Cải cách chính sách thuế địa ốc, cần tránh tâm lý phân biệt đối xử

Việc phân biệt đối xử trong chính sách thuế gây nhiều khó khăn, bất lợi cho doanh nghiệp địa ốc. Ảnh: Dũng Minh

Cải cách - cần tiến chứ không lùi

Một số đề xuất về thuế liên quan đến thị trường bất động sản của Bộ Tài chính, nhất là việc đánh thuế với căn nhà thứ 2; bỏ quy định "chuyển quyền sử dụng đất không chịu VAT" sang mức thuế suất thông thường 10%; giá tính thuế không được trừ tiền sử dụng đất và thuê đất phải nộp; tăng thuế VAT lên 12% gặp phải nhiều ý kiến phản đối của thành viên thị trường bất động sản.

Cụ thể, liên quan đến thuế VAT, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), việc lấy lý do cải cách thủ tục hành chính, giúp việc đánh thuế dễ dàng hơn để điều chỉnh mức thuế VAT với chuyển quyền sử dụng đất là không thoả đáng.

Theo phân tích của ông Hà, hiện hoạt động mua bán bất động sản chỉ chịu thuế thu nhập cá nhân (2%), lệ phí trước bạ (0,5%). Nếu hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế VAT (10% và có thể tăng lên 12%) theo đề xuất mới của Bộ Tài chính, giá bán bất động sản sẽ tăng theo tương ứng.

Trong khi đó, với đề xuất giá tính thuế không được trừ tiền sử dụng đất và thuê đất phải nộp, theo ông Hà, giá mua bán bất động sản sẽ tăng mạnh hơn nữa, bởi hiện tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách chiếm 20-30% giá chung cư, còn giá nhà liên kề, biệt thự tiền đất chiếm tới 50-70%.

Ông Hà cho biết thêm, hiện tín dụng bất động sản chiếm khoảng 10% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng, nhưng các khoản vay có thế chấp bằng bất động sản chiếm khoảng 70%. Nếu giá nhà cao, thị trường không có giao dịch nữa thì nợ xấu sẽ tăng theo.

Đồng quan điểm, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn có địa chỉ tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) cho rằng, đối với nhiều bất động sản, giá trị nhà hết khấu hao chỉ bằng 0, còn lại là giá trị sử dụng đất, nếu không cho khấu trừ tiền sử dụng đất, thì giá nhà sẽ tăng khoảng 5-7% tùy từng loại. Điều này rất nghiêm trọng cho thị trường bất động sản, vì giá nhà ở Việt Nam vẫn còn cao, đang cần có chủ trương giảm xuống để tạo điều kiện cho người dân có nhà ở, thì chính sách thuế lại kéo giá nhà tăng lên.

"Bản chất thuế VAT là thuế gián thu, đánh lên người tiêu dùng cuối cùng. Theo Luật Thương mại, quyền sử dụng đất không được xem là hàng hóa thông thường, bản chất quyền sử dụng đất là quyền về pháp lý, tương tự như quyền sở hữu trí tuệ, quyền mua bán ngoại tệ, không nằm trong đối tượng chịu thuế VAT" vị lãnh đạo này chia sẻ.

Về đề xuất đánh thuế căn nhà thứ 2, theo Bộ Tài chính, cơ sở đưa ra là dựa trên thu nhập bình quân đầu người liên tục tăng trong các năm gần đây, từ 1.400 USD (năm 2013) lên 2.200 USD (năm 2016) và dự báo sẽ tăng lên 3.400 USD vào năm 2020. Vì vậy, việc đánh thuế tài sản phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới, góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với tài sản là cần thiết. Chưa kể, mục tiêu sắc thuế mới hướng tới việc chống đầu cơ, giảm rủi ro thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc đánh thuế căn nhà thứ 2 sẽ là bất hợp lý nếu không có cách tính toán về thuế tài sản hợp lý. Theo ông Hà, cơ sở tính thuế không rõ sẽ dẫn đến việc thuế chồng thuế.

