Bỏ cọc sau đấu giá và câu chuyện tăng “nóng” của bất động sản

Câu chuyện Tân Hoàng Minh trúng đấu giá đất với giá cao không tưởng đã gây chấn động thị trường nhưng ngay sau đó lại chấp nhận bỏ cọc, liên tiếp tạo những cú “shock” cho thị trường bất động sản. Nhìn tổng thể thị trường bất động sản, thời gian qua, hiện tượng bỏ cọc sau khi đấu giá đất cũng không phải là hiếm và đã diễn ra tại một số khu vực của nhiều địa phương từng được cho là điểm tăng nóng về giá đất.

Điều này khiến dư luận đặt câu hỏi, liệu có phải thị trường nhà đất “xì hơi” mới khiến người trúng đấu giá bỏ cọc tháo chạy và hệ lụy từ tình trạng này đang ảnh hưởng ra sao đến cả doanh nghiệp lẫn thị trường?

Thời gian gần đây, nhiều phiên đấu giá đất tại các địa phương nhận được sự quan tâm đông đảo nhà đầu tư. Đình đám nhất phải kể đến vụ đấu giá tài sản lô đất có diện tích 10.060m2 với giá 24.500 tỷ đồng (tương ứng 2,45 tỷ đồng/m2) ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh của Công ty TNHH đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh. 

Tuy nhiên, mới đây, ngày 11/1, Tập đoàn Tân Hoàng Minh chính thức thông tin tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán này gây “rung lắc” cho thị trường bất động sản.

Liên quan đến vụ việc này, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết sau vụ đấu giá đất, mỗi bộ ngành có chức năng khác nhau. Đối với Bộ Xây dựng, trước đó Thủ tướng đã có chỉ đạo đánh giá tác động giá đất đối với thị trường. Trên cơ sở chỉ đạo này, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục nghiên cứu bởi thị trường bất động sản đều chịu ảnh hưởng từ các vụ đấu giá đơn lẻ cho đến các vụ đấu giá lớn.

Đánh giá về sự ảnh hưởng đến tình hình chung của thị trường bất động sản, ông Khởi cho rằng, vụ đấu giá đất của Tân Hoàng Minh chỉ ảnh hưởng đến một khu vực nhất định của thị trường chứ không thể ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường. Đế đánh giá toàn thị trường bất động sản cần nhìn từ nhiều tình huống khác nhau. Giá đất tăng lên không phải là chỉ có ảnh hưởng từ đấu giá. 

Tuy nhiên, không thể phủ nhận đấu giá đất cao sẽ ảnh hưởng đến vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng sau này.

Còn việc nhà đầu tư bỏ cọc, thời gian tới, giá đất tại Thủ Thiêm cũng sẽ hạ nhiệt sau khi giá bị đẩy lên đỉnh điểm bởi kết quả trung đấu giá lên đến 2,4 tỷ đồng/m2 của Tân Hoàng Minh – ông Khởi nhận xét.

Đồng quan điểm, Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa chia sẻ, không chỉ ở Việt Nam mà ngay cả trên thế giới chưa có cuộc đấu giá đất nào như trường hợp đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2. Mức giá được nâng lên quá cao trong phiên đấu giá đất Thủ Thiêm có thể giúp doanh nghiệp trúng thầu đạt được mục đích của họ.

Tuy nhiên, điều này lại khiến cho các doanh nghiệp vừa nhảy vào thị trường bất động sản có thể gặp phải khó khăn lớn, đó là giá đền bù giải phóng mặt bằng sẽ tăng lên rất cao. Hiện cơ chế đền bù giải phóng mặt bằng đã phức tạp. Nay nếu giá đền bù lại tăng cao nữa thì sẽ khiến cho việc gia nhập thị trường của những người yếu thế, các tập đoàn nhỏ vô cùng khó khăn – Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa cho hay.

Theo nhận xét của các chuyên gia, mục đích của việc đấu giá là tìm ra nhà đầu tư nghiêm túc nhất đẻ thực hiện giao dịch. Đất được giao hoặc được cho thuê thông qua đấu giá để được sử dụng, khai thác một cách có hiệu quả. Tuy nhiên, tại một số buổi đấu giá, giá thường bị đẩy lên cao; trong đó có nhiều trường hợp do giới đầu cơ thao túng. Khi đó, đất được mua chỉ để được bán lại.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu cơ liều lĩnh nhất sẵn sàng trả giá cao để mua và thiết lập tình trạng độc quyền hoặc ít nhất là địa vị khống chế của nhà cung ứng để có thể thoải mái đưa ra giá cao đối với hàng hóa này ngay sau phiên đấu giá. Bởi vậy, nhiều nơi, đất đấu giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm nhưng sau đó lại bị bỏ hoang. Nhiều trường hợp trúng đấu giá rồi bỏ cọc cũng không còn là hiếm.

Ghi nhận tại thị trường Bắc Giang cho thấy, giai đoạn trước đó, trong quý III/2020, Thành phố Bắc Giang tổ chức 3 phiên đấu giá đất thì cả 3  phiên này đều có khách hàng bỏ cọc. 

