Chật vật săn đất nền pháp lý 'sạch'

Việc đi săn đất nền pháp lý “sạch”, vị trí đẹp tại Tp.HCM ngày càng khó khăn khi mà hầu hết các chủ đầu tư không triển khai được dự án mới, các sàn môi giới thì chỉ còn nguồn hàng thứ cấp bán lại với số lượng có hạn.

Những lô đất nền do người dân tự xây dựng hạ tầng và phân lô tại Long An. Ảnh: Phương Uyên

Chật vật "săn" đất nền

Sau 2 đợt sốt đất (2017 - 2018), thị trường đất nền Tp.HCM đang neo giá ở mức rất cao. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận mua vào với giá cao nhưng không dễ tìm được sản phẩm ưng ý.

Anh Nguyễn Vĩnh Phát, một nhà đầu tư đất nền lâu năm cho biết, gần 4 tháng qua anh không tìm chọn được sản phẩm nào để đầu tư tại khu Đông Tp.HCM. Theo anh, giá đất cao không phải là vấn đề duy nhất hiện nay mà việc không tìm được nguồn hàng phù hợp với yêu cầu mới là cản trở lớn.

“Tôi chỉ ưu tiên chọn các dự án mới triển khai chứ không thích mua lại các sản phẩm thứ cấp từ nhà đầu tư khác. Nếu là sản phẩm thứ cấp thì giá phải tương xứng với tiềm năng và vị trí đầu tư. Tuy nhiên với thực tế hiện nay, thị trường gần như không có dự án chính quy nào mới chào bán, việc tìm được hàng sơ cấp để mua thật khó vô cùng”, anh Phát nói.

Dù nhiều sàn môi giới quen giới thiệu mua lại các lô đất thứ cấp nhưng nhà đầu tư này vẫn không hài lòng. Anh cho rằng, một phần vì các lô đất hét giá bán quá ảo, một phần vì vị trí rao bán không đẹp, không tương xứng với tiềm năng đầu tư.

Tương tự, anh Phan Văn Hạnh, nhà đầu tư tại quận 10 cho biết, các sàn môi giới anh thường làm việc hiện chỉ có nguồn hàng đất thổ vườn và đất nền thứ cấp rao bán. Đất nền thứ cấp giá vừa tầm thì vị trí rất kém, đất thổ vườn nhiều lô bán diện tích lớn, chi phí cao không phù hợp cho nhà đầu tư cá nhân. Lần theo các thông tin quảng cáo trên mạng, tờ rơi thì hầu như đều ra các dự án “ma”, dự án ở tỉnh gắn mác Sài Gòn. Cũng có dự án triển khai ở Tp.HCM nhưng chưa có pháp lý riêng từng nền, nếu mua thì phải chấp nhận rủi ro và giá cũng không hề rẻ.

Kết quả khảo sát của phóng viên cho thấy, không chỉ khu Đông, thị trường giàu quỹ đất như khu Tây cũng khó tìm được dự án tốt để xuống tiền đầu tư. Ở khu vực trọng điểm thuộc quận 12, Hóc Môn gần 6 tháng qua chỉ có 1 dự án đất nền chính quy mở bán với nguồn cung chưa đến trăm nền, mức giá cũng từ 40 - 70 triệu/m2 và ra xong hàng trong quý IV/2018.

Anh Trần Thanh Hiệp, lãnh đạo một SGD tại quận 12 chia sẻ, khu Tây không đến nỗi không tìm được hàng như khu Đông nhưng do tiềm năng phát triển không mạnh, lại cũng không đồng đều như khu Đông, nhà đầu tư đất nền khu Tây chủ yếu tập trung vào một số khu vực phát triển "nóng" khiến tình trạng khan hiếm cục bộ diễn ra. Với các khu vực khác chưa phát triển hạ tầng, dù có dự án triển khai cũng không có người mua, thậm chí nhiều nơi quỹ đất nhiều nhưng thiếu tiềm năng nên các doanh nghiệp cũng không thiết tha phát triển.

Nhìn chung, các sàn môi giới đất nền tại Tp.HCM đều than khó trong việc tìm đất nền đẹp để giao dịch vì nguồn hàng rất nhỏ giọt, lâu lâu mới có nhà đầu tư rao bán lại, vừa rao xong là có người mua ngay nên không nhanh tay thì không có hàng tốt.

Nguồn cung đất nền tiếp tục khan hiếm

Trong năm 2018, Tp.HCM có 25 dự án đất nền với quy mô nhỏ tầm vài chục nền mở bán. Tổng nguồn cung cả năm chỉ có khoảng 3.700 nền, giảm đến gần 50% so với nguồn cung đất nền năm 2017. Trong số này, gần 3.300 nền đất đã bán hết. Riêng quý IV/2018 toàn thị trường không có một dự án đất nền sơ cấp nào chào bán. Khu Đông, khu Tây và khu Nam vốn là 3 thị trường tâm điểm của đất nền gần như cạn kiệt nguồn cung, quý III và quý IV/2018 chỉ có khu vực phía Bắc còn hàng để phân phối và gần 80% nguồn hàng rao bán là từ các dự án thứ cấp chào bán lại.

Với thị trường đất nền thứ cấp, nguồn cung cũng không còn dồi dào như trước đây. Bên cạnh nhu cầu mua định cư gia tăng khiến quỹ đất tự do không còn nhiều, do đất nền khan hiếm nên nhiều nhà đầu tư quyết tâm găm hàng, không bán ra đợi giá tốt hơn. Động thái này khiến lượng sản phẩm giao dịch đã ít càng ít thêm. Hơn nữa, giá đất nền thứ cấp đã bị làm giá ảo nên nhiều nhà đầu tư không còn ưa chuộng loại sản phẩm này, trong khi dự án mới thì chưa có giấy phép triển khai.

Cơn khát đất nền Tp.HCM đang hình thành một thực tế, nhiều nhà đầu tư chấp nhận chơi liều, mua đất chưa đủ pháp lý để giành “thiên thời, địa lợi”. Chia sẻ về vấn đề này, đại diện một công ty bất động sản tại quận 2 cho biết, có rất nhiều dự án lớn bị chậm pháp lý vẫn đang âm thầm giao dịch theo hình thức đặt cọc góp vốn trước với khách hàng. Nhiều nhà đầu tư thích chọn mua đất thời điểm đầu khi pháp lý mập mờ vì mong chiếm ưu thế về giá.

Không chỉ có các dự án của chủ đầu tư lớn, nhiều khách hàng cũng liều lĩnh mua đất phân lô từ tư nhân, đất dự án nhỏ tầm vài chục nền với giá không hề rẻ bất chấp việc những dự án này có nguy cơ không được cấp phép tách thửa. “Không phải họ không biết mà là họ chấp nhận tìm kiếm lợi nhuận cao từ chính sự rủi ro. Nhiều người hưởng lợi gần 100% từ các suất đầu tư thiếu an toàn này. Tuy vậy, cũng không thiếu khách hàng ôm trái đắng, có đất không được xây, không thể bán, có người mất trắng vì chủ đầu tư lật kèo”, vị này cho biết.