cứ quyết định chủ trương, giấy chứng nhận đầu tư và các mốc tiến độ.
Tuy nhiên, chuyên gia này lưu ý cần phân định rõ trường hợp doanh nghiệp đã hoàn tất đầy đủ thủ tục, nhưng dự án bị đình trệ do quy hoạch, pháp lý. Đây là các nguyên nhân khách quan, ngoài tầm kiểm soát khiến chủ đầu tư dự án chậm đưa đất vào sử dụng.
Với đất ở riêng lẻ của cá nhân, theo ông Tuấn, việc xác định bỏ hoang khó hơn trong một số trường hợp khi người dân xây nhà tạm để đối phó hoặc vướng quy hoạch treo.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản cũng cho rằng nếu không phân biệt được trường hợp đất chưa triển khai do vướng quy hoạch, thủ tục, việc áp thêm thuế có thể chỉ làm tăng chi phí với chủ sở hữu. Đồng thời, chính sách cũng chưa giải quyết được tận gốc nguyên nhân đất bị bỏ trống.
Theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đất sử dụng chưa đúng quy định hiện chịu thuế 0,15%. Do đó, luật sư Tuấn cho rằng cơ quan soạn thảo cần làm rõ phạm vi áp dụng mức 0,2% với đất bỏ hoang và mối quan hệ với quy định hiện hành, tránh chồng lấn hoặc cách hiểu khác khi thực hiện.
Trong khi đó, CEO EZ Property Phạm Đức Toản cũng nhận định không nên áp dụng chính sách theo kiểu "cứ đất chưa xây dựng là áp thuế". Ông Toản cho biết tại Việt Nam, nhất là khu vực nông thôn, các gia đình thường có truyền thống tích luỹ, chuẩn bị đất đai để con ra ở riêng trong tương lai. "Không nên coi đây như hành vi đầu cơ, tích trữ đất đai", ông nói.
Vì vậy, chuyên gia đề xuất chính sách thu thuế đất bỏ hoang nên có thêm cơ chế loại trừ tương tự như giảm trừ gia cảnh với thu nhập cá nhân. Ông ví dụ, cơ quan quản lý có thể đưa ra hạn mức đất ở của một gia đình được sở hữu (tính theo m2 hoặc thửa đất trên tổng số thành viên), phần vượt hạn mức mà chưa đưa vào sử dụng sẽ bị tính thuế.
Ngoài ra, ông Toản cho rằng chưa nên áp dụng đại trà thuế với đất bỏ hoang tại các vùng nông thôn, bởi phần lớn do thế hệ trước để lại, giá trị không cao. Theo ông, thuế này trước mắt có thể nhắm tới đất ở tại đô thị, đất nền phân lô dự án.
Tại họp báo hôm 6/8, đại diện Bộ Tài chính cho biết trong thời gian tới, Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ quy định cụ thể hơn về tiêu chí, căn cứ xác định đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Bất động sản và đất bỏ trống ở khu vực đồi Phú Hài, phường Phú Thuỷ, Lâm Đồng cuối tháng 9/2026. Ảnh: Việt Quốc
Liên quan tới thuế suất 0,2%, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng mức này chưa đủ lực tác động đến giới đầu cơ, do kỳ vọng tăng giá đất vẫn cao hơn nhiều chi phí thuế. Ông ví dụ, một thửa đất có giá trị tính thuế 1 tỷ đồng, nếu toàn bộ diện tích thuộc trường hợp áp dụng mức 0,2%, số thuế phải nộp là 2 triệu đồng mỗi năm.
"Nếu lợi ích kỳ vọng từ việc giữ đất vẫn cao hơn nhiều chi phí thuế, người sở hữu có thể tiếp tục chấp nhận nộp thuế để chờ tăng giá", ông Tuấn chia sẻ. Vì vậy, ông cho rằng cần đặt mức thuế trong tương quan với giá đất tính thuế, quy mô diện tích, thời gian không sử dụng và khả năng tài chính của từng nhóm sở hữu.
Ông Toản gợi ý phương án đánh thuế đất bỏ hoang theo bậc lũy tiến tăng dần, ví dụ từ 0,1% đến 0,5%, thay vì chung một mức 0,2%. "Người chỉ có 1 mảnh đất không thể chịu thuế suất như người sở hữu 10 mảnh. Nắm giữ càng nhiều đất, gây lãng phí cho xã hội càng lớn, nên chịu mức thuế cao hơn để đảm bảo công bằng, minh bạch", ông đề xuất.
Dự kiến thuế với đất bỏ hoang áp dụng từ ngày 1/1/2027, nếu Luật sửa đổi, bổ sung một số điều các Luật về thuế được Quốc hội thông qua tại kỳ họp cuối năm nay.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, trường hợp chưa có đủ cơ sở dữ liệu để xác định, phân loại chính xác đất bỏ hoang, luật có hiệu lực ngay từ đầu năm 2027 dễ dẫn tới nguy cơ áp dụng cả với các dự án bị chậm trễ bởi yếu tố khách quan.
"Nên có lộ trình chuẩn bị ít nhất 1 năm để xây dựng cơ sở dữ liệu và ban hành chính sách phân loại rõ ràng, đảm bảo quyền lợi các bên", ông nói. Bước đầu, cơ quan quản lý có thể xem xét áp thuế với đất tại các dự án trong 5 năm vừa qua không có động thái triển khai.
Tương tự, ông Phạm Đức Toản nhìn nhận trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn về giá bán giảm, thanh khoản chậm, chính sách thuế này chưa nên áp dụng ngay, cần lộ trình phù hợp.
Ông Toản cho rằng việc nhà chức trách công bố lộ trình chính sách từ sớm như một cảnh báo với giới đầu cơ, để họ chủ động cơ cấu lại danh mục đầu tư thay vì tiếp tục thu gom, đấu giá hay thổi giá đất.
"Khoảng lùi thời gian này sẽ tạo điều kiện cho những người đang giữ đất có thời gian thoái vốn dần, tránh gây sốc khiến thị trường rơi vào tình trạng bán tháo", CEO EZ Property nêu.
Bảng xếp hạng Dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường chứng khoán Việt Nam
VietnamBiz chính thức khởi động Best Retail Brokers 2026 - bảng xếp hạng thường niên nhằm ghi nhận và đánh giá chất lượng dịch vụ dành cho nhà đầu tư cá nhân tại các công ty chứng khoán Việt Nam.
Với hệ thống tiêu chí đánh giá đa chiều, Best Retail Brokers 2026 hướng tới cung cấp một góc nhìn toàn diện về chất lượng dịch vụ bán lẻ, đồng thời ghi nhận những công ty chứng khoán đang tạo ra trải nghiệm tốt nhất cho nhà đầu tư.
Tìm hiểu Best Retail Brokers 2026: https://rankings.vietnambiz.vn
Nhà đầu tư có thể tham gia khảo sát, góp tiếng nói vào Bảng xếp hạng và có cơ hội nhận quà từ Ban Tổ chức.
TRỰC TIẾP
