Góc chuyên gia: Các startup công nghệ bất động sản như Propzy sẽ đi về đâu nếu từ bỏ mô hình 'asset light'?

Mới đây, trên trang LinkedIn cá nhân, ông Hiếu Đỗ, CFA tại quỹ đầu tư VinaCapital đã có những chia sẻ về proptech và mô hình kinh doanh của các công ty này. Proptech là viết tắt của cụm từ Property Technology (Công nghệ bất động sản), ứng dụng của công nghệ thông tin và kinh tế học nền tảng vào thị trường bất động sản.

Trong bài viết của mình, ông Hiếu Đỗ đã đặt ra vấn đề: Điều gì sẽ xảy ra với Proptech nếu từ bỏ mô hình “asset light”? Dưới đây chúng tôi xin trích lại toàn văn ý kiến này, có biên tập lại để phù hợp: 

Điều gì xảy ra cho Proptech nếu từ bỏ mô hình "asset light"?

Các proptech ban đầu tập trung vào khâu phân phối bán hàng và quản lý bất động sản (BĐS), họ sớm nhận ra đó là những khâu có tỷ lệ chia lợi nhuận biên "margin" mỏng nhất trong chuỗi giá trị BĐS.

Riêng về vận hành và cho thuê thì chưa có mô hình nào thoát khỏi cảnh "đã làm là lỗ", ngay cả các developer (nhà phát triển) top đầu cũng sớm nhận ra và sớm tử bỏ "khúc xương" vận hành và cho thuê.

Hàng loạt công ty "gốc" là nhà phân phối như Cen, Đất Xanh, Khải Hoàn..."nhảy" vào phát triển dự án, họ sau đó nhận ra năng lực cốt lõi của developer cô đọng 70% trong hai khâu chính (1) tạo lập quỹ đất và (2) xử lý các vấn đề pháp lý dự án.

Một dự án từ khi khởi tạo cho đến khi tạo dòng tiền thường mất 3-5 năm, cá biệt trên 10 năm cũng ko ít, vì thế nhóm này thường chọn con đng mua sỉ bán lẻ hoặc "hợp tác kinh doanh" (góp vốn & ăn chia lợi nhuận) để rút ngắn vòng xoay vốn.

Dẫu sao đi nữa, các ông chủ rất khó cưỡng lại cái cám giỗ của việc tự mình sở hữu BĐS thay vì thuần tuý làm dịch vụ. Các startup cũng ko ngoại lệ, việc chuyển đổi từ mô hình dịch vụ "asset light" sang đầu tư và phát triển BĐS sẽ khiến cho cấu trúc bảng cân đối kế toán và dòng tiền hoàn toàn thay đổi.

Một điều họ ít chịu chấp nhận là một khi đã từ bỏ mô hình "asset light" thì hãy quên đi định giá "kiểu tech" nếu ko muốn bị gọi là "ngáo giá". Cũng phải hiểu rằng khi đã đầu tư vào tài sản "cứng" thì tỷ lệ outsource (thuê ngoài) của proptech sẽ cao hơn nhiều, từ khâu thiết kế, thi công và vận hành, họ ko nên chỉ vào đó bảo là "của tôi cả" được.

Từ đó khả năng bị replicate (sao chép) mô hình và dễ bị "nghiền" bởi kẻ đến sau là rất cao, Wework là case study điển hình. Trước đây mình đánh giá cao Propzy vì họ có kiểm định thông tin và các listing (niêm yết)  của họ "thật". Nếu đi theo hướng "mua-sửa-bán" thì thử hỏi lợi thế công nghệ sẽ nằm ở đâu? 

Bảng xếp hạng Dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường chứng khoán Việt Nam

VietnamBiz chính thức khởi động Best Retail Brokers 2026 - bảng xếp hạng thường niên nhằm ghi nhận và đánh giá chất lượng dịch vụ dành cho nhà đầu tư cá nhân tại các công ty chứng khoán Việt Nam.

Với hệ thống tiêu chí đánh giá đa chiều, Best Retail Brokers 2026 hướng tới cung cấp một góc nhìn toàn diện về chất lượng dịch vụ bán lẻ, đồng thời ghi nhận những công ty chứng khoán đang tạo ra trải nghiệm tốt nhất cho nhà đầu tư.

Tìm hiểu Best Retail Brokers 2026: https://vietnamrankings.vn

Ban Tổ chức rất mong nhận được tiếng nói của các nhà đầu tư qua khảo sát "Đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán của bạn".

Tham gia ngay để có cơ hội nhận được vé mời tham dự Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 diễn ra vào ngày 12/11/2026!

Đánh giá chất lượng dịch vụ
công ty chứng khoán của bạn