Chiêu đẩy giá chung cư cũ

Ông Đại, một nhà đầu tư ở quận Cầu Giấy, chuyển sang "ôm" chung cư cũ từ giữa năm 2022 khi thị trường có dấu hiệu đi xuống. Trước đây nhóm bạn đầu tư của ông thường đi săn đất nền vùng ven ở khu vực Bắc Giang, Hưng Yên. Thấy đất nền bắt đầu xuống giá, bạn làm ăn chung cần tiền, ông Đại đã bán gấp một số lô và dồn vốn còn lại mua chung cư để giữ tiền.

Ông mua những dự án giá rẻ khu vực Thanh Trì, Hoàng Mai, thậm chí không có sổ để được giá tốt. Giữa năm 2022, giá các căn ông mua tại Khu đô thị Linh Đàm khoảng 28-30 triệu đồng mỗi m2. Sau khi đầu tư nội thất, sửa sang lại, cuối năm ngoái, ông bán bớt hai căn 75 m2 với giá 38-39 triệu đồng mỗi m2, chốt lời 30-35% mỗi căn.

Đến đầu năm nay, thấy môi giới vẫn hỏi bán liên tục, ông Đại không vội bán căn rộng 87 m2 còn lại. Để được giá cao, ông kể không chốt giá cụ thể mà mỗi ngày rao một mức khác nhau để thăm dò. Kỳ vọng của ông Đại thu về lợi nhuận 50% so giá hồi đầu mua nên giá ông rao khoảng 3,7-3,8 tỷ đồng. Khảo sát giá môi giới rao bán lại, ông thấy căn nhà mình được chào bán lên 3,9-4 tỷ đồng, chênh thêm 100-200 triệu đồng.

"Nếu giữ mấy căn cũ sang năm nay, giá có thể còn lên cao nữa", nhà đầu tư này cho hay.

Giám đốc một sàn giao dịch chung cư thứ cấp có trụ sở tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, nhìn nhận có tình trạng một số chủ nhà ký gửi chung cư tại sàn liên tục đổi giá bán gần đây. Cùng một căn được chào, giá hôm nay đã được chủ rao bán nhỉnh hơn hôm qua vài chục đến trăm triệu. Vị này cho biết, nhờ đà tăng nóng chung cư cũ, nhiều khách đầu tư trước mắc kẹt với dự án không sổ, vừa rồi cũng thoát hàng thành công, thậm chí có lời để chuyển đổi danh mục đầu tư.

"Điểm chung là nhóm khách này là sở hữu nhiều nhà, không có áp lực phải bán nhanh, bán ngay nên muốn nâng giá cao trong bối cảnh cung ít, cầu cao", vị này nói.

Khảo sát mới đây của VnExpress với hơn 3.400 độc giả cho thấy gần một nửa người tham gia đánh giá chung cư Hà Nội đang bị "thổi cao" hơn giá trị sử dụng thật. Nhiều người mua nhà lùi hoặc không muốn mua nữa khi chung cư liên tục bị đẩy giá đầu năm nay.

Có nhu cầu mua nhà tại quận Hoàng Mai, chị Huyền, quận Hoàng Mai liên hệ môi giới hỏi giá căn hai phòng ngủ tại Khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ. Hỏi một căn rộng 63 m2 tại tòa CT12, chị được báo giá hai tỷ đồng (khoảng 31 triệu đồng mỗi m2). Mức này đã chênh 25% so với giá chị khảo sát hơn nửa năm trước. Chần chừ vì giá tăng quá nhanh, một tuần sau chị chuyển sang hỏi môi giới khác thì được báo giá căn tương tự giá 2,2 tỷ (35 triệu đồng mỗi m2).

Chị Huyền cho hay mỗi ngày nghe một giá bán, thậm chí tăng vài triệu mỗi m2 trong thời gian ngắn khiến chị hoang mang. "Chung cư loạn giá khiến người muốn mua nhà ở như tôi khốn khổ, không hiểu giá sốt thật hay bị đẩy", nữ nhân viên văn phòng chia sẻ.

Dữ liệu của kênh Batdongsan chỉ ra giá rao bán chung cư tại Hà Nội đang tiệm cận với TP HCM. Tính đến quý I, chung cư Hà Nội được rao giá trung bình 46 triệu đồng mỗi m2, trong khi con số này ở TP HCM là 48 triệu đồng một m2.

