Chiến lược phát triển nhà ở của Nam Long trước áp lực giá nhà leo thang

Chia sẻ tại sự kiện Nam Long Day, ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG), nhận định giá bất động sản là yếu tố rất khó kiểm soát. Kinh nghiệm từ Singapore hay Trung Quốc cho thấy càng can thiệp mạnh, giá càng có xu hướng leo thang. Đây cũng là vấn đề khiến Chính phủ Việt Nam lo ngại, khi Thủ tướng nhiều lần nhấn mạnh giá nhà đã vượt xa thu nhập trung bình của người dân.

Theo ông Lucas, thị trường tự do và quan hệ cung - cầu mới là lực quyết định giá. Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn cực kỳ lớn, trong khi nguồn cung không theo kịp. Giá đất tăng nhanh, kỳ vọng của chủ đất cũng tăng theo, khiến việc mua được quỹ đất giá hợp lý để phát triển sản phẩm vừa túi tiền trở nên ngày càng khó khăn.

Tại TP HCM, phần lớn quỹ đất mới buộc doanh nghiệp phải phát triển dòng sản phẩm trung - cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận. Ngược lại, các khu vực vệ tinh như Long An, Đồng Nai… vẫn còn dư địa để xây dựng sản phẩm trung cấp hoặc vừa túi tiền.

Ông dự báo giá nhà sẽ không còn tăng nóng như giai đoạn trước nhưng vẫn tiếp tục tăng ổn định theo tốc độ tăng trưởng kinh tế, khả năng giảm mạnh gần như không có. Chẳng hạn tại Hà Nội, mức tăng giá năm ngoái chủ yếu đến từ những dự án xa trung tâm đẩy mặt bằng lên, khiến thị trường có cảm giác “ảo” rằng giá nhà toàn thành phố đều tăng mạnh.

CEO Nam Long khẳng định sẽ không thay đổi chiến lược cốt lõi, vẫn tập trung vào phân khúc trung cấp và tệp khách hàng người mua ở thực. Đơn vị Nam Long ADC vẫn tìm được quỹ đất phù hợp để phát triển căn hộ khoảng 30–35 triệu đồng/m2, mức giá được xem là phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân.

"Thị trường sẽ phân hóa sâu hơn trong thời gian tới, do đó cần tiếp cận từng phân khúc thay vì nhìn toàn bộ thị trường bằng một thước đo duy nhất", CEO Lucas nói. 

CEO Lucas cho biết tỷ lệ cư dân đã về ở tại các dự án lõi tại TP HCM của Nam Long hiện rất tốt. Với các khu đô thị xa trung tâm như Izumi và Waterpoint, tỷ lệ người mua ở thực sẽ tăng khi hạ tầng hoàn thiện và thời gian di chuyển được rút ngắn về mức hợp lý.

Nam Long kỳ vọng một bộ phận cư dân TP HCM sẽ chuyển ra vùng ven để tìm chất lượng sống tốt hơn, không khí sạch hơn và không gian rộng hơn. Nhiều người mua hiện nay là nhà đầu tư nhưng sử dụng đòn bẩy vay - dấu hiệu cho thấy họ có ý định nắm giữ dài hạn và dọn về ở khi điều kiện hạ tầng thuận lợi hơn.

"Nếu TP HCM thực hiện điều chỉnh địa giới hành chính như định hướng, khoảng cách từ Izumi và Waterpoint về quận 1 thậm chí gần hơn nhiều dự án đang được xem là 'trong thành phố'.

Khi sản phẩm hoàn thiện, chúng tôi kỳ vọng sẽ có xu hướng ngược: Cư dân TP HCM nhìn sang Đồng Nai, Long An và muốn chuyển về vì giá chỉ bằng một phần ba nhưng chất lượng sống tốt hơn nhiều. Đó là mục tiêu dài hạn Nam Long hướng đến: Tạo ra những khu đô thị mà người dân sẵn sàng rời trung tâm để chuyển đến sống", CEO Nam Long chia sẻ.

Khi được hỏi về rủi ro bị “găm đất” và đẩy giá đầu vào, đại diện Nam Long thừa nhận giá đất tăng khiến doanh nghiệp bỏ lỡ một số cơ hội, bởi nếu mua đất theo kỳ vọng giá mới thì biên lợi nhuận của phân khúc trung - cận trung cấp sẽ không còn đảm bảo.

Du vậy, lãnh đạo Nam Long cho biết vẫn nhìn thấy nhiều cơ hội có mức giá đất hợp lý, phù hợp với dòng sản phẩm cốt lõi. Doanh nghiệp có thể đa dạng hóa hoặc phát triển thêm các dòng sản phẩm mới, phù hợp với cấu trúc chi phí đất nhưng chiến lược nền tảng vẫn là phát triển đô thị tích hợp, đủ đầy tiện ích thương mại – giáo dục – dịch vụ, nhằm tạo lợi thế cạnh tranh dài hạn.

Ông Chan Hong Wai (Eric Chan), Giám đốc Tài chính Nam Long, cho biết thị trường đang lo ngại khi lãi suất tăng thêm 0,5 điểm %, đưa mặt bằng lãi vay mua nhà lên khoảng 8 - 9%. Lãi suất là yếu tố quan trọng trong quyết định vay nhưng không phải yếu tố duy nhất chi phối hành vi người mua.

Nam Long đang phối hợp với nhiều ngân hàng để tối ưu hóa khả năng tiếp cận của người mua thông qua các giải pháp như gói vay kỳ hạn dài 30 năm; lãi suất cố định 3 - 5 năm đầu; giảm trả nợ gốc trong 3 - 5 năm đầu...

Theo đánh giá của ban lãnh đạo, các giải pháp này giúp giảm áp lực dòng tiền, đặc biệt với nhóm mua ở thực. Tuy nhiên, nếu lãi suất thị trường tăng mạnh thêm lên 5 - 6%, tâm lý thận trọng của người mua sẽ tăng đáng kể.