Cách tính thuế tài sản với căn hộ chung cư theo Dự luật Thuế Tài sản

	Chính phủ chưa xem xét đề xuất dự án Luật thuế tài sản
	Những trường hợp có thể không phải đóng thuế Tài sản với nhà
	Thuế tài sản: Thu là hợp lý nhưng không minh bạch dân sẽ bức xúc!

Sau khi Bộ Tài chính (BTC) đề xuất, nội dung đánh thuế tài sản đối với nhà ở trị giá trên 700 triệu đồng theo dự thảo dự án Luật thuế tài sản đã vấp phải sự phản ứng trái chiều từ phía dư luận, phần lớn mọi người tỏ ra hoang mang và không nắm được cách thức chính xác để tính loại thuế này. Vì vậy, mới đây BTC vừa công bố cách tính thuế tài sản (nộp hàng năm) dự kiến với một căn hộ chung cư.

Bộ Tài chính vừa công bố cách tính thuế tài sản (nộp hàng năm) dự kiến với một căn hộ chung cư trong các trường hợp cụ thể (căn hộ mới hoặc đã qua sử dụng). (Ảnh: N.Lê)

Giả sử căn hộ chung cư để ở có diện tích 75 m2 tại một khu đô thị ở Hà Nội (nhà chung cư 20 tầng). Giá mua căn hộ chung cư theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng. Giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố đối với vị trí thửa đất xây dựng nhà chung cư là 10.000.000 đồng/m2. Suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư do Bộ Xây dựng công bố (theo Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017) khoảng 9.710.000 đồng/m2 (áp dụng đối với nhà chung cư từ 18 – 20 tầng).

Theo dự thảo dự án Luật thuế tài sản thì việc tính thuế tài sản sẽ không dựa trên giá mua căn nhà theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng mà giá tính thuế tài sản được xác định dựa trên giá do cơ quan có thẩm quyền quy định. Cụ thể, giá tính thuế đối với đất được căn cứ vào giá 1 m2 đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm tính thuế; Giá tính thuế đối với nhà được căn cứ vào giá nhà tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính thuế trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.

Ngoài ra, giá tính thuế tài sản được ổn định 5 năm (tính theo năm dương lịch) kể từ ngày Luật thuế tài sản có hiệu lực thi hành (tức là trong 5 năm của chu kỳ, nếu có thay đổi quy định tính thuế thì hoặc thay đổi người nộp thuế thì cũng không phải xác định lại số thuế phải nộp cho thời gian còn lại của chu kỳ).

Tổng số thuế tài sản dự kiến phải nộp hàng năm đối với nhà, đất bằng số thuế tài sản phải nộp đối với đất cộng (+) với số thuế tài sản phải nộp đối với nhà.

Trường hợp khu chung cư mới được xây dựng, số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với đất xác định cho căn hộ chung cư bằng giá 1 m2 đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân (x) diện tích nhà sử dụng nhân (x) hệ số xác định diện tích đất tính thuế (dự kiến là 0,2%).

Khi đó, giá tính thuế dự kiến đối với đất xác định cho căn hộ chung cư trên là

75 m2 x 10.000.000 đồng/m2 x 0,2 = 150.000.000 đồng

Số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với đất xác định cho căn hộ chung cư trên (mức thuế suất thuế tài sản dự kiến 0,4%) là

150.000.000 đồng x 0,4% = 600.000 đồng/năm

Số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với nhà xác định cho căn hộ chung cư bằng giá 1 m2 nhà tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định (trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố) nhân (x) diện tích nhà sử dụng.

Khi đó, giá tính thuế đối với nhà xác định cho căn hộ chung cư trên là

75 m2 x 9.710.000 đồng/m2 = 728.250.000 đồng

Với ngưỡng không chịu thuế là 700 triệu đồng thì căn hộ chung cư trên phải nộp thuế tài sản đối với nhà (mức thuế suất thuế tài sản dự kiến 0,4%) là

28.250.000 đồng x 0,4% = 113.000 đồng/năm

Như vậy, trường hợp khu chung mới được xây dựng và ngưỡng không chịu thuế đối với nhà là 700 triệu đồng thì số thuế tài sản phải nộp đối với đất là 600.000 đồng; số thuế phải nộp đối với nhà là 113.000 đồng. Tổng số thuế tài sản phải nộp đối với nhà, đất là 713.000 đồng/năm.

Trường hợp khu chung cư đã được đưa vào sử dụng 7 năm, số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với đất xác định cho căn hộ chung cư được xác định như trường hợp khu chung cư mới xây dựng. Cụ thể, số thuế tài sản phải nộp dự kiến đối với đất xác định cho căn hộ chung cư trên (mức thuế suất thuế tài sản dự kiến 0,4%) là 600.000 đồng/năm.

Số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với nhà xác định cho căn hộ chung cư đã qua sử dụng được xác định bằng giá 1 m2 nhà tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định (trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố) nhân (x) diện tích nhà sử dụng nhân (x) tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà.

Hiện nay, UBND cấp tỉnh đang quy định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để kê khai, nộp lệ phí trước bạ. Do đó, dự kiến tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để tính thuế tài sản sẽ giao cho UBND các tỉnh quy định (Bộ Tài chính sẽ hướng dẫn nguyên tắc tại các văn bản dưới luật để các địa phương thực hiện thống nhất).

Ví dụ, theo Quyết định số 3203/QĐ-UBND ngày 24/5/2017 của UBND thành phố Hà Nội quy định, Bảng tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà xác định theo thời gian sử dụng nhà (tính từ năm xây dựng hoàn thành bàn giao hoặc đưa nhà vào sử dụng đến năm kê khai nộp lệ phí trước bạ) như sau:

Giả sử tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để tính thuế tài sản được lấy bằng tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để kê khai, nộp lệ phí trước bạ, khi đó số thuế tài sản dự kiến đối với nhà đã qua sử dụng xác định cho căn hộ chung cư trên bằng:

75 m2 x 9.710.000 đồng/m2 x 80% = 582.600.000 đồng

Do giá tính thuế dự kiến đối với nhà đã qua sử dụng xác định cho căn hộ chung cư trên dưới ngưỡng không chịu thuế, nên số thuế tài sản phải nộp đối với nhà (đã qua sử dụng 7 năm) áp dụng cho căn hộ chung cư trên là 0 đồng.

Như vậy, trường hợp khu chung đã qua sử dụng được 7 năm thì chỉ phải nộp thuế tài sản đối với đất là 600.000 đồng/năm, không phải nộp thuế đối với nhà do giá trị nhà nằm trong ngưỡng không chịu thuế.