Cho thuê chung cư khó có lời vì lợi nhuận thấp

Bỏ ra 7,2 tỷ đồng mua một căn hộ cao cấp tại Bình Thạnh nhưng chỉ cho thuê được 18 triệu đồng mỗi tháng, tỷ suất lợi nhuận chưa đến 3,5% mỗi năm, thấp hơn cả gửi ngân hàng (5-6%) nên anh Trần Hoàng Minh Tuấn đang tính dừng kênh đầu tư này.

Anh Tuấn hiện có 3 căn hộ đang cho thuê theo tháng và mô hình Airbnb (lưu trú ngắn ngày), cả 3 đều không mang lại lợi nhuận như kỳ vọng. Năm sau anh tính sẽ sang nhượng toàn bộ, gom tiền chuyển hướng sang đầu tư loại hình khác vì cho thuê không còn hấp dẫn.

Anh Việt Quốc, nhà đầu tư ngụ tại quận 3 (TP HCM), chia sẻ trước đây anh khá thành công với loại hình căn hộ cho thuê khi lợi nhuận trung bình từ 7-8%. Nhưng mấy năm gần đây, kênh đầu tư này chỉ còn ý nghĩa tích luỹ tài sản để có đồng ra đồng vào.

Anh Quốc nhận xét, chỉ có những căn hộ anh mua trước năm 2018, cho thuê có lời vì giá lúc mua rẻ, khoảng 3,1 tỷ đồng căn 70 m2 cho thuê được 13 triệu đồng mỗi tháng. Những dự án mới mua từ 2022 đến nay, giá trung bình căn 2 phòng ngủ diện tích 67 m2 là 5 tỷ đồng, cho thuê cũng chỉ 14,5 triệu đồng thì lợi nhuận cũng chỉ 2,5% một năm.

Ở phân khúc nhà bình dân, chị Phương Lan đầu tư mua căn hộ 1,9 tỷ đồng khu vực Kha Vạn Cân, TP Thủ Đức, cũng chỉ cho thuê giá 6 triệu đồng mỗi tháng. Nhiều dự án mới ra mắt nhà đầu tư không bán được nên tạm cho thuê với giá chỉ 5 -5,5 triệu đồng mỗi tháng, cạnh tranh gắt gao.

Với chị Lan, chừng ấy tài chính gửi ngân hàng còn lợi nhuận cao hơn cho thuê, chưa tính sau một thời gian chủ nhà phải bỏ thêm chi phí chỉnh trang, cải tạo lại căn hộ. "Nhiều người chỉ xem kênh cho thuê như biện pháp tạm thời trong khi chờ tìm được khách sang tay", chị Lan nói.

Theo dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan, tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư cho thuê căn hộ TP HCM năm 2023 là 4,6%, sang năm nay chỉ còn 3,8-4%, thấp hơn các quốc gia khác như Indonesia (6%), Thái Lan (6%), Philippine (5%), Malaysia (5%).

Còn số liệu từ CBRE Việt Nam, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ đang rất thấp, đặc biệt là tại TP HCM. Giai đoạn 2015-2016, tỷ suất này khoảng 7-7,5% mỗi năm, đến 2017-2019 giảm xuống chỉ còn 5-6,5% và lập mức thấp kỷ lục 2,5-4% giai đoạn 2020-2021 (giai đoạn covid 19). Hiện tại, lợi nhuận từ cho thuê căn hộ cũng chỉ duy trì ở tầm dưới 4%.

Báo cáo từ Nhà Tốt chỉ ra, giá thuê chung cư TP HCM năm nay có xu hướng giảm dần đều qua các quý. Nếu quý I giá thuê trung bình là 8 triệu đồng mỗi tháng, hiện tại mức ghi nhận chỉ còn 7,5 triệu đồng. Tầm giá thuê thấp nhất cũng từ mức 6 triệu đồng xuống còn 5,5 triệu đồng; căn hộ trung cấp có giá bình quân từ 17 triệu đồng xuống còn 15 triệu đồng mỗi tháng.

Lý giải nguyên nhân khiến lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê ngày càng thấp, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, cho biết sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá thuê và giá mua vào khiến tỷ suất lợi nhuận thuần tuý từ đầu tư cho thuê kém hấp dẫn.

Trong năm 5 năm qua, giá căn hộ trên cả nước tăng 59% còn giá thuê chỉ tăng 10-15%, nhiều thời điểm còn giảm sâu 30-40%. Riêng TP HCM, năm nay giá căn hộ TP HCM tăng 17% còn giá thuê chỉ tăng cục bộ từ 3-10% và chỉ tăng ở một vài khu vực, dự án. Nếu xét trên mặt bằng giá bán và cho thuê, tỷ suất lợi nhuận đầu tư cho thuê còn chưa đến 3,5%.

Ngoài ra thị trường cho thuê vừa trải qua giai đoạn khó khăn vì dịch bệnh, du lịch mới phục hồi và kinh tế còn trong thời điểm nhiều thách thức. Nhu cầu thuê chung cư vì vậy chịu ảnh hưởng, nhất là với các loại hình lưu trú ngắn ngày đang bị phản đối.

Bà Dương Thanh Hà, Giám đốc kinh doanh Công ty dịch vụ Realty Home, đơn vị chuyên tư vấn cho thuê căn hộ tại TP HCM, chia sẻ hơn 70% căn hộ chung cư đang cho thuê tại TP HCM là kinh doanh kiểu "thời vụ", người mua ban đầu không hướng đến loại hình này mà phần lớn do không bán được hay chờ thị trường có giá mới sang tay, trong thời gian này chủ nhà sẽ rao thuê để kiếm thêm chi phí, tránh để nhà bỏ trống hay gánh phí quản lý.

Nếu để thuần tuý mua căn hộ kinh doanh cho thuê mục tiêu kiếm lời thì chung cư có lợi nhuận thấp hơn rất nhiều so với căn hộ dịch vụ, kinh doanh phòng trọ, nhà trọ.

Dù vậy theo chuyên gia vì giá bán căn hộ liên tục tăng cao thời gian qua nên đầu tư căn hộ vẫn có lời. Nếu nhà đầu tư kết hợp cho thuê trong thời gian chờ tài sản được giá và bán lại thì đây vẫn là kênh đầu tư hiệu quả tích cực và ổn định hơn so với chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm...

Ông Đinh Minh Tuấn cho biết, đầu tư căn hộ đang mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới khoảng 12,5-17% mỗi năm, gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê.

Vậy nên dù lãi suất cho thuê căn hộ ở mức rất thấp so với kỳ vọng, nhưng mảng đầu tư mua đi bán lại vẫn khá khả quan. Giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP HCM trong các năm qua tăng trưởng. "Nếu mua căn hộ để tích luỹ tài sản đi kèm với cho thuê để có thêm đồng ra đồng vào thì lợi nhuận vẫn rất hấp dẫn", ông Tuấn nhận định.