Chủ dự án bị truy nã, khách hàng có nguy cơ mất trắng

Hợp đồng giao dịch bị vô hiệu

Sau khi lừa khách hàng mua hàng chục lô đất đã bị thế chấp ngân hàng tại dự án Ocean View Nha Trang, chủ đầu tư đã bỏ trốn. Nguồn tin của CafeLand cho biết, hiện nay Công ty Thiên Nhân II đã không còn hoạt động tại trụ sở phường Thảo Điền (TP HCM). Ngoài việc bị các khách hàng tố cáo, công ty này còn đang bị nhiều đơn vị khác kiện đòi nợ.

Trong trường hợp này, theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP HCM), khả năng lấy lại tiền của người mua là rất thấp, hoặc lấy lại với số tiền không đáng kể, mặt khác còn có thể bị kéo dài do việc điều tra xét xử vụ án hình sự. Việc thi hành án với các bản án dân sự hay kinh tế tại tòa án các địa phương đang thụ lý giải quyết.

chu du an bi truy na khach hang co nguy co mat trang

Chủ dự án Ocean View bị truy nã khiến nhiều khách hàng hoang mang.

Luật sư Phượng phân tích, trước đây, Nghị định 71/2010/NĐ-CP có quy định cho phép chủ đầu tư được huy động vốn dưới dạng góp vốn nhận sản phẩm nhưng phải thông báo đến Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa xác nhận. Mặt khác, Luật Nhà ở 2015 buộc chủ đầu tư phải giải chấp mới được đưa sản phẩm ra giao dịch. Do đó, các giao dịch của nhiều nạn nhân ở dự án này sẽ rơi vào trường hợp vô hiệu. Khi xử lý các giao dịch vô hiệu này thì tài sản không được giao cho họ và bị thi hành án theo bản án.

Đối với ngân hàng tại quận Bình Thạnh (TP HCM) đã nhận thế chấp nhiều lô sản phẩm (khu A, khu C, khu D, khu E tại khu biệt thự Ocean View) từ tháng 4-2010 cho đến tháng 11-2013 thì căn cứ vào hồ sơ vay của Công ty Thiên Nhân II. Nếu giao dịch đúng quy định thì ngân hàng được đảm bảo quyền của bên nhận thế chấp theo quy định pháp luật. Ngược lại, nếu có vi phạm (như cho vay để sử dụng vốn cho mục đích không phải dự án) thì không được công nhận cho dù có đăng ký tài sản bảo đảm, hoặc phải chịu trách nhiệm bồi thường ngoài hợp đồng nếu có lỗi để xảy ra việc Công ty Thiên Nhân II lợi dụng giao dịch trái phép với người mua.

“Thông thường, người mua nhà không theo theo dõi chủ đầu tư hoặc các vụ kiện liên quan. Do đó, khi ngân hàng kiện chủ đầu tư để phát mãi tài sản thế chấp thì người mua nhà không biết, không kiểm tra được việc ngân hàng cho chủ đầu tư vay có sai phạm hay không. Ở trường hợp Công ty Thiên Nhân II, ngân hàng xử lý tài sản thì người mua nhà mới được biết nên gần như mất cơ hội bảo vệ quyền của mình do không được tham gia vào tố tụng với tư cách là người có quyền, nghĩa vụ liên quan trong vụ án”, luật sư Phượng nhận định.

Với trường hợp này, người đại diện pháp luật của Công ty Thiên Nhân II là ông Nguyễn Việt Hùng bỏ trốn và đang bị truy nã thì theo Luật Doanh nghiệp 2014, các thành viên còn lại đương nhiên làm người đại diện theo pháp luật của công ty cho đến khi có quyết định mới của Hội đồng thành viên về người đại diện theo pháp luật của công ty. Do đó, các vụ án dân sự hay điều tra hình sự cần triệu tập các thành viên góp vốn đến để giải quyết các vấnđề của Công ty Thiên Nhân II.

Phớt lờ quy định

Việc lừa khách hàng mua hàng chục lô đất đã bị thế chấp và bán một lô đất cho nhiều người có thể khiến Nguyễn Việt Hùng đối mặt với khung hình phạt cao nhất.

Liên quan đến mức độ xử lý đối với Nguyễn Việt Hùng, luật sư Phượng cho biết, ông Hùng đang bị truy nã bị can và bị khởi tố về tội danh “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo Điều 139 Bộ Luật hình sự thì khung hình phạt cao nhất đối tội danh này là chung thân.

Theo Sở TN&MT tỉnh Khánh Hòa, sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án Ocean View vào năm 2006, Công ty Thiên Nhân II đã thế chấp 40 lô đất biệt thự tại dự án này để vay vốn tại một ngân hàng ở quận Bình Thạnh, TP HCM.

Theo văn bản thỏa thuận về đầu tư dự án Ocean View, Công ty Thiên Nhân II không được phân lô bán nền mà phải xây dựng hạ tầng hoàn chỉnh, xây dựng 64 nhà biệt thự để bán; khi nào Sở Xây dựng công nhận đủ điều kiện theo quy định mới được kinh doanh bất động sản. Thế nhưng Công ty Thiên Nhân II đã bỏ qua các quy định, bán đất bằng hình thức làm “hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở” với người mua.

Điển hình như công ty của ông Ngô Phi Hùng (có nhà ở ngay đầu cổng vào khu biệt thự Ocean View) mua chín lô đất của dự án Ocean View thì tất cả đều bị Công ty Thiên Nhân II thế chấp tại một ngân hàng ở quận Bình Thạnh, TP HCM. Không những vậy, Công ty Thiên Nhân II còn bán các lô đất này cho nhiều người khác. Sau khi ông Hùng xây dựng nhà để ở thì có người đến nói họ đã mua các lô đất này từ Công ty Thiên Nhân II, cũng ký hợp đồng góp vốn giống ông Hùng đã mua trước đó.

Trong khi đó, theo các cơ quan chức năng tỉnh Khánh Hòa, do dự án không tuân thủ quy định nên các hợp đồng góp vốn với Công ty Thiên Nhân II đều là giao dịch vô hiệu, không được pháp luật công nhận.

Theo Khoản 1, Điều 147, Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng; trừ trường hợp được bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng nơi có nhà ở.

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP HCM)

Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điểm b, Khoản 2, Điều 19 quy định, chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có dự án kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua, thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó.

Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán cho thuê mua, thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

Như vậy, trong trường hợp dự án có thế chấp mà chủ đầu tư không tiến hành giải chấp trước khi bán căn hộ, cũng không có văn bản chấp nhận của người mua và bên nhận thế chấp thì chủ đầu tư đã vi phạm quy định của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP. Hà Nội)