Trước đây, mức chênh lệch giữa hai thị trường khá lớn. Vào năm 2018, giá rao bán chung cư Hà Nội và TP lần lượt là 27 triệu đồng và 31 triệu đồng một m2. Tuy nhiên gần đây, tốc độ tăng giá trung bình của căn hộ Hà Nội lên đến 70%, vượt mức tăng 55% của TP HCM.

Dữ liệu mới đây của CBRE cũng cho thấy giá bán chung cư thứ cấp tại Hà Nội đầu năm nay tăng cao nhất từ trước đến nay, tăng 17% theo năm. Đà tăng ghi nhận ở hầu các quận, tập trung ở khu vực phía Tây. Trung bình giá chung cư cũ ở thủ đô đã đạt hơn 36 triệu đồng mỗi m2. CBRE đánh giá chung cư mới và thứ cấp ở Hà Nội đang dần tiệm cận với giá TP HCM.

"Giá chung cư thứ cấp lập mặt bằng mới đang ảnh hưởng đến cuộc chơi trên thị trường nhà ở", bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội, cho biết.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ, nhìn nhận cơn "sốt" chung cư cũ thời gian qua có sự tham gia của một số tác nhân thổi giá nhằm hưởng lợi. Trong đó khu vực tăng mạnh nhất thời gian qua nằm ở phía Tây và Nam thủ đô.

Theo người có 20 năm kinh nghiệm về môi giới, tư vấn đầu tư và phát triển dự án, cung - cầu trên thị trường nhà ở đang chênh lệch rõ rệt, cầu lớn trong khi nguồn cung mới khan hiếm. Điều này khiến cho bên bán, gồm cả chủ đầu tư hàng sơ cấp và người bán chuyển nhượng, đều có ưu thế "một mình một chợ", có thể đẩy giá bán lên cao cùng với sự tiếp sức của các sàn giao dịch và môi giới.

Ông Trần Minh, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân, nhìn nhận thị trường bất động sản trung tâm Hà Nội vừa qua xuất hiện đợt "sóng" ngắn, diễn ra trên phạm vi nhỏ, tập trung ở dự án chung cư cũ, nhà trong ngõ với mức tăng lên đến 30% so với năm ngoái.

Theo ông, công thức chung của việc đẩy giá lần này vẫn xuất phát từ dân đầu cơ, gồm người có số lượng tiền lớn hoặc các sàn môi giới lớn. Ví dụ, thị trường chuyển nhượng có 100 sản phẩm, dân đầu cơ sẽ mua đi, bán lại khoảng 20-30 căn tạo thanh khoản, khi đó giá sẽ lập tức tăng theo. Nguồn tiền lớn đổ vào đánh động thị trường khiến những người nắm giữ tài sản lo ngại không bán.

"Khi tạo được tiếng vang, nhà đầu cơ sẽ thu hút thêm những người bên ngoài nhảy vào thị trường", ông Minh nói.

Theo ông, tâm lý của người có tiền gửi ngân hàng đang rất dao động bởi lãi suất liên tục hạ thấp trong thời gian dài. Khi nhiều người đổ vào một phân khúc khiến giá bị đẩy lên cao là lúc dân đầu cơ sẽ bán ra và thu lãi. Điểm đến tiếp theo của nhóm này là một thị trường mới đang ở vùng trũng.

Ông Phạm Đức Toản nhìn nhận chiêu trò đẩy giá đã khiến tâm lý thị trường bị thay đổi mạnh mẽ, người bán chần chừ không muốn bán vì sợ hớ, người mua sợ bỏ lỡ cơ hội mua nhà khi giá ngày càng đẩy lên cao (hiệu ứng tâm lý FOMO). Trong khi đó, nhóm đầu cơ đã nhanh chóng thoát hàng và đi tìm thị trường khác để làm giá.

CEO EZ Property cho biết mục tiêu cuối cùng của việc đẩy giá là tạo mặt bằng mới cho chung cư cũ bởi thị trường đang lấy giá phân khúc này làm mẫu số chung. Hệ quả là nhiều phân khúc khác "ăn theo" cũng đua tăng giá từ nhà trong ngõ, nhà tập thể, nhà xã hội đến đất nền, đất thổ cư xung quanh.

"Giá chung cư cũ bị đẩy giá không kiểm soát có thể khiến thị trường nhà ở rơi vào khủng hoảng tiêu cực", ông Toản cảnh báo.