'Cần chấp nhận Office-tel như một quy luật phát triển của thị trường'

Office-tel đã xuất hiện phổ biến ở nhiều nước trên thế giới với những ưu điểm vượt trội. Tại Hàn Quốc, vào đầu năm 1985, một tòa nhà của Tập đoàn phát triển Hàn Quốc được xây dựng đã gây xôn xao trong giới kiến trúc khi lần đầu tiên cho ra đời kiểu căn hộ kết hợp giữa văn phòng và khách sạn. Ngay sau đó, mô hình Office-tel bỗng chốc trở thành “cơn sốt” trong giới BĐS Hàn Quốc thời điểm đó và không lâu sau lan tỏa đến khắp các thành phố trên thế giới nhờ tính tiện ích, diện tích vừa phải, chi phí hợp lý và giá cả hiện đại.

Tại Việt Nam, 3 năm trở lại đây mô hình Office-tel phát triển rầm rộ, đặc biệt là TP. HCM, nhất là những khu vực được biết đến với mật độ văn phòng dày đặc, những khu vực có dự địa phát triển như khu Đông, Tây và Nam của thành phố.

Nhận định về vấn đề này trong cuộc làm việc với một số doanh nghiệp BĐS TP. HCM chiều 16/3, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá: “Hơn 2 năm trở lại đây, sau một chu kỳ khủng hoảng, thị trường BĐS Việt Nam đã có những bước phục hồi và phát triển mạnh mẽ theo hướng minh bạch và bền vững hơn. Cùng với sự sôi động trở lại của các phân khúc truyền thống, trên thị trường cũng xuất hiện một số loại hình sản phẩm BĐS mới như: Căn hộ - khách sạn (Condo-tel), Căn hộ - Văn phòng (Office – tel), Nhà phố thương mại (Shop house)... Nhờ sự năng động, hợp lý, sát thực với nhu cầu thị trường, những loại hình này đã nhanh chóng được nhiều doanh nghiệp BĐS quan tâm phát triển, được khách hàng đón nhận và trở thành kênh đầu tư hấp dẫn".

Chủ tịch Nguyễn Trần Nam cùng lãnh đạo Hiệp hội BĐS Việt Nam khảo sát thị trường Office-tel tại một số doanh nghiệp BĐS TP. HCM.

Cũng theo ông Nguyễn Trần Nam, quá trình tiếp xúc với nhiều doanh nghiệp BĐS Hà Nội cho thấy, hầu hết các ý kiến đều cho rằng sự ra đời và phát triển của loại hình căn hộ - văn phòng cũng như những loại hình sản phẩm BĐS mới là theo quy luật thị trường, phù hợp với nhu cầu thực tế và là sự cổ vũ cho chủ trương thúc đẩy khởi nghiệp của Chính phủ. Các ý kiến cũng thể hiện sự đồng thuận với việc cần tạo lập một môi trường đầu tư lành mạnh, một hành lang pháp lý thuận lợi để quản lý và thúc đẩy loại hình BĐS này. Do đó, Nhà nước cũng cần chấp nhận Office-tel như một quy luật phát triển của thị trường.

Tuy nhiên, ông Nam cho rằng, do đặc thù là loại hình BĐS mới xuất hiện tại Việt Nam nên hệ thống pháp lý chưa thể kịp thời điều chỉnh; đồng thời đây lại là những loại hình sản phẩm BĐS có sự pha trộn (đa dụng, lưỡng dụng) về chức năng... do đó đã tạo nên một số băn khoăn, vướng mắc cho các nhà quản lý, các chủ đầu tư cũng như khách hàng trong quá trình phê duyệt, cấp phép, đầu tư và phân phối – giao dịch sản phẩm.

Một vướng mắc được Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho là quan trọng trong khâu quản lý loại hình BĐS Office-tel chính là vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (?!) (lâu dài hay ngắn hạn). Theo đó, nhiều doanh nghiệp khi triển khai dự án có ý định thiết kế Office-tel song do tính pháp lý chưa rõ ràng nên không dám làm mà chỉ thiết kế căn hộ thương mại. Điều này có thể làm “lỡ” đi cơ hội đầu tư của doanh nghiệp cũng như làm giảm đi “sức bật” của thị trường.

Nhiều căn hộ - văn phòng đã có "chủ".

