Căn hộ nhỏ và co-living sẽ trở thành xu hướng mới

Căn hộ mẫu 28 m2 của VinCity Ocean Park. Ảnh: Dũng Minh.

Luật không cấm

VinCity Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội) mới đây đã tung ra thị trường 3.500 căn hộ thuộc 5 tòa, phân khu The Park với mức giá từ 23 - 30 triệu đồng/m2. Trong đó, các căn studio 1+1 (căn có diện tích 28 m2 và 33 m2, 1 phòng ngủ + 1 vệ sinh) đã cháy hàng, người mua và nhà đầu tư tranh nhau. Mức chênh trên thị trường thứ cấp đã lên tới vài chục triệu đồng/căn.

Từ trước đó, câu chuyện về căn hộ nhỏ kiểu này gặp phải không ít rào cản do những quy định về diện tích tối thiểu cho căn hộ tại các dự án nhà ở thương mại.

Theo quy định của Luật Nhà ở 2005, căn hộ thương mại phải có diện tích tối thiểu 45 m2. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ 1/7/2015 chỉ nêu: “Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”. Về quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng theo Quy chuẩn 2008/BXD.

Tuy Luật Nhà ở 2014 không còn quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư, nhưng theo quy định tại Điều 7, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà xã hội, thì diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội là 25 m2. Trong khi đó, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, chuẩn bị ban hành Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư, trong đó sẽ có quy định cơ cấu các loại diện tích cũng như diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư thương mại.

Khách hàng xem căn hộ mẫu Studio 33 m2 của Dự án VinCity Ocean Park. Ảnh: Dũng Minh.

Do chưa có Quy chuẩn mới, nên diện tích tối thiếu với căn hộ chung cư thương mại là chủ đề tranh luận của nhiều thành viên thị trường. Trong khi các doanh nghiệp và một số ý kiến đề xuất được xây dựng căn hộ diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu về nhà ở đối với các đối tượng thu nhập thấp, thì một số ý kiến cho rằng, việc cho xây dựng căn hộ diện tích nhỏ sẽ tăng mật độ dân cư, tạo ra những khu ổ chuột mới. Các ý kiến này để xuất nên quy định diện tích tối thiểu với căn hộ chung cư thương mại là 45 m2.

Tuy nhiên, nêu quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, nếu quy định diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45 m2 là trái với Luật Nhà ở 2014, không phù hợp với khả năng và điều kiện để mua nhà của đại đa số người lao động cũng như công chức.

Do chưa có hướng dẫn và quy chuẩn cụ thể, nên các doanh nghiệp vẫn lúng túng trong việc triển khai dự án có căn hộ diện tích nhỏ. Do đó, đầu năm 2018, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển sản xuất Hạ Long đã có văn bản xin ý kiến Bộ Xây dựng về việc đề xuất cho phép đầu tư dự án nhà ở chung cư với các căn hộ có diện tích tối thiểu 30 m2 tại phường Hùng Thắng, TP. Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng trả lời, trong thời gian chờ ban hành Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư, căn hộ chung cư thương mại có thể được áp dụng tạm thời quy định về diện tích tối thiểu tương đương với diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư nhà ở xã hội trong các quy định hiện hành (25 m2 sàn) và bảo đảm thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.

Tuy nhiên, đối với dự án nhà ở được xây dựng tại khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng kỹ thuật không thuận lợi thì chỉ nên áp dụng tỷ lệ số căn hộ có diện tích nhỏ khoảng 20 - 25% tổng số căn hộ của dự án; trường hợp dự án xây dựng tại khu vực ngoài trung tâm, địa bàn có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phát triển đồng bộ thì tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ có thể cao hơn.

Như vậy, việc Công ty TNHH Đầu tư Phát triển sản xuất Hạ Long đề xuất đầu tư dự án nhà ở thương mại với một số căn hộ có diện tích tối thiểu là 30 m2 là không trái quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc đề xuất chỉ tiêu diện tích và cơ cấu số lượng căn hộ của dự án phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch được duyệt, phù hợp với khả năng dung nạp dân số, khả năng đáp ứng về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Sẽ là xu hướng

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện JLL Việt Nam cho rằng, xu hướng căn hộ nhỏ đang nở rộ trên khắp toàn cầu. Bởi có đến một nửa dân số thế giới hiện đang sống trong đô thị, với diện tích đất hạn hẹp và mức sống cao, việc sở hữu một tổ ấm đã thực sự trở thành một thách thức.

Theo JLL, căn hộ siêu nhỏ đã bắt đầu nở rộ trên khắp các thành phố đông dân toàn cầu. Diện tích trung bình của mỗi căn vào khoảng 27 - 37 m2, bằng một chỗ đỗ xe hơi. Nghe thì có vẻ chật chội, nhưng những căn hộ tí hon này đang được gọi là giải pháp cho cơn khủng hoảng nhà ở trên khắp thế giới.

Ông David Venance, Bộ phận Thị trường vốn của JLL tại Vancouver (Canada), thành phố có tỷ lệ nhà ở còn trống chỉ có 1%, cho biết: “Căn hộ siêu nhỏ là một giải pháp hữu hiệu cho áp lực của nhu cầu nhà ở, miễn là căn hộ nằm trong khu vực có khả năng tiếp cận các điểm giao thông công cộng”.

