'Chặn cửa' thất thoát đất vàng

Định giá đất không theo kịp thị trường

Dù pháp luật đã có quy định phải xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa DNNN, song trên thực tế quy định này vẫn chưa được thực hiện nghiêm túc. Giá đất xác định còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, gây thất thoát ngân sách Nhà nước.

Đặc biệt, còn tình trạng doanh nghiệp cổ phần hóa dùng quyền sử dụng đất để góp vốn sản xuất, kinh doanh với nhà đầu tư khác, nhưng thỏa thuận giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường. Đáng chú ý, vẫn tồn tại tình trạng doanh nghiệp thực hiện bán tài sản, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước không theo quy định.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, việc xác định giá trị doanh nghiệp tại thời điểm chuyển sang doanh nghiệp cổ phần hóa hiện nay đang có nhiều kẽ hở nên nhiều đại gia tìm cách thâu tóm đất “vàng” một cách gọn ghẽ.

“Dù các khu đất này dưới hình thức doanh nghiệp sở hữu theo kiểu ký hợp đồng thuê đất hàng năm, nhưng khi cổ phần hóa phải tính giá trị lợi thế đất đai vào trị giá doanh nghiệp. Hơn nữa, hiện chúng ta vẫn định giá những tài sản vô hình như quyền sử dụng đất thuê…không phù hợp với chuẩn mực quốc tế về định giá hay theo thực tế của thị trường.

Đó chính là lý do hàng chục nhà máy với những khu đất đắc địa sau vài năm cổ phần hóa đã nhường chỗ cho các dự án chung cư cao tầng, còn các đại gia thì thâu tóm được đất vàng”, GS. Đặng Hùng Võ phân tích.

Giải quyết cách nào?

Trước những vấn đề cấp bách này, Nghị định 126/CP đã đề cập đến trách nhiệm của các doanh nghiệp trong việc thực hiện cổ phần hóa là phải rà soát và lập phương án sử dụng đất theo quy định của pháp luật, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương, và trình cơ quan có thẩm quyền xem xét và phê duyệt trước thời điểm quyết định.

Việc cổ phần hóa Cty Giày Sài Gòn đã dấy lên dư luận xung quanh việc thất thoát đất vàng sau cổ phần hóa.

Với quy định này, tình trạng nhà đầu tư mua cổ phần của doanh nghiệp cổ phần hóa chuyển đổi mục đích sử dụng (khác với mục đích đăng ký khi mua cổ phần) các mảnh đất có giá trị lớn sẽ bị hạn chế .

Nghị định 126/CP quy định rõ đối với những diện tích đất được giao để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán và xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê theo phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp.

Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa là giá đất cụ thể tại vị trí doanh nghiệp có diện tích đất được giao do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định theo quy định tại khoản 3 và điểm d khoản 4, điều 114 của Luật Đất đai.

Ngoài ra, việc quy định sử dụng “giá đất cụ thể tại vị trí doanh nghiệp có diện tích đất được giao” trong Nghị định 126/CP sẽ có tính chính xác, cập nhật hơn so với việc sử dụng “bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định” như các quy định trước đây.

Theo ông Nguyễn Quyết Tiến, Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp- Bộ Tài chính, chế tài này sẽ không còn tình trạng thất thoát đất vàng sau cổ phần hóa…

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027.

Bạn cũng sẽ có cơ hội nhận vé mời đặc biệt của BTC khi tham gia khảo sát về triển vọng kinh tế, thị trường tài chính và chiến lược phân bổ tài sản trong năm 2027.

Mua vé theo nhóm
giảm đến 30% Dự báo của bạn về
triển vọng kinh tế 2027
(Để có cơ hội nhận vé miễn phí)