Chưa kể, một số chuyên gia kinh tế cho rằng, đánh thuế căn nhà thứ hai chưa chắc sẽ giúp chuyển dòng tiền sang sản xuất - kinh doanh thay vì đầu cơ vào bất động sản. Trong khi, đánh thuế căn nhà thứ 2 có thể làm giảm sự bất công bằng giữa người chưa có nhà và người có nhiều nhà, nhưng lại có thể làm tăng bất công giữa những người có nhà.

Nên hỗ trợ doanh nghiệp

Theo đánh giá của TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, so với các nước trong khu vực, Việt Nam hiện vẫn chưa có những tập đoàn kinh tế tư nhân lớn mạnh ngang tầm khu vực, chưa nói tầm thế giới. Trong khi tham vọng của Việt Nam là phải có tập đoàn kinh tế tư nhân lớn mạnh, có tiếng nói trên thương trường thế giới.

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường còn non trẻ, ngoài chính sách thông thoáng, cởi mở phát triển kinh tế tư nhân, chính sách về thuế rất quan trọng để làm nền tảng phát triển mạnh lực lượng này. Lịch sử tại các nước phát triển, kinh tế tư nhân phát triển dựa trên sự đồng hành, hỗ trợ từ phía Chính phủ, trong đó chính sách về thuế, đất đai... Việt Nam cũng phải học cách làm này bằng chính sách khuyến khích phát triển chứ không “trói buộc” như nhiều quy định về thuế nói trên.

Một điểm nữa khiến nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản băn khoăn là quy định bù trừ lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi từ hoạt động sản xuất kinh doanh, nhưng vẫn khóa chiều ngược lại.

Ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT CEO Group cho biết, quy định Thông tư 200/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ghi nhận doanh thu bất động sản được áp dụng như hàng hóa thông thường khác, tuy nhiên trong lĩnh vực thu nộp ngân sách, lĩnh vực kinh doanh bất động sản lại bị coi là lĩnh vực đặc thù, phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế giá trị và thuế thu nhập doanh nghiệp trước khi ghi nhận doanh thu, trong khi các lĩnh vực khác thì nộp thuế cùng thời điểm ghi nhận doanh thu.

“Điều này không chỉ thể hiện sự phân biệt đối xử trong chính sách thuế giữa lĩnh vực kinh doanh bất động sản với lĩnh vực kinh doanh khác, mà còn gây nhiều khó khăn, bất lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (khi đã phải ứng vốn rất nhiều trong quá trình đầu tư)”, ông Bình cho biết.

Cũng theo ông Bình, trong quy định về bù trừ thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản với thu nhập từ các hoạt động kinh doanh khác cũng có điểm bất hợp lý. Cụ thể, theo quy định tại Khoản 3, Điều 7, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008, được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2013, thì hu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư… phải xác định riêng để kê khai nộp thuế.

“Như vậy, trên thực tế, có những doanh nghiệp hoạt động kinh doanh tổng thể lỗ vẫn phải nộp thuế (trên khoản lãi của hoạt động kinh doanh bất động sản)”, ông Bình nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành cho biết, việc cơ quan thuế chưa nhìn nhận kỹ về vấn đề này khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc thêm khó khăn và chịu nhiều thiệt thòi. Bởi không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng chỉ kinh doanh địa ốc đơn thuần, mà có nhiều doanh nghiệp kinh doanh đa ngành như Mai Linh, Thuduc House, Lê Thành, CEO…

Lãnh đạo một công ty bất động sản hiện đang kinh doanh thêm ngành xây dựng cho biết, năm 2015, mảng vật liệu xây dựng công ty lỗ 10 tỷ đồng, trong khi kinh doanh bất động sản công ty lãi trên 50 tỷ đồng. Nếu là các ngành nghề khác, công ty được chuyển lợi nhuận qua ngành vật liệu xây dựng 10 tỷ và chỉ đóng thuế thu nhập doanh nghiệp trên khoản lãi 40 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, công ty phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp cho tất cả khoản lợi nhuận của bất động sản là 50 tỷ đồng. “Đây là một sự phân biệt, đối xử đối với các doanh nghiệp bất động sản”, vị này nói.