Thế hệ dân thành thị trẻ ngày nay yêu cầu một môi trường hiện đại có tích hợp cả ba yếu tố sống - làm việc - vui chơi nhiều hơn thế hệ trước. Trong khi thế hệ cũ luôn mơ ước được an cư trong những căn biệt thự trên đồi có nhiều người giúp việc, thì giới trẻ lại ưa chuộng những căn hộ nhỏ trong trung tâm thành phố.

Với Việt Nam, theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhu cầu bùng phát đối với căn hộ bình dân là minh chứng cho thấy tiềm năng của căn hộ siêu nhỏ tại TP.HCM và Hà Nội. Hầu hết người mua nhà lần đầu chỉ đủ khả năng chi trả cho những căn hộ lớn hơn tại những khu chung cư xa trung tâm thành phố. Tuy nhiên về tâm lý, người mua trẻ muốn sống ở một nơi tiện nghi, nên họ vẫn muốn mua căn hộ siêu nhỏ với đầy đủ tiện ích và kết nối cộng đồng.

Khảo sát tại một số dự án có căn hộ siêu nhỏ, điểm chung mà phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản ghi nhận là các trang thiết bị, nội thất đều được bố trí một cách khoa học. Một mặt đảm bảo đủ tiện nghi tối thiểu, mặt khác, tiết kiệm tối đa việc chiếm không gian trong căn hộ.

Anh Lê Văn Duẩn, nhân viên môi giới của Sàn Bất động sản Danko cho biết, các căn hộ nhỏ tại Dự án VinCity Ocean Park có mức hấp thụ rất lớn. Bảng hàng ra đến đâu là hết đến đó. Thậm chí, để có thể mua được các căn studio 1 + 1, nhiều khách hàng phải dùng đến chiêu bài “ngoại giao”. Do nhu cầu lớn, khách hàng đang tranh nhau các căn loại này và sẵn sàng chi trả tiền chênh từ 20 - 30 triệu đồng/căn.

Sau căn hộ nhỏ sẽ là co-living

Không chỉ căn hộ siêu nhỏ, một xu hướng nữa đã manh nha và rất có thể sẽ nở rộ trong thời gian tới là mô hình co-living (chia sẻ không gian sống).

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, chị Thu Hương, nhân viên môi giới một sàn bất động sản cho biết, một dự án chung cư hạng sang trên phố Liễu Giai (Hà Nội) từ khi xây dựng, chủ đầu tư đã chủ động phát triển mô hình co-living (trước cả thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực).

Theo đó, với các căn hộ có diện tích từ 56 m2 trở lên, chủ đầu tư đã thiết kế theo dạng co-living, một chủ nhân (đứng tên hợp đồng mua bán) nhưng căn hộ sẽ được tách làm đôi, vừa phục vụ nhu cầu mua để ở, vừa đáp ứng nhu cầu cho thuê lại theo kiểu chia sẻ của khách hàng.

Theo chị Thu Hương, những căn hộ kiểu này khá hút khách vì nhiều chủ nhà có nhu cầu cho thuê lại. Thậm chí, có những chủ nhà mua căn hộ 3 phòng ngủ, trong khi gia đình chỉ có hai vợ chồng.

“Họ tính xa nên mua trước căn hộ lớn phòng khi có thêm thành viên mới, nhưng trước khi tới thời điểm đó, họ muốn cho thuê để có thêm thu nhập”, chị Hương cho biết thêm.

Nhận xét về xu hướng này, đại diện JLL cũng cho rằng, có thể, căn hộ siêu nhỏ và co-living sẽ là tương lai của thị trường nhà ở toàn cầu. Các nhà phát triển cũng đang tìm thêm những cách sáng tạo để sử dụng không gian nhỏ.

Trong không gian co-living, những người xa lạ sống cùng nhau trong một căn nhà, dùng chung nhà bếp, phòng tắm và những không gian sống khác. Các nhà điều hành co-living cung cấp nhiều khu vực chung sang trọng và tổ chức các hoạt động cộng đồng để mang mọi người lại với nhau, nâng cấp các dịch vụ vệ sinh, giúp giá thuê giảm nhiều so với căn hộ một phòng ngủ.

"Cách thức mà con người sống đang thay đổi một cách rất tự nhiên. Khi nhân khẩu học thay đổi sẽ gặp phải thách thức về nhà ở, khi đó chúng ta sẽ đặt kỳ vọng vào những ý tưởng trong việc sử dụng không gian, đặc biệt là tại các cộng đồng đô thị dày đặc”, ông Nick Whitten, Giám đốc Nghiên cứu tại Anh của JLL nhận xét.

Xem thêm Startup Việt chưa bắt nhịp với trào lưu 'sống cùng' Startup Việt chưa bắt nhịp với trào lưu 'sống cùng' Mô hình co-living đang bùng nổ ở châu Á, doanh nghiệp Việt vẫn thờ ơ Mô hình co-living đang bùng nổ ở châu Á, doanh nghiệp Việt vẫn thờ ơ Tạm thời duyệt căn hộ chung cư thương mại diện tích 25 m2 Tạm thời duyệt căn hộ chung cư thương mại diện tích 25 m2 Nhà dưới 45 m2, mơ rồi hụt hẫng Nhà dưới 45 m2, mơ rồi hụt hẫng