Tại buổi làm việc với một số doanh nghiệp BĐS TP. HCM, có doanh nghiệp chia sẻ rằng, họ đang đứng giữa “nga ba đường” khi nhiều dự án chưa được cơ quan quản lý thống nhất quy định về thời hạn sử dụng đất, cùng là đất thương mại dịch vụ nhưng nơi được sở hữu vĩnh viễn, nơi thì lại chỉ được sở hữu 50 năm khiến doanh nghiệp “khóc dở mếu dở”. Bởi nếu bán dự án mà nói với khách hàng đó là đất 50 năm thì khách hàng không dám mua, nhưng nếu nói đó là đất sở hữu vĩnh viễn, sau này cơ quan quản lý bảo đó là đất 50 năm thì thành ra doanh nghiệp lừa dối khách hàng.

Thấu hiểu băn khoăn này của doanh nghiệp, Chủ tịch Nguyễn Trần Nam cho biết: “Trong một khu liên hợp, việc phân định khu nào đất ở, đất dịch vụ, đất công cộng khá đơn giản. Tuy nhiên, trong một tòa nhà đa năng thì đây là điều cực kỳ phức tạp. Chẳng hạn một tòa nhà 10 tầng nhưng 7 tầng ở trên là đất sở hữu vĩnh viễn, 3 tầng ở dưới lại là đất sử dụng 50 năm. Vậy sau này khi hết hạn, cơ quan quản lý sẽ xử lý như thế nào, không lẽ đập 3 tầng dưới còn để 7 tầng trên lơ lửng? Chưa kể sau 50 năm, nếu sửa luật thì quá trình thu hồi có thể gây thất thu cho nhà nước”.

Các doanh nghiệp đề xuất, cơ quan quản lý nhà nước cần đưa ra quy định rõ ràng cho các loại hình BĐS mới, mà cụ thể đang nhắc đến ở đây là sản phẩm Office-tel, diện tích bao nhiêu trên đầu người, phải cho sửu dụng đất vĩnh viễn, trong khu liên hợp nếu hệ số sử dụng đất nào lớn hơn (quy định rõ về tỷ lệ) thì quy định tòa nhà thuộc công năng đó...

Bể bơi cho các chủ sở hữu office-tel tại một dự án thuộc Tập đoàn Novaland. Được biết, mỗi chủ sở hữu Office-tel sẽ được phát một thẻ sử dụng dịch vụ này, thẻ này tính vào phí quản lý căn hộ - văn phòng, không bán riêng.

Cùng mong muốn góp phần tạo lập một hành lang pháp lý sát thực, hợp lý để phân khúc sản phẩm Office– tel phát triển đúng định hướng, phù hợp với nhu cầu thị trường và đảm bảo đầy đủ các điều kiện pháp lý..., Hiệp hội BĐS Việt Nam hy vọng các chuyên gia, nhà quản lý, các lãnh đạo doanh nghiệp BĐS và các cơ quan truyền thông sẽ tập trung góp ý, thảo luận về thực trạng và các vấn đề cần tháo gỡ của loại hình Office-tel.

Cụ thể, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng cần phải làm rõ khái niệm căn hộ - văn phòng (Office – tel); Đánh giá được thực trạng và tiềm năng, cơ hội và nhu cầu phát triển của thị trường căn hộ - văn phòng tại TP. HCM, Hà Nội nói riêng và các đô thị lớn của Việt Nam nói chung.

Tiếp đến, cần nêu lên những vướng mắc pháp lý của phân khúc thị trường căn hộ - văn phòng hiện nay. Và cuối cùng là phải đưa ra các kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước về việc công nhận loại hình sản phẩm này; đề xuất định hướng xây dựng khung khổ pháp lý để thị trường phát triển thị trường căn hộ - văn phòng (Office – tel) một cách minh bạch và bền vững.

Trước đó, Hiệp hội BĐS Việt Nam đã tổ chức một Hội thảo về các vấn đề pháp lý của loại hình Căn hộ khách sạn (Condo-tel) tại Hà Nội. Hội thảo đã thu nhận được nhiều ý kiến xác đáng của các chuyên gia và doanh nghiệp về vấn đề này. Trên cơ sở đó, Hiệp hội BĐS Việt Nam đã có văn bản kiến nghị lên Quốc hội, Chính phủ, Bộ Xây dựng và các bộ ngành liên quan. Kiến nghị của Hiệp hội đã được các cơ quan quản lý đánh giá cao và cam kết tiếp thu và có những văn bản hướng dẫn kịp thời trong thời gian tới.