Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật Quốc hội: Tranh chấp phí bảo trì chung cư vẫn còn, cần sớm sửa đổi Luật Nhà ở

Vẫn còn tranh chấp về phí bảo trì

Cư dân chung cư Star City ở Hà Nội từng nhiều lần căng băng rôn trước trụ sở chủ đầu tư đòi kinh phí bảo trì. (Nguồn: Thanh Niên)

Theo thông tin từ Cổng thông tin điện tử Quốc hội, mới đây, Ủy ban Pháp luật đã tổ chức phiên giải trình việc thực hiện pháp luật về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư hiện nay, những vướng mắc, bất cập và giải pháp tháo gỡ.

Cụ thể, báo cáo tại phiên giải trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, về cơ bản các chủ thể có liên quan đều có ý thức thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở nói chung, việc thực hiện các quy định về quản lý sử dụng  kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% nhà chung cư nói riêng, các quy định của Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã từng bước đi vào cuộc sống, điều chỉnh được hầu hết các hoạt động trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Bên cạnh đó, tổng hợp số liệu của 40 địa phương có báo cáo đến thời điểm 31/3/2019 cho thấy, có 4354 tòa chung cư, chiếm hơn 96% tổng số nhà chung cư đã đưa vào quản lý, vận hành nhưng không có vướng mắc tranh chấp về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Tỷ lệ tranh chấp, khiếu nại về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung ở các địa phương có nhà chung cư chiếm tỷ lệ không lớn.

Cũng theo thống kê của Bộ Xây dựng, tổng số 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư ở 11 địa phương, trong đó có 68 tranh chấp về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2%.

Trong đó, các tranh chấp, khiếu nại chủ yếu liên quan đến việc chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị; chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư; chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác; chủ đầu tư không công khai minh bạch trong quản lý, sử dụng phí bảo trì.

Tại phiên giải trình, các thành viên Ủy ban Pháp luật cùng các đại biểu Quốc hội đã thẳng thắn chỉ ra nhiều vấn đề trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư như về cách tính phí bảo trì, thời điểm thu kinh phí bảo trì, phương thức quản lý, sử dụng; việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì; việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư, thành lập Ban quản trị nhà chung cư; công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý các vi phạm.

Ngoài ra, các đại biểu đề nghị Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm rõ việc quy định mức phí bảo trì chung cư là 2% giá trị căn hộ mà người mua phải đóng cho 20 năm đầu và việc giao cho chủ đầu tư thu có thực sự phù hợp, thực tế tại các chung cư sử dụng khoản kinh phí này như thế nào; phân định trách nhiệm bảo hành và bảo trì chung cư của chủ đầu tư,…

Kết luận nội dung phiên giải trình, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Nguyễn Khắc Định cho biết, vẫn còn tồn tại ở một số địa phương chấp hành chưa nghiêm về quản lý sử dụng kinh phí bảo trì làm phát sinh tranh chấp. Do đó, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật đề nghị Bộ Xây dựng khẩn trương nghiên cứu hoàn thiện các phương án sửa đổi chính sách pháp luật để ban hành theo thẩm quyền, xem xét sửa đổi Luật Nhà ở trong năm 2019.

Đổi mới phương thức thu và quản lý phí bảo trì

Liên quan đến phiên giải trình trên, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Uỷ ban thường vụ và Uỷ ban Pháp luật Quốc hội để tham luận về việc thực hiện pháp luật về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư hiện nay.

Theo đó, về mức thu và thời điểm thu kinh phí bảo trì nhà chung cư, HoREA kiến nghị 2 phương án: Thứ nhất, người mua nhà đóng kinh phí bảo trì 2% tại thời điểm Hội nghị nhà chung cư đã bầu Ban Quản trị. Kinh phí bảo trì 2% được chia đều trong 60 tháng, nộp vào tài khoản tiền gửi ngân hàng của Ban Quản trị chung cư. Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị xây dựng cơ chế để hỗ trợ Ban quản trị thực hiện được nhiệm vụ này.

Thứ hai, Công ty Dịch vụ Công ích thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn, dưới sự giám sát của Ban Quản trị nhà chung cư. Phương án này có nhược điểm do cơ chế vận hành của doanh nghiệp nhà nước, nhưng có ưu điểm là thực hiện công tác bảo trì suốt vòng đời tuổi thọ của nhà chung cư.

Còn đối với phương thức quản lý phí bảo trì trước khi thành lập Ban quản trị, HoREA kiến nghị hai phương án: Một là người mua nhà bắt đầu đóng kinh phí bảo trì khi đã có Ban Quản trị nhà chung cư (hoặc Công ty Dịch vụ Công ích thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn). Hai là trong trường hợp Luật Nhà ở vẫn quy định đóng kinh phí bảo trì 2% khi nhận nhà, thì Hiệp hội nhất trí phương án giao cho cơ quan nhà nước tạm thời quản lý, sau khi thành lập Ban Quản trị nhà chung cư, cơ quan nhà nước sẽ bàn giao lại cho Ban Quản trị.

Ngoài ra, liên quan đến việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, Hiệp hội kiến nghị phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự; trường hợp triệu tập hội nghị lần đầu mà không đủ 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự thì chủ đầu tư, hoặc đại diện các chủ sở hữu chung cư đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp phường), hoặc Ủy ban nhân dân cấp phường chủ động tổ chức hội nghị nhà chung cư sau khi hội nghị nhà chung cư lần đầu không thành…