'Sốt' chung cư cũ

Vợ chồng chị Thanh mua căn chung cư hai phòng ngủ tại dự án mặt đường Nguyễn Xiển, huyện Thanh Trì giá 1,8 tỷ đồng vào năm 2016. Sau khi lên kế hoạch chuyển nhà về quận Cầu Giấy để gần trường học của con, nữ nhân viên văn phòng đã gửi ba môi giới đăng bán căn nhà cũ.

Với giá kỳ vọng 3,3 tỷ đồng, chị Thanh cho biết trong chưa đầy chục ngày sau kỳ nghỉ Tết, chị tiếp gần 30 lượt khách đến xem nhà. Có khách đồng ý xuống tiền ngay sau hôm đăng tin bán nhà nếu bớt 50 triệu đồng nhưng chị không đồng ý. Một tuần sau, chị đã chốt được người mua với giá cao hơn 80% giá chị mua từ 7 năm trước.

"Hàng xóm của tôi rao bán nhà một tháng trước cũng đông khách hỏi mua và chốt giao dịch chỉ trong một tuần", chị Thanh nói.

Anh Trung Đức, quận Hoàng Mai, cho hay vừa bán căn chung cư 45 m2 ở tầng 20 Khu đô thị Linh Đàm. Gia đình anh mua căn này từ năm 2018 với giá 900 triệu đồng. Do không có sổ hồng, anh Đức rao bán sớm hai tháng so với kế hoạch chuyển nhà để có nhiều thời gian tìm khách mua. Tuy nhiên giao dịch được chốt sau hai tuần gửi môi giới với giá 1,4 tỷ đồng.

"Tôi không nghĩ căn của mình chỉ có hợp đồng mua bán mà vẫn bán nhanh như vậy. Tính ra tôi cũng lời được 55% so với hồi đầu mua", anh nói.

Theo anh Đức Tuấn, một môi giới chung cư tại quận Nam Từ Liêm, nhu cầu mua chung cư thứ cấp (mua đi bán lại) tăng mạnh từ cuối năm ngoái, nhất là sau vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ. Đầu năm nay, tuần nào anh cũng dẫn hơn chục lượt khách đi xem nhà. Nhiều dự án bàn giao hơn một thập kỷ, kể cả chưa ra sổ vẫn có nhiều người hỏi mua, chủ yếu là vợ chồng trẻ, người ngoại tỉnh mua nhà cho con học đại học.

Môi giới này nói, chung cư cũ vẫn duy trì được sức bền bởi nhu cầu mua ở, đầu tư cho thuê lớn. Nhiều khách đầu tư trước đây của anh này theo đuổi đất nền phân lô, đất nghỉ dưỡng, giờ cũng muốn chuyển về phân khúc an toàn, dễ thanh khoản, tạo dòng tiền như chung cư.

"Nhất là những dự án gần trường học hay cơ quan, văn phòng, rổ hàng chuyển nhượng hễ có thêm căn nào là nườm nượp người hỏi mua", anh Tuấn cho hay.

Giám đốc một sàn giao dịch chung cư thứ cấp có trụ sở tại huyện Gia Lâm, Hà Nội, cho biết lượng quan tâm của người mua hai tháng đầu năm tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm ngoái, tập trung ở phân khúc 40-60 triệu đồng mỗi m2. Mỗi tuần đơn vị này có trung bình 8-10 giao dịch thành công, chủ yếu ở khu đô thị phía Đông thủ đô.

Tuy nhiên, các tài sản ký gửi tại sàn có xu hướng giảm từ cuối năm ngoái do nhu cầu bán giảm. "Nhiều nhà đầu tư chần chừ, chờ tài sản tăng giá thêm để chốt lời, còn nhóm khách ở thực giảm nhu cầu đổi nhà vì giá những dự án khác cũng tăng", vị này cho biết.

Chị Lê Thanh chia sẻ chị khá chật vật tìm mua chung cư ở quận trung tâm bởi số căn chuyển nhượng hạn chế. Trong một tuần đi xem nhà cùng môi giới, chị này đã nắm được gần hết bảng hàng sang nhượng tại 6 dự án ở quận Cầu Giấy.

Nhu cầu lớn trong khi rổ hàng chuyển nhượng giảm đã tạo tính thanh khoản cao cho chung cư cũ. Dữ liệu của đơn vị phân phối bất động sản One Mount Real Estate cho thấy số lượng giao dịch chuyển nhượng chung cư tại hai đại đô thị phía Tây và Đông Hà Nội tăng 109% trong tháng 10 và 11/2023 so với các tháng trước đó.

Lý giải diễn biến trên, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, CBRE chi nhánh Hà Nội, cho biết các dự án mở bán mới giá cao, trung bình 53 triệu đồng mỗi m2, đã thúc đẩy lượng lớn nhu cầu chuyển sang thị trường chung cư thứ cấp. Tại thời điểm cuối năm 2023, giá bán chung cư mới tại Hà Nội đã tăng 14,6% theo năm, bằng với mức đã ghi nhận ở TP HCM giai đoạn 2020-2021.

Thậm chí, nhiều dự án mới ở khu vực xa trung tâm cũng thiết lập giá bán 50-70 triệu đồng mỗi m2, ngang với các quận trung tâm. Cùng một tầm giá, nhiều khách hàng chấp nhận mua chung cư đã bàn giao nhiều năm nhưng gần trung tâm hơn. Dữ liệu của CBRE chỉ ra giá chung cư chuyển nhượng tại Hà Nội đạt trung bình 33 triệu đồng mỗi m2 thấp hơn tương đối so với giá sơ cấp.

Cùng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết nguồn cung mới hạn chế, số lượng căn hộ bàn giao giảm đã thúc đẩy thị trường chuyển nhượng sôi động. Từ năm 2020 đến 2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm 36% mỗi năm, trong khi giá sơ cấp trung bình cao hơn thứ cấp khoảng 48% khiến lượng lớn nhu cầu dịch chuyển sang các tòa chung cư cũ.

Bà Hằng nhìn nhận thị trường chuyển nhượng là lựa chọn tối ưu cho người mua thời điểm này vì giá thấp hơn sơ cấp, đa dạng lựa chọn và pháp lý rõ ràng. Với những tòa chung cư đã bàn giao, người mua có thể đánh giá chất lượng công trình, mức độ hoàn thiện tiện ích, tình hình quản lý, vận hành cũng như giấy chứng nhận quyền sở hữu. Mặc dù giá nhiều tòa thời gian qua có xu hướng tăng, người mua vẫn có cơ hội thương lượng được giá tốt, nhất là trường hợp chủ nhà áp lực tài chính. Với nhà đầu tư, việc mua chung cư ở những tòa mới bàn giao sẽ giúp họ khai thác cho thuê ngay.

Chuyên gia cũng lưu ý người mua cần tìm hiểu kỹ chất lượng dịch vụ, cơ sở vật chất, các vấn đề pháp lý trước khi xuống tiền, nhất là những dự án chung cư đã bàn giao lâu năm. Những tiêu chí như cộng đồng cư dân, an ninh, các tranh chấp hiện có cũng cần được xem xét cẩn thận để có không gian sống chất lượng.