Đơn cử như tại các phường Trần Phú, Ngô Quyền, Trần Nguyên Hãn, Xương Giang, Mỹ Độ và xã Đồng Sơn, Tân Mỹ có 6 lô bỏ cọc. Hay như tại phường Dĩnh Kế, xã Đồng Sơn, xã Dĩnh Trì có 16 lô bỏ cọc. Tương tự, tại khu dân cư cạnh quốc lộ 17 phường Đa Mai và khu dân cư cạnh Bệnh viện Nội tiết tỉnh, xã Tân Mỹ có 18 lô bỏ cọc.

Tình trạng khách hàng bỏ cọc dẫn tới việc chính quyền phải hủy kết quả đấu giá xảy ra khá phổ biến. Theo kết quả rà soát của UBND huyện Lạng Giang, đến thời điểm tháng 4/2021, toàn huyện còn 103 lô đất sau đấu giá đã hết thời hạn nộp tiền nhưng khách hàng bỏ cọc, không nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước. Tổng số tiền các lô đất khách hàng trúng đấu giá hơn 156 tỷ đồng, chênh lệch hàng chục tỷ đồng so với giá khởi điểm...

Không riêng Bắc Giang trở thành điểm nóng với nhiều nhà đầu tư bỏ cọc sau đấu giá đất mà vào tháng 3/2021, UBND huyện Hoằng Hóa cũng phải ký quyết định hủy bỏ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư xã Hoằng Thành đối với 21 cá nhân và 29 cá nhân khác trúng đấu giá tại khu dân cư xã Hoằng Đồng. 

Lý do là đã quá thời hạn khách hàng không nộp đủ tiền trúng đấu giá. Tại thị trường Hải Dương, nhiều lô đất tại khu dân cư phường Cộng Hòa (Thành phố Chí Linh) cũng được người dân phản ánh đã “bỏ hoang” sau đấu giá...

Khi tình trạng "sốt đất" xảy ra ở nhiều địa phương đã xuất hiện một số nhà đầu tư, người môi giới bất động sản tung tin đồn, mua đi bán lại, lôi kéo người dân tham gia theo tâm lý đám đông... bằng hình thức đặt cọc, góp vốn, mua bán, gây nhiễu loạn thông tin nhằm đẩy giá bất động sản lên cao để trục lợi.

Do đó, để có cơ chế đấu giá tài sản công nói chung, bất động sản nói riêng nhằm phát huy tối đa hiệu quả, nhiều chuyên gia cho rằng, thời gian tới cần minh bạch và quản lý chặt chẽ hơn hoạt động đấu giá đất, nhất là khung hành lang pháp lý.

Để tránh những hệ lụy cho thị trường bất động sản, Tiến sỹ Đinh Trọng Thịnh cho rằng, cơ chế đấu giá cần xem xét lại, có thể rút ngắn lại thời gian đặt cọc hiện theo quy định tới 90 ngày. Đồng thời, mức đặt cọc 20% cũng cần tính toán lại; thậm chí, cần thiết thì tăng mức đặt cọc lên để doanh nghiệp không dám bỏ cọc.

Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cần xem xét tính điểm đối với các doanh nghiệp hủy cọc để có biện pháp xử lý, vì dụ như lần sau không cho doanh nghiệp đó tiếp tục đấu giá. Từ sự việc của Tân Hoàng Minh vừa qua, không nên chỉ dừng lại trong việc hủy cọc rồi mất cọc. Bởi khi người trúng đấu giá chấp nhận hủy cọc, họ chỉ mất mỗi tiền cọc nhưng có thể bán trong thời gian đó đã bán được nhiều lô đất lãi hơn cả số tiền đó – chuyên gia này nêu vấn đề.

Dưới một góc nhìn khác, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên Trường Fulbright cho rằng, khi đấu giá đất cần phải có quy hoạch tốt tầm nhìn dài hạn. Bên cạnh đó, hệ thống pháp lý cũng phải minh bạch, hoàn chỉnh để giảm rủi ro cho nhà đầu tư. Bởi nếu rủi ro, giá đất sẽ không thể cao được. Việc công khai minh bạch mà điển hình là phải tránh tình trạng “quân xanh, quân đỏ”. Đây yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả của hoạt động đấu giá đất.

Theo ông Tuấn, về định giá, nếu giá khởi điểm định giá thấp, tiền ký quỹ thấp dễ khiến nhà đầu tư bỏ thầu. Vì vậy, giá càng sát với thị trường càng tốt chứ đừng thấp quá, nhà đầu tư bỏ thầu sẽ tốn chi phí đấu thầu lại có thể phát sinh nhiều vấn đề.

Bên cạnh đó, cơ quan chức năng phải yêu cầu tư cách của người tham gia đấu giá đất. Đó phải là những nhà đầu tư có năng lực tài chính, năng lực triển khai dự án chứ không phải chỉ có tiền là được. Cho dù họ có tiền vẫn cũng vẫn phải có kinh nghiệm triển khai dự án.

Điều này chính là "chọn mặt gửi vàng", chọn nhà phát triển dự án có năng lực kinh nghiệm và mọi quy trình công khai minh bạch, khách quan và gắn lợi ích của nhà đầu tư vào đó; cùng với cam kết của nhà đầu tư